תנאים כלליים ותקורת פרויקט

כל פריט של תנאים כלליים מתורגם לאחד משלושה בסיסים, ובחירת הבסיס הנכון היא ההחלטה החשובה ביותר בתחום. חיוב קבוע הוא עלות הנגרמת פעם אחת, ללא תלות במשך הביצוע של הפרויקט. תקן RICS NRM2 מגדיר אותו כעבודה שעלותה נחשבת בלתי תלויה במשך הביצוע. התארגנות (mobilization), הקמת משרד האתר, הבאת המנוף לאתר, הניקיון הסופי, ופירוק ההתארגנות (demobilization) הם קבועים. היחידה היא פריט (סכום גלובלי) או ספירה. חיוב התלוי בזמן מצטבר לכל יחידת זמן כל עוד הפרויקט מתנהל. NRM2 מגדיר אותו כחיוב שעלותו תלויה במשך הביצוע. פיקוח, שכירת משרד, צריכת חשמל זמני, שכירת גדר ושירותים, וניקיון שבועי מצטברים בדרך זו. היחידה היא השבוע בבריטניה ובאוסטרליה, והחודש או היום בארצות הברית.

הבסיס השלישי הוא אחוז מעלות העבודות. בשלב אומדן מוקדם, כל גוש ההוצאות המקדמיות נישא כאחוז יחיד מן העבודות הנמדדות במקום להיות מפורט לפי פריטים. תקן RICS NRM1 מפרמל שיטה זו. השיטה מוגדרת היטב, אך האחוז עצמו הוא נוהג ענפי ולא תקן. הנוהג המסחרי בארצות הברית נושא בדרך כלל את Division 01 בטווח של 5 עד 15 אחוזים, כאשר לפרויקטים גדולים מצוטטים לעיתים קרובות ערכים סביב 9 עד 10 אחוזים, אך אין תקן ניטרלי הקובע את המספר.

כתב כמויות נכון מפריד בין אלה. ערך הצעת המחיר (פריטים קבועים בתוספת תלויי זמן), ערך האומדן המוקדם (אחוז), וערך תביעת העיכוב (תלוי זמן בלבד, לעולם לא ההתארגנות הקבועה) הם שלושה מספרים שונים הנגזרים מאותו פרויקט.

תקן RICS NRM2 מחלק את ההוצאות המקדמיות של החוזה הראשי לשני מוקדי עלות. הראשון הוא דרישות המזמין: דברים שהלקוח מטיל, כגון ביטוחים מסוימים, אנשי אתר נקובים בשם, עבודות זמניות מסוימות, ודרישות השלמה ומסירה. השני הוא פריטי העלות של הקבלן הראשי: העלויות השוטפות של הקבלן עצמו. ההפרדה בין השניים חשובה לשיוך אחריות העלות ולתמחור פקודות שינוי.

רשימת הקבלן הראשי היא רשימת התיוג הקנונית. היא מכסה ניהול וכוח אדם; הקמת אתר (משרדים, יחידות רווחה, גדרות אטומות, גידור, שערים, שילוט); שירותים זמניים (חשמל, מים, תקשורת, תאורה); אבטחה; בטיחות והגנה סביבתית; ציוד מכני לשימוש משותף כגון מנופים ומעליות הרמה; עבודות זמניות לשימוש משותף כגון פיגומים ודרכי גישה משותפים; תיעוד אתר; השלמה ושלב שלאחר ההשלמה; ניקיון; אגרות וחיובים; וביטוחים, ערבויות, אחריות וכתבי שיפוי. Division 01 של ארצות הברית, ו-AIA A201 כמסמך החוזה המטרייתי של התנאים הכלליים, מכסים את אותו תחום תחת כותרות כגון ניהול פרויקט, פיקוח, התארגנות, מתקנים ובקרות זמניים, בדיקות, וסיום (closeout), פשוט ללא ההפרדה הפורמלית לשני מוקדים.

מספר מצומצם של פריטים אכן נגזרים מתוכנית האתר או הלוגיסטיקה כדי לקבל כמות. גדר וגידור אטום זמני הם הדבר הקרוב ביותר לכתב כמויות אורכי רגיל. תקן NRM2 מודד גדרות אטומות וגידור היקפי במטרים לאורך גבול האתר הזמני, כאשר שערי גישה נספרים במספר. הקו עוקב אחר הגבול הזמני, לא קו גבול קבוע של הנכס, והשערים נספרים ולא מנוכים, משום שעמוד או מסגרת עדיין נדרשים בכל צד. התקנה ופירוק קבועים מתומחרים מעל שכירות תלוית זמן. דרכים זמניות, שטחי איחסון (laydown) ומשטחים מהודקים נמדדים כשטח עד לקצה החיצוני של המשטח הזמני, ומתומחרים כבנייה-ופירוק קבועים בתוספת חיוב תחזוקה תלוי זמן.

פסולת בנייה נגזרת מנפח ולא משורטטת. פסולת בנייה חדשה עומדת על כ-4 עד 6 ליברות לרגל רבוע של שטח גמור, שיפוץ על כ-2 עד 4 ליברות, והריסה על 50 ליברות לרגל רבוע ויותר; פסולת מעורבת של בנייה והריסה מומרת בכ-400 עד 500 ליברות לימ"ק (יארד מעוקב), כאשר טבלאות ממשלתיות מדודות (FEMA 329 ומקדמי נפח-למשקל של ה-EPA) מעגנות את השיטה. שיעורים אלה הם נהגי אומדן בעלי פיזור רחב המשתנים לפי הרכב. נפח הפסולת מחולק אז בקיבולת המכל ובמקדם מילוי, מעוגל כלפי מעלה, ומוכפל במספר ההחלפות לאורך הפרויקט כדי לקבל את ספירת ההובלות של מכלי הפסולת.

שירותים זמניים הם ספירה הנגזרת משיא כוח האדם ונקבעת בתקנות. בארצות הברית, טבלה D-1 של OSHA 29 CFR 1926.51(c) קובעת את המינימום: 20 עובדים או פחות מחייבים מתקן אחד; מעל 20, אסלה אחת ומשתנה אחת לכל 40 עובדים; מעל 200, אחד לכל 50. בריטניה והאיחוד האירופי פועלים לפי כללי רווחה שונים. תקנות CDM 2015 מבוססות-ביצועים (הולם ומספיק), ו-BS 6465-1:2006 נותן אמת מידה לאתר בנייה של בערך שירות אחד לכל 7 עובדים כאשר יחידות ניידות מתוחזקות שבועית, וזהו קנה המידה של בנייה ולא היחס של מקום עבודה כללי. בקרות סביבתיות נגזרות מתוכנית מניעת סחף. בארצות הברית, תוכנית למניעת זיהום מנגר עילי נדרשת בהפרת קרקע של אקר אחד או יותר לפי היתר הבנייה הכללי NPDES של ה-EPA. גדר סחף נמדדת כאורך, הגנת קולטנים וכניסות מיוצבות נספרות במספר, וקרקע מופרת נמדדת בשטח, כאשר ההתקנה קבועה והבדיקה והתחזוקה תלויות זמן.

מכיוון שקבוצת הפריטים תלויי הזמן שולטת בתנאים הכלליים, משך הפרויקט הוא הקלט בעל המשקל הגבוה ביותר בתחום. משך שגוי מכפיל כל שורה תלוית זמן (פיקוח, משרד, שכירת גדר, חשמל, ניקיון) באותה שגיאה, ולכן יש להגדירו במפורש ולא לקבור אותו בתוך מחיר. בדרך כלל הוא נקרא מתוך לוח הזמנים של הביצוע במסלול הקריטי, בשבועות או בחודשים. כאשר עדיין אין לוח זמנים, ניתן לחשבו לאחור מסך שעות העבודה וגודל הצוות, ובעבודות ציבוריות וכבישים הוא נקבע לעיתים קרובות כזמן חוזי.

שכירויות ופיקוח תלויי זמן משולמים לפי לוח השנה, אך משכי הפריון מחושבים בימי עבודה, ולכן מקדם המרה מגשר על הפער של סופי שבוע, חגים ומזג אוויר. שבוע אופייני של 5 ימים מומר בערך פי 1.15 עד 1.25, ושבוע של 6 ימים בערך פי 1.08 עד 1.15. התקרה החשבונית לשבוע של 5 ימים עם סופי שבוע בלבד וללא הקצאה לחגים או מזג אוויר היא 7 חלקי 5, שהם 1.4; אין לבלבל תקרה זו עם המכפיל האופייני של כ-1.2. מקדמים אלה הם כללי אצבע של תכנון לוח זמנים ולא סעיף מקודד. יחידת הזמן תלויה גם באזור: NRM2 משתמש בשבוע, נוהג התקורה בארצות הברית לרוב בחודש, ותביעות עיכוב ביום. תקופות חלקיות מעוגלות כלפי מעלה, וערבוב מחיר-לשבוע מול ספירת-חודש הוא שגיאה שקטה.

התארגנות ופירוק התארגנות הם החיובים הקבועים הארכיטיפיים. NRM2 מסווג את ההבאה לאתר וההתקנה, ואת הפירוק וההסרה מהאתר, כחיובים קבועים. אסור לעולם להפכם לתלויי זמן, משום שתביעת עיכוב משיבה עלויות תלויות זמן ממושכות אך לעולם אינה מחייבת מחדש בעבור התארגנות. בעבודות כבישים ועבודות הנדסה אזרחית, ההתארגנות היא במקום זאת פריט תשלום מדוד המשולם לפי לוח תשלומים חלקי הקשור לאחוז העבודה שהושלם, כפוף לתקרה כוללת של כ-10 אחוזים מסכום החוזה המקורי. סעיף 10264 של California Public Contract Code קובע מנגנון אחד כזה: כאשר 50 אחוזים מסכום החוזה הושלמו, ניתן לשלם את הנמוך מבין פריט ההתארגנות המלא או 10 אחוזים מהחוזה, וכל סכום שהוצע מעל 10 אחוזים משולם רק עם ההשלמה. הדרגות משתנות לפי מחלקת הכבישים של כל מדינה; תקרת ה-10 אחוזים היא הקבוע המשותף.

אנשי האתר הם העלות התלויה בזמן הגדולה ביותר. הבסיס המדויק הוא לתמחר כל תפקיד נקוב (מנהל עבודה ראשי, מנהל פרויקט, מנהל עבודה) לפי המחיר שלו כפול משך הפרויקט, מה ש-NRM2 מתמחר לפי שבוע. יחסי מפקח-לצוות ופיקוח כאחוז מעבודת המקצוע הם קיצורי דרך מהירים יותר, אך הם נוהג ברמת המשרד ללא יחס מפורסם מאחוריהם.

רוב פריטי הקמת האתר משלבים התקנה או פירוק חד-פעמיים עם עלות שוטפת לשבוע. משרדי אתר ותאי רווחה נספרים משיא כוח האדם באמצעות הקצאת שטח-רצפה-לאדם, ואז נושאים אספקה-הצבה-הסרה קבועה בתוספת שכירות תלוית זמן. ציוד מכני לשימוש משותף כגון עגורני צריח ומעליות הרמה מובא לאתר, מוקם, נבדק ומפורק כחיובים קבועים, כאשר השכירות וזמן ההמתנה של המפעיל תלויים בזמן. פיגומים ומגדלי גישה משותפים פועלים לפי אותה הפרדה, ואילו פיגום המשרת מקצוע אחד בלבד שייך לסעיף העבודה של אותו מקצוע. חשמל ומים זמניים מתחלקים אף הם כך: התקנת החיבור קבועה, הצריכה ושכירת הקו תלויות זמן. חימום זמני, הגנה ממזג אוויר, שילוט ואבטחה פועלים לפי אותה תבנית של אספקה קבועה בתוספת הוצאה שוטפת תלוית זמן.

בריטניה היא המקודדת ביותר. תקן RICS NRM2 הופך את ההוצאות המקדמיות לסעיף פורמלי בכתב הכמויות עם רשימת פריטים קבועה, כאשר כל פריט מתויג כקבוע או כתלוי זמן, היחידות מצוינות (פריט, מספר, שבוע, מטר, מטר רבוע), ושיטת אחוז של NRM1 לאומדנים מוקדמים. ההנדסה האזרחית משתמשת במנגנון שונה. תקן CESMM4 מארגן פריטים כלליים ב-Class A ומתמחר כל אחד כחיוב הקשור לשיטה: סכום גלובלי המוצהר כקבוע או כתלוי זמן, שבו, באופן חריג, הקבלן רשאי להכניס פריטים משלו המשקפים את שיטת הבנייה שבחר. סכומים גלובליים קבועים משולמים עם השלמת הפריט; סכומים גלובליים תלויי זמן משולמים בהדרגה לאורך משך הביצוע שלו. עבודות זמניות כגון ניקוז ושאיבה מתאימות למודל זה, כאשר ההתקנה קבועה והשאיבה השוטפת תלוית זמן.

אוסטרליה וניו זילנד משקפות את מסורת ההוצאות המקדמיות של RICS עבור עבודות בנייה דרך ANZSMM, סעיף הוצאות מקדמיות מטרי המתומחר בסכום גלובלי או כתלוי זמן. עבודות הנדסה אזרחית שם נמדדות לפי AS 1181 במקום זאת, ולכן פריטים כלליים אזרחיים ממופים לפריטי שיטה וסכום גלובלי ולא להוצאות מקדמיות בסגנון בנייה. גרמניה מודדת הקמת אתר (Baustelleneinrichtung) לפי VOB/C, מתמחרת את ההקמה בסכום גלובלי ומתייחסת לעלויות השוטפות כתלויות זמן.

לארצות הברית אין תקן מדידה חוקי. Division 01 הוא לוח תקורת פרויקט מפורט (או אחוז), המתומחר כקבוע או כתלוי זמן לפי נוהג, ונשען על AIA A201 להגדרת ההיקף החוזי ועל OSHA, EPA ותקני בנייה למעט הכמויות המחויבות. תנאים כלליים מורחבים בתביעות עיכוב מחושבים כמחיר יומי השווה לסך התנאים הכלליים תלויי הזמן חלקי ימי החוזה, מוכפל במספר ימי העיכוב בני הפיצוי; תקורת משרד ראשי לא-נספגת מטופלת בנפרד לפי נוסחת Eichleay. להשוואה חוצת גבולות, סיווג העלויות הבינלאומי ICMS ממקם את ההוצאות המקדמיות ואת תקורת האתר בקבוצת עלות עליונה, ומאחד את הקבוצה ולא את היחידה.

עבודה שלא ניתן למדוד בעת המכרז משום שאין תכנון מוצק נישאת כסכום זמני (provisional sum) ולא ככמות. NRM2 מבחין בין סכום זמני מוגדר (שבו אופי, מיקום והיקף ידועים, ולכן הקבלן מקצה עבורו בהוצאות המקדמיות) לבין סכום בלתי מוגדר (שבו אין מידע כזה, ולכן לא מניחים הקצאה בהוצאות המקדמיות). שניהם מצוינים ללא תקורה ורווח. הנוהג בארצות הברית נוטה לשאת אחוז עתודה (contingency) שטוח יחיד ללא ההבחנה. ביטוחים, ערבויות, אחריות וכתבי שיפוי אף הם אינם נמדדים: הם פריטי עלות נקובים של NRM2 הנישאים כחיוב קבוע הנגזר מאחוז מערך החוזה, או כהצעת מחיר ממשית של סוכן ביטוח או ערב כאשר קיימת. בדיקות, בקרה, הרצה וסיום (תוכניות As-Built, מדריכי הפעלה, הדרכה, ניקיון סופי) נישאים כהקצאות קבועות, כאשר הבדיקות נספרות במספר כאשר קיים לוח זמנים.

תנאים כלליים מתהפכים לפי המטרה יותר מכל תחום אחר הנגזר מאותו פרויקט, ולכן יש לקבע תחילה את המטרה. הצעת מחיר מפרטת פריטים קבועים בתוספת תלויי זמן. אומדן מוקדם נושא אחוז יחיד מהעבודות. תביעת עיכוב סופרת רק את המחיר היומי תלוי הזמן כפול ימי העיכוב בני הפיצוי, ללא ההתארגנות הקבועה, וזו הסיבה שתיוג כל פריט כקבוע או כתלוי זמן הוא כה קריטי. חיוב ביניים מחשב את הגוש באופן יחסי לאחוז ההשלמה, לעיתים קרובות כאשר ההתארגנות מקודמת בלוח הערכים. פקודת שינוי לעיתים נדירות נושאת את אותו אחוז הוצאות מקדמיות כמו החוזה הבסיסי, משום שההקמה הקבועה כבר שולמה; הנוהג הוא להשיב רק את המחיר היומי תלוי הזמן לאורך כל משך נוסף בתוספת עלויות קבועות הניתנות לשיוך ישיר, ולא את אחוז ההצעה הבסיסית המלא. Exayard קורא תוכניות ולוח זמנים ומיישם כללים אלה, גוזר את אורך הגדר, את שטח האיחסון, את נפח הפסולת, את ספירת השירותים ואת שבועות השכירות, ואז מתייג כל פריט כך שאותו פרויקט יוכל להניב הצעת מחיר, אומדן מוקדם, תביעת עיכוב ותשלום ביניים שכל אחד מהם יוצא נכון.