Métodos de ejecución de proyectos para ganar más licitaciones de construcción

Estás mirando dos pestañas del navegador: planos incompletos en una y una fecha límite estricta de licitación en la otra. La propiedad quiere una cifra fiable, pero las mediciones no dejan de cambiar cada vez que el arquitecto sube una revisión. Tu equipo puede defender los supuestos tras la adjudicación o elegir una modalidad de ejecución que haga visibles esos supuestos antes de que se conviertan en un problema de margen.

Ese es el problema fundamental de los métodos de ejecución de proyectos. No son mero papeleo de contratación. Determinan cuándo las mediciones pasan a ser fiables, quién asume los supuestos del diseño, con cuánta antelación pueden los contratistas influir en el alcance y si tu presupuesto es una oferta puntual o un documento comercial vivo.

Por qué la elección del método de ejecución puede determinar el éxito o fracaso de tu oferta

Un técnico de estudios sénior aprende rápido que los mismos planos pueden generar una exposición comercial muy distinta según el tipo de contrato. Un conjunto completo de planos bajo el modelo de diseño-licitación-construcción permite una medición convencional. Un diseño parcialmente desarrollado bajo diseño-construcción o diseño-construcción progresivo exige supuestos, partidas provisionales (allowances), revisiones rápidas y una estrecha coordinación con el equipo de diseño.

El método de ejecución determina cuándo se espera que valores la certeza y cuándo se espera que valores el riesgo.

Las cuatro opciones habituales

Diseño-licitación-construcción (Design-bid-build) separa el diseño y la construcción. La propiedad contrata a un proyectista, completa los planos y pliegos de condiciones y, a continuación, solicita ofertas competitivas de construcción. Por lo general, se presupuesta cuando el diseño ya está maduro, con límites claros entre fases pero con escasas oportunidades de influir en la constructibilidad antes de la adjudicación.

Diseño-construcción (Design-build) agrupa el diseño y la construcción bajo un único contrato. La constructora entra antes, se coordina directamente con el equipo de diseño y puede solapar las fases de diseño y construcción. Esto puede acelerar los plazos de entrega, pero la estimación debe mantener una gran disciplina mientras se define el alcance.

Construction Manager at Risk incorpora al gestor de construcción en la fase de diseño como asesor y, posteriormente, le asigna la responsabilidad de la construcción y el riesgo del precio, a menudo mediante un precio máximo garantizado. La elaboración del presupuesto comienza antes que en una licitación tradicional y continúa a medida que se van aclarando las decisiones de diseño.

Entrega integrada de proyectos (Integrated project delivery - IPD) lleva la colaboración un paso más allá. La propiedad, el proyectista, la constructora y los subcontratistas clave trabajan mediante un esquema de riesgos y beneficios compartidos, aportaciones tempranas de especialistas y decisiones conjuntas. Quien realiza la estimación no se limita a defender una cifra; ayuda al equipo a decidir cuánto debería costar el proyecto a medida que se define el alcance.

La preferencia histórica por el modelo de diseño-licitación-construcción en las obras públicas de EE. UU. tiene raíces profundas. El Congreso separó formalmente las fases de diseño y construcción en 1893, y la Omnibus Public Buildings Act de 1926 exigió que los planos y pliegos de condiciones estuvieran completados y aprobados antes de que pudiera iniciarse la construcción, lo que contribuyó a consolidar el DBB como el modelo fundamental del sector público. La historia de la contratación de diseño-construcción de la Administración Federal de Carreteras explica cómo esa estructura condicionó la posterior ejecución de infraestructuras.

Regla práctica: No te preguntes qué método es el más rápido en abstracto. Pregúntate cuándo quieres que las mediciones, el riesgo y el precio pasen a ser vinculantes.

Los cuatro métodos principales de ejecución de proyectos explicados paso a paso

Empieza por la estructura contractual de la propiedad y, después, sigue el dinero y la responsabilidad de la estimación de costes.

1. Diseño-licitación-construcción

La propiedad firma contratos independientes con el proyectista y la empresa constructora. El proyectista desarrolla primero los planos y las especificaciones técnicas. Luego, los contratistas presentan ofertas competitivas, a menudo bajo un esquema de adjudicación a la baja, y el constructor seleccionado ejecuta el diseño finalizado.

El periodo para presupuestar llega tarde, pero la información suele estar mejor organizada. Puedes realizar el despiece de mediciones a partir de los documentos emitidos, comparar ofertas de subcontratistas sobre una base común e identificar exclusiones antes de presentar un precio. La contrapartida es que las aportaciones sobre constructibilidad llegan cuando gran parte del trabajo de diseño ya ha concluido.

El DBB se adapta a proyectos donde la propiedad valora una separación clara entre fases y busca competencia sobre un alcance definido. No encaja bien cuando el calendario exige un solapamiento considerable o cuando el equipo de diseño necesita aportaciones sustanciales del contratista antes de fijar el precio.

2. Diseño-construcción

La propiedad firma un único contrato que cubre tanto el diseño como la construcción. Un equipo liderado por el contratista, o por el proyectista con capacidad de construcción, asume la responsabilidad de coordinar ambas funciones.

Entras antes en el proceso y a menudo presupuestas sobre un diseño en desarrollo en lugar de un paquete cerrado. Esto abre la puerta a influir en los materiales, los detalles, la planificación y las compras. También genera riesgos si tu equipo trata las mediciones preliminares como definitivas.

El modelo diseño-construcción funciona mejor cuando la constructora cuenta con una sólida coordinación del diseño, subcontratistas de confianza y controles comerciales que documentan cada supuesto. Tu presupuesto debe distinguir entre el alcance confirmado y las partidas provisionales para el desarrollo del diseño, y cada revisión de planos debe activar un proceso de control.

3. Construction Manager at Risk

La propiedad incorpora al gestor de construcción durante la fase de diseño. El CM presta servicios de preconstrucción, asesora sobre costes y constructibilidad, coordina las aportaciones de los gremios y subcontratistas y, más adelante, asume la responsabilidad de ejecutar la obra dentro de una estructura comercial acordada.

El estimador de costes empieza antes de que los planos estén terminados. Las estimaciones tempranas orientan las decisiones de diseño, mientras que las posteriores respaldan la contratación de gremios y el compromiso de precio. Este modelo premia a los equipos capaces de explicar por qué ha cambiado una cifra, no a los que se limitan a comunicar un nuevo total.

El CM-at-risk es la opción acertada cuando la propiedad necesita experiencia constructiva durante el diseño, pero sigue queriendo a un único responsable directo de la ejecución. Protege el margen separando las actualizaciones del presupuesto debidas al desarrollo del diseño de los cambios derivados de decisiones de la propiedad.

4. Entrega integrada de proyectos

El modelo IPD conecta a los participantes del proyecto mediante un acuerdo colaborativo de reparto de riesgos y beneficios. El diseño, la construcción y las aportaciones especializadas se desarrollan conjuntamente, tomando decisiones de forma más temprana y colectiva que en los otros modelos principales.

Tu papel en la fijación de precios se vuelve iterativo. Deberás gestionar mediciones en continua evolución, evaluar alternativas, analizar las propuestas de los subcontratistas y vincular las variaciones de costes a las decisiones sobre el alcance. El proyecto solo se beneficia si el equipo comparte información fiable y documenta cómo se ha llegado a cada compromiso.

Un estudio de 2020 sobre 109 proyectos reveló que el IPD superó al DBB en 11 métricas de rendimiento, mientras que el diseño-construcción superó al DBB en siete y el construction management superó al DBB en cinco. El estudio utilizó pruebas ANOVA, Kruskal-Wallis y comparaciones por pares post-hoc. El estudio publicado a través de ASCE LibraryME.1943-5479.0000837) respalda esta conclusión práctica: la integración transforma la gestión del rendimiento, pero también eleva el nivel de exigencia en la disciplina presupuestaria.

Comparativa directa del impacto de cada método en la elaboración de presupuestos

La mejor elección depende de cuándo busca la propiedad el compromiso y de cuándo puede el constructor asumir el riesgo de forma responsable. Utiliza la siguiente tabla como referencia práctica, no como sustituto del análisis del contrato.

Adapta el método al problema comercial

Apuesta por diseño-licitación-construcción cuando la propiedad necesite precios competitivos sobre un alcance maduro y estable, y el calendario permita fases secuenciales. Tu ventaja será la claridad del presupuesto. Tu debilidad, la escasa influencia sobre las soluciones de diseño antes de la adjudicación.

Apuesta por diseño-construcción cuando la propiedad busque un único punto de responsabilidad y el solapamiento de plazos. No aceptes este método a la ligera: valora económicamente la carga de coordinación, la responsabilidad del diseño, los ciclos de revisión y las definiciones pendientes.

Elige CM-at-risk cuando la propiedad quiera a un experto en construcción en la mesa antes de finalizar el diseño, pero siga exigiendo responsabilidad en la ejecución. El técnico de estudios debe intervenir desde el primer paquete de diseño relevante, no solo cuando venza el plazo del precio máximo garantizado.

Recurre a IPD o diseño-construcción progresivo cuando la incertidumbre sea considerable pero la propiedad esté dispuesta a participar en decisiones recurrentes sobre costes y alcance. Estos modelos no eliminan el riesgo en los precios: lo hacen visible antes, lo que da al equipo la oportunidad de gestionarlo.

Datos reales de rendimiento a partir de estudios de carreteras y edificación

Las evidencias sobre los plazos respaldan una recomendación más precisa que la típica afirmación de que «la ejecución alternativa es más rápida». El estudio nacional de la Administración Federal de Carreteras (FHWA) sobre 291 proyectos de carreteras completados registró un aumento de la mediana del plazo de construcción del 0 % tanto para CM/GC como para diseño-licitación-construcción (DBB). El modelo de diseño-licitación-construcción con variable de licitación alternativa mostró un aumento del plazo con una mediana del 7 % y una media del 15 %. Consulte el estudio sobre métodos de ejecución de proyectos de la FHWA antes de utilizar el riesgo de plazo como único motivo para cambiar de método.

Estas cifras no significan que todos los proyectos con CM/GC o DBB vayan a comportarse de forma idéntica. Lo que sí indican es que se debe separar el aumento de la duración de la construcción del tiempo consumido antes de la movilización en obra. Un método puede controlar el cronograma en obra y, al mismo tiempo, tardar más en alcanzar un diseño ejecutable y valorado económicamente.

Otra comparativa independiente de la FHWA reveló que el diseño-construcción (DB) redujo la duración total prevista del proyecto en una media del 4 %, mientras que los proyectos comparables bajo DBB aumentaron la duración total en una media del 5 %. Específicamente durante la fase de obras, los proyectos de diseño-construcción terminaron un 1 % más rápido de lo previsto, mientras que en DBB se experimentó un incremento medio de la duración de la construcción del 12 %. La comparativa de la FHWA sobre los principales enfoques de ejecución de carreteras también constató que los proyectos completados mediante diseño-construcción utilizaron la adjudicación por oferta más baja en el 56 % de los casos y por mejor relación calidad-precio en el 38 %.

La repercusión para los estudios de costes es directa. No confunda diseño-construcción con mejor relación calidad-precio, ni DBB con oferta más baja. El método de ejecución determina quién asume la responsabilidad del diseño y la construcción. El método de contratación determina cómo se selecciona a los equipos licitadores.

Disciplina en la licitación: La promesa de un plazo solo es valiosa si su estimación aísla la mano de obra, los equipos, los costes indirectos y el riesgo de aprovisionamiento asociados a dicho compromiso.

Para los equipos que evalúan flujos de trabajo digitales, el software de estimación de hormigón puede ayudar a repetir la revisión de cantidades a medida que llegan las revisiones del diseño. La herramienta importa menos que el control: vincule cada medición a una revisión de planos y no permita que una medición más rápida oculte una hipótesis sin valorar.

El diseño-construcción progresivo y el cambio hacia la estimación iterativa

El diseño-construcción progresivo es el método que recomendaría cuando la propiedad tiene claro el resultado que necesita, pero no puede congelar de forma responsable cada detalle desde el principio. El constructor se incorpora de forma temprana, colabora con la propiedad y el proyectista para desarrollar el alcance, y afina el precio a medida que el proyecto queda más definido.

Esa estructura cambia el calendario del técnico de estudios. No se da un único hito crítico de licitación seguido de un vacío. Se suceden ciclos repetidos de medición, conciliación, valoración de alternativas, análisis de constructibilidad y asignación de riesgos.

Un estudio de 2025 del ACEC Research Institute encuestó a 581 profesionales de 439 organizaciones. Determinó que el 79 % estaba satisfecho o muy satisfecho con el diseño-construcción progresivo, y los encuestados le otorgaron la valoración más alta en asignación de riesgos entre cinco métodos de ejecución, con una puntuación media de 4,2 sobre 5. El estudio del ACEC Research Institute sobre diseño-construcción progresivo ofrece un respaldo útil a este modelo, pero la lección operativa es más importante que el dato de satisfacción.

Qué debe controlar el técnico de estudios

La implicación temprana del constructor no elimina el trabajo de estudio y presupuestación. Lo traslada a la fase de preconstrucción y hace que la trazabilidad documental sea aún más crucial.

Mantenga bajo control:

• Mediciones versionadas: Etiquete cada medición asociándola a la revisión del plano y al hito de diseño correspondiente.
• Partidas provisionales de diseño: Separe el alcance no definido de las cantidades confirmadas en lugar de camuflarlo en un precio unitario combinado.
• Aportaciones de gremios y subcontratistas: Incorpore tempranamente a los subcontratistas especializados en la coordinación MEP, la constructibilidad, los plazos de aprovisionamiento y los alcances con gran intensidad de mano de obra.
• Historial de decisiones: Vincule cada revisión del presupuesto con una decisión sobre el alcance, una instrucción de la propiedad o una modificación de diseño.
• Hitos de validación de precios: Defina cuándo las hipótesis se convierten en compromisos contractuales y quién tiene autoridad para aprobar el cambio.

El diseño-construcción progresivo funciona cuando la transparencia se impone a la falsa precisión. Si la propiedad espera una cifra cerrada antes de que el equipo disponga de mediciones fiables, el método generará conflictos en lugar de colaboración. Si la propiedad acepta un compromiso por fases y el constructor mantiene un historial de estimaciones claro y ordenado, este enfoque brinda a ambas partes una mejor oportunidad de resolver la incertidumbre antes de que se convierta en una orden de cambio.

Lista de comprobación práctica para elegir el método adecuado

Plantee estas cinco preguntas antes de recomendar una estructura de ejecución:

1. ¿Cuál es el grado de madurez del alcance? La documentación completa favorece el DBB. Las indefiniciones o interfaces sin resolver favorecen el DB, el Construction Manager at Risk (CMAR) o el diseño-construcción progresivo.
2. ¿Cuál es la urgencia del cronograma? Un programa por vía rápida (fast-track) permite solapar fases, pero solo si su equipo puede actualizar las mediciones sin perder el control de revisiones.
3. ¿Quién debe asumir el riesgo del diseño? No asuma la responsabilidad del diseño-construcción sin revisar la coordinación del proyecto, los seguros, las obligaciones de revisión y las exclusiones.
4. ¿Cuánta incertidumbre puede gestionar la propiedad? Los métodos colaborativos exigen una propiedad capaz de tomar decisiones a tiempo y revisar estimaciones en continua evolución.
5. ¿Qué capacidad tienen los participantes? La entrega integrada de proyectos (IPD) y el diseño-construcción progresivo dependen de la transparencia comercial y de una comunicación disciplinada.

Para el acondicionamiento de un local comercial totalmente proyectado y con un alcance estable, optaría por DBB y realizaría una auditoría exhaustiva de mediciones sobre la documentación entregada. Para un proyecto hospitalario con licencias por fases y cambios constantes de los usuarios, me inclinaría por el Construction Manager at Risk (CMAR) o el diseño-construcción progresivo, con partidas provisionales y presupuestos por hitos. Para infraestructuras municipales con condiciones geotécnicas inciertas, preferiría un esquema que incorpore de forma temprana al constructor y a los subcontratistas especializados, separando los trabajos conocidos de los imprevistos o provisionales.

Utilice un análisis estructurado de coste-beneficio para plasmar explícitamente las prioridades de la propiedad. Un recurso como planifique de forma más inteligente con AccountShare puede ayudar a organizar la comparativa antes de que el equipo se comprometa con una vía contractual.

Para proyectos con un peso importante de fontanería y saneamiento, el software de estimación de fontanería puede agilizar las mediciones sucesivas a medida que cambian los trazados y los cuadros de aparatos. Sea cual sea la herramienta que utilice, conserve siempre las hipótesis que respaldan cada revisión.

El uso de herramientas de medición y estimación con IA para ganar con cualquier método

Cada método de ejecución altera el momento en que se fijan las cantidades, el riesgo y el precio. El equipo que actualice los presupuestos con mayor rapidez, preservando al mismo tiempo la trazabilidad, dispondrá de la posición más sólida en cualquier modelo.

Las herramientas de medición asistidas por IA pueden detectar la escala de los planos, contar símbolos y elementos, y calcular superficies y longitudes a partir de planos en formato PDF o imagen. Instrucciones en lenguaje natural como «contar todas las tomas de corriente» o «medir la superficie de césped» convierten la revisión repetitiva en tareas sistemáticas. Esto resulta clave en DBB para licitar con rapidez, en diseño-construcción para el control de revisiones y en modelos progresivos para conciliar periódicamente el alcance.

El flujo de trabajo debe ser riguroso:

• Etiquetar revisiones: Registre la entrega del plano y el hito de diseño de cada medición.
• Separar la incertidumbre: Aísle las cantidades provisionales, las partidas provisionales y las opciones planteadas por la propiedad.
• Proteger el aprovisionamiento: Supervise los materiales y equipos críticos para el cronograma de forma separada a los trabajos rutinarios.
• Coordinar a los gremios y subcontratistas: Vuelva a calcular las mediciones de instalaciones (MEP) cuando varíen los trazados, los equipos o las interfaces.
• Exportar con claridad: Mantenga los presupuestos accesibles en Excel, PDF o en su CRM para que el registro comercial se mantenga intacto en los traspasos de información.

La encuesta de grandes proyectos de capital de PwC de 2025 reveló que el 79 % de los encuestados sufrió retrasos en sus proyectos durante el año anterior, mientras que el 65 % priorizó la eficiencia de costes y el 63 % la mejora en la gestión de la calidad. La misma encuesta señaló los cambios de alcance como la causa principal de reclamaciones o litigios en contratos de diseño-construcción, gestión de construcción, EPC y proyectos a tanto alzado. La encuesta de proyectos de capital de 2025 de PwC refuerza la idea de que estimar más rápido solo es valioso si mantiene visibles los cambios de alcance.

Para la estructuración de propuestas y su presentación comercial, esta guía de software de redacción de ofertas ofrece un recurso complementario de gran utilidad. Los contratistas de climatización e instalaciones mecánicas también pueden aplicar este mismo flujo de trabajo basado en revisiones con el software de estimación para HVAC, especialmente cuando las tablas de equipos y el trazado de conductos siguen en desarrollo.

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