Metodi standard di misurazione

Lo standard di riferimento è l'interruttore principale, quindi il primo passo in qualsiasi takeoff è stabilire quale regolamento si applica. La misurazione edilizia del Regno Unito segue RICS NRM2 (le New Rules of Measurement, pubblicate nel 2012 e ristampate nel 2021), che nel 2013 ha sostituito il precedente SMM7. L'ingegneria civile segue CESMM4, organizzato in 26 classi di lavoro contrassegnate dalla A alla Z. Australia e Nuova Zelanda condividono ANZSMM 2018, uno standard edilizio congiunto che copre 36 categorie e ha sostituito ASMM6, integrando in gran parte la norma neozelandese NZS 4202; i lavori civili in quei paesi vengono invece misurati secondo AS 1181.

Il Canada utilizza il CIQS Method of Measurement of Construction Works, un metodo di misurazione di origine britannica applicato a una pratica costruttiva in gran parte americana. La Germania utilizza VOB/C, un insieme di regole giuridicamente vincolanti composto da una parte generale (DIN 18299) più una regola separata, chiamata ATV, per ogni categoria di lavoro, con le soglie di detrazione contenute all'interno dell'ATV di ciascuna categoria. I contratti internazionali privi di un metodo nazionale ricorrono a POMI (Principles of Measurement International), con ICMS al di sopra come livello armonizzatore di classificazione dei costi e del carbonio.

Gli Stati Uniti sono l'eccezione: non esiste un unico standard edilizio legale. Il takeoff dettagliato è guidato dalla convenzione, seguendo la prassi delle associazioni di categoria di enti come ACI, CRSI, NRCA, SMACNA e la Gypsum Association, con CSI MasterFormat usato solo per organizzare il lavoro e gli standard di superficie BOMA e ANSI Z765 usati solo per la rendicontazione della superficie. Altrove c'è una clausola a cui fare riferimento; negli Stati Uniti c'è un valore consuetudinario senza alcuna clausola alle spalle.

La decisione di confine più importante è quella tra netto e lordo. Le categorie di finitura come pavimentazioni, controsoffitti, pittura e battiscopa misurano al netto, seguendo la superficie finita lato locale ed escludendo lo spessore della parete. I lavori strutturali, di zona e immobiliari misurano al lordo, fino alla faccia esterna o alla faccia interna dominante, che comprende lo spessore della parete e include tramezzi e pilastri interni. Quando si rendiconta la superficie, la si rendiconta rispetto a uno standard denominato, e ciascuno restituisce un valore diverso per lo stesso edificio perché ciascuno traccia il confine in modo diverso. Gli International Property Measurement Standards (IPMS) definiscono tre confini: IPMS 1 fino alla faccia esterna (vicino alla superficie lorda esterna), IPMS 2 fino alla faccia interna dominante (vicino alla superficie lorda interna) e IPMS 3 la superficie esclusiva dell'occupante (vicino alla superficie netta interna). Il leasing commerciale degli Stati Uniti utilizza la superficie locabile BOMA 2017 e la valutazione delle abitazioni unifamiliari utilizza la gross living area ANSI Z765-2021, mentre la Germania classifica la superficie secondo DIN 277, dove la superficie lorda di piano è pari alla superficie netta dei locali più la superficie di costruzione.

Quando una parete è in parte vetrata e in parte finita, il confine interno deve trovarsi su un unico piano lungo l'intera sezione. IPMS risolve la questione con la Internal Dominant Face: il confine segue la superficie interna che copre più del 50% dei 2,75 m più bassi misurati dal solaio strutturale (o fino al soffitto se più basso) per ogni sezione di parete, e se nessuna supera il 50% il confine corre fino alla superficie finita. BOMA usa lo stesso test del 50% ma sull'intera altezza da pavimento a soffitto, quindi la differenza è il piano di riferimento, non la percentuale.

Ogni standard ignora le piccole aperture perché il materiale risparmiato è compensato dallo sfrido di taglio attorno. La soglia di superficie non è un valore unico: cambia in base alla categoria di lavoro. Secondo NRM2, la maggior parte delle finiture e dei rivestimenti ignora i vuoti di superficie pari o inferiori a 1,00 m²; il valore di 5 m² che a volte viene citato è la regola NRM2 per le casseforme del calcestruzzo gettato in opera (non per la muratura), e la muratura usa un'unica soglia pari o inferiore a 0,50 m², che si riduce a 0,10 m² per le canne fumarie in pilastri e colonne isolate. La storica linea SMM7 (condivisa con lo standard indiano IS-1200) suddivide invece le aperture in muratura per fasce: pari o inferiore a 0,50 m², nessuna detrazione; da 0,50 a 3 m², detrarre una faccia; oltre 3 m², detrarre entrambe le facce e misurare separatamente stipiti, davanzali e intradossi. Anche la Germania suddivide per categoria, detraendo le aperture di superficie solo oltre circa 2,5 m² per muratura, intonaco, pittura e cartongesso, ma oltre circa 0,1 m² per piastrellature, massetti e pavimentazioni. La convenzione degli Stati Uniti non ha un valore codificato oltre a eccezioni come la pittura che ignora le aperture inferiori a 100 piedi quadrati e il cartongesso che ignora le aperture fino a 32 piedi quadrati (una lastra da 4 per 8).

Il volume usa la propria soglia: per il calcestruzzo gettato in opera NRM2 non prevede detrazioni al di sotto di 0,05 m³ (solai nervati e a cassettoni misurati al netto), e la Germania detrae solo oltre 0,5 m³. Due regole attraversano tutto. La soglia dei piccoli vuoti si applica solo alle aperture interamente comprese nella superficie misurata; un'apertura sul bordo viene sempre detratta indipendentemente dalle dimensioni, perché è il confine stesso a spostarsi. E un'apertura riduce la superficie ma in genere non la lunghezza lineare, poiché lo sviluppo prosegue oltre le normali porte e finestre; le eccezioni sono che battiscopa e profili si sollevano in corrispondenza delle aperture incorniciate e che i tramezzi NRM2 si interrompono solo in corrispondenza di vuoti a tutta altezza. La Germania inoltre conteggia le brevi interruzioni lineari per intero fino a un piccolo limite (comunemente intorno a 0,30 m).

Il lavoro viene misurato al netto come posato in opera: il solido o l'estensione effettivamente messi in opera, salvo che una regola disponga diversamente. I lavori curvi e raggiati vengono misurati lungo la linea mediana del materiale, non lungo l'arco interno o esterno. Tutto ciò che è inclinato o tridimensionale viene misurato secondo la sua vera lunghezza sviluppata, non secondo la proiezione piana in pianta: i tetti applicano un fattore di pendenza, tubi e condutture aggiungono i tratti verticali ascendenti e discendenti, e i corrimano delle scale vengono misurati lungo la pendenza.

Dove vengono conteggiati sfrido, sovrapposizioni e ricariche è una distinzione regionale e una classica trappola di doppio conteggio. La linea RICS (NRM2, ANZSMM e il metodo canadese CIQS) considera sovrapposizioni, giunti, cuciture e sfrido come già inclusi nella quantità misurata al netto e già conteggiati nel prezzo unitario, quindi il takeoff non aggiunge alcuna percentuale separata. La prassi degli Stati Uniti fa l'opposto: parte da una quantità netta di offerta, poi aggiunge una percentuale esplicita di sfrido e sovrapposizione specifica per categoria per ottenere la quantità d'ordine. La Germania misura al netto ma paga determinati sfridi oltre un limite stabilito. Il pericolo è applicare lo sfrido due volte, una nella quantità e una nel prezzo, cosicché la stessa parete può dare tre valori: la quantità netta di offerta, la quantità d'ordine netto più sfrido e la quantità di contabilizzazione misurata per il pagamento.

Ogni standard fissa l'unità per quantità, e unità e arrotondamento sono operazioni distinte. NRM2 riporta i lavori lineari in metri, le voci enumerate come numero o voce, e l'armatura e l'acciaio strutturale a peso in tonnellate. La prassi degli Stati Uniti usa le unità imperiali (piedi lineari, piedi quadrati, iarde cube, cadauno e tonnellate), con le coperture in quadrati da 100 piedi quadrati. L'arrotondamento avviene in due fasi: NRM2 arrotonda le dimensioni grezze ai 10 mm più vicini (5 mm e oltre si arrotonda per eccesso, sotto i 5 mm si trascura) prima di moltiplicarle, poi arrotonda la quantità finale al numero intero più vicino, contabilizza qualsiasi valore inferiore a un'unità come un'unità, e riporta armatura e acciaio strutturale in tonnellate con due cifre decimali. L'ordine negli Stati Uniti arrotonda per eccesso all'incremento di materiale acquistabile, come un autocarro pieno di calcestruzzo o una barra di conduttura.

Gli standard differiscono anche nella quantità di lavori accessori misurati separatamente rispetto a quelli considerati inclusi nel prezzo unitario. NRM2 misura deliberatamente più voci separatamente rispetto al suo predecessore, scorporando spallette, davanzali, coronamenti, terminali e lavorazioni di manodopera, secondo il principio che ciò che non è descritto non è incluso. SMM7 e la convenzione degli Stati Uniti includono di più nel prezzo unitario. La Germania rende esplicita la distinzione: ogni regola di categoria nomina le sue Nebenleistungen, lavori accessori sempre inclusi nel prezzo unitario, contro le sue Besondere Leistungen, lavori speciali misurati e pagati separatamente quando specificati. Questa scelta determina quante voci produce un takeoff.

I lavori di ingegneria civile e stradale sono misurati per il pagamento rispetto a un elenco definito di voci di pagamento, dove il metodo è contrattuale anziché una preferenza di stima. CESMM4 organizza i lavori nelle sue 26 classi alfabetiche, ciascuna con un elenco di inclusioni ed esclusioni, una tabella di classificazione e regole di misurazione. I lavori stradali degli Stati Uniti seguono le specifiche standard statali e AASHTO, dove ogni voce di pagamento ha il proprio metodo di misurazione e base di pagamento, ad esempio il rilevato a iarda cuba o il guardrail a piede lineare lungo la sua faccia. Queste quantità sono pagate solo fino alle linee di progetto o di pagamento indicate nei disegni: sovrascavo, sovrarottura e il riempimento o calcestruzzo aggiuntivo per ripristinare sono a rischio dell'appaltatore e non vengono pagati.

Più in generale, lo stesso disegno produce valori diversi a seconda dello scopo, quindi lo scopo deve essere fissato per primo. Una quantità di offerta è l'importo misurato al netto, un ordine di approvvigionamento aggiunge sfrido e sovrapposizioni e arrotonda per eccesso all'incremento di materiale, la contabilizzazione degli stati di avanzamento viene rimisurata secondo il metodo indicato nel contratto, e il controllo dei costi suddivide la stessa misura netta in modo più dettagliato. La rendicontazione della superficie ha le proprie precisazioni: la gross living area ANSI Z765 conteggia solo gli spazi finiti fuori terra e impone altezze minime del soffitto, IPMS include le aree a uso limitato con altezza ridotta ma le segnala, e DIN 277 conteggia ogni livello indipendentemente dalla fruibilità. Per gli spazi condivisi, BOMA porta la superficie utilizzabile alla superficie locabile tramite un fattore di carico per edificio, IPMS riporta separatamente le penetrazioni e i servizi condivisi, e la gross living area unifamiliare non applica alcun aumento. Exayard legge i disegni e applica le regole dello standard selezionato in modo che confini, detrazioni, unità e sfrido siano gestiti come previsto dal regolamento di riferimento.