Generelle vilkår og prosjektomkostninger

Hver post under generelle vilkår faller inn under ett av tre grunnlag, og å velge riktig er den viktigste beslutningen i fagområdet. En fast kostnad er en kostnad som påløper én gang, uavhengig av hvor lenge jobben varer. RICS NRM2 definerer den som arbeid hvis kostnad anses som uavhengig av varighet. Mobilisering, oppsett av brakkeriggen, frakt av kranen til byggeplassen, sluttrengjøringen og demobilisering er faste. Enheten er en post (et rundsum-beløp) eller et antall. En tidsavhengig kostnad påløper per tidsenhet så lenge jobben varer. NRM2 definerer den som en kostnad hvis størrelse avhenger av varighet. Oppfølging, brakkeleie, midlertidig strømforbruk, gjerde- og toalettleie samt ukentlig rengjøring påløper på denne måten. Enheten er uken i Storbritannia og Australia, og måneden eller dagen i USA.

Det tredje grunnlaget er en prosentandel av byggekostnaden. I tidlige estimatfaser bæres hele rigg- og driftsblokken som én enkelt prosentandel av de oppmålte arbeidene fremfor å spesifiseres post for post. RICS NRM1 formaliserer denne metoden. Metoden er veldefinert, men selve prosentsatsen er bransjekonvensjon, ikke en standard. Amerikansk næringspraksis bærer vanligvis Division 01 i et bånd på 5 til 15 prosent, der tallene for store prosjekter ofte oppgis nær 9 til 10 prosent, men ingen nøytral standard fastsetter tallet.

En korrekt mengdeberegning holder disse fra hverandre. Tilbudstallet (spesifiserte faste pluss tidsavhengige), tidligestimattallet (en prosentandel) og forsinkelseskravtallet (kun tidsavhengige, aldri den faste mobiliseringen) er tre ulike tall fra det samme prosjektet.

RICS NRM2 deler hovedentreprisens rigg og drift i to kostnadssteder. Det første er byggherrens krav: ting kunden pålegger, som bestemte forsikringer, navngitt byggeplasspersonell, særskilte midlertidige arbeider, samt krav til ferdigstillelse og overtakelse. Det andre er hovedentreprenørens kostnadsposter: entreprenørens egne løpende kostnader. Å skille de to har betydning for å plassere kostnadsansvar og for å prise endringsordrer.

Hovedentreprenørlisten er den kanoniske sjekklisten. Den dekker ledelse og personell; rigg og brakke (kontorer, velferdsenheter, byggeplassgjerder, inngjerding, porter, skilting); midlertidige tjenester (strøm, vann, telekommunikasjon, belysning); sikkerhet; HMS og miljøvern; felles maskinelt utstyr som kraner og heiser; felles midlertidige arbeider som delt stillas og adkomst; byggeplassdokumentasjon; ferdigstillelse og etterarbeid; rengjøring; gebyrer og avgifter; samt forsikringer, garantier og garantistillelser. Amerikansk Division 01, og AIA A201 som det overordnede kontraktsdokumentet for generelle vilkår, dekker det samme området under overskrifter som prosjektledelse, oppfølging, mobilisering, midlertidige fasiliteter og kontroller, testing og avslutning, bare uten den formelle todelingen i kostnadssteder.

En håndfull poster hentes faktisk fra rigg- eller logistikkplanen som en mengde. Midlertidig byggeplassgjerde og inngjerding er det nærmeste man kommer en konvensjonell lengdemåling. NRM2 måler perimetergjerder og inngjerding i meter langs den midlertidige byggeplassgrensen, mens adkomstporter telles i antall. Linjen følger den midlertidige grensen, ikke en permanent eiendomsgrense, og porter telles fremfor å trekkes fra fordi det fortsatt trengs en stolpe eller ramme på hver side. En fast oppsetting og demontering prises i tillegg til en tidsavhengig leie. Midlertidige veier, lagerplass og fast dekke måles som areal til ytterkanten av den midlertidige overflaten, priset som en fast bygg-og-fjern pluss en tidsavhengig vedlikeholdskostnad.

Byggavfall utledes fra et volum fremfor å tegnes. Nybyggsavfall ligger på omtrent 4 til 6 pund per kvadratfot ferdig areal, rehabilitering omtrent 2 til 4 pund, og riving 50 pund per kvadratfot eller mer; blandet bygge- og rivingsavfall omregnes til omtrent 400 til 500 pund per kubikkyard, med oppmålte offentlige tabeller (FEMA 329 og EPAs volum-til-vekt-faktorer) som forankrer metoden. Disse satsene er estimatkonvensjoner med store variasjoner som avhenger av sammensetningen. Avfallsvolumet deles deretter på containerkapasiteten og en fyllfaktor, rundes opp, og multipliseres med antall bytter over prosjektets løp for å gi antallet containerhentinger.

Midlertidige toaletter er et antall som drives av maksimal arbeidsstyrke og fastsettes av forskrift. I USA fastsetter OSHA 29 CFR 1926.51(c) Tabell D-1 minimumet: 20 arbeidere eller færre krever ett toalett; over 20, ett sete og ett urinal per 40 arbeidere; over 200, ett per 50. Storbritannia og Den europeiske union forholder seg til andre velferdsregler. CDM 2015 er ytelsesbasert (egnet og tilstrekkelig), og BS 6465-1:2006 gir en referanse for byggeplasser på omtrent ett toalett per 7 arbeidere der mobile enheter tømmes ukentlig, som er byggeplasskalaen snarere enn forholdstallet for ordinære arbeidsplasser. Miljøkontroller hentes fra erosjonsplanen. I USA kreves en plan for forebygging av overvannsforurensning ved terrenginngrep på én acre eller mer under EPA NPDES Construction General Permit. Siltgjerde måles som lengde, innløpssikring og stabiliserte innkjørsler i antall, og forstyrret grunn som areal, med installasjon fast og inspeksjon og vedlikehold tidsavhengig.

Fordi den tidsavhengige posten dominerer generelle vilkår, er prosjektets varighet den enkeltvariabelen som bærer mest vekt i fagområdet. En feil varighet skalerer hver tidsavhengig linje (oppfølging, kontor, gjerdeleie, strøm, rengjøring) med samme feil, så den bør være en eksplisitt innstilling fremfor noe som er gjemt inni en sats. Den leses normalt av den kritiske linjen i fremdriftsplanen i uker eller måneder. Der det ennå ikke finnes en fremdriftsplan, kan den regnes baklengs fra totale arbeidstimer og bemanning, og på offentlige arbeider og veibygging fastsettes den ofte som kontraktsfestet tid.

Tidsavhengig leie og oppfølging betales etter kalenderen, men produktivitetsvarigheter beregnes i arbeidsdager, så en omregningsfaktor bygger bro over gapet av helger, helligdager og vær. En typisk 5-dagersuke omregnes med omtrent 1,15 til 1,25 ganger, og en 6-dagersuke med omtrent 1,08 til 1,15 ganger. Det aritmetiske taket for en 5-dagersuke med kun helger og ingen tillegg for helligdager eller vær er 7 delt på 5, som er 1,4; det taket bør ikke forveksles med den typiske multiplikatoren på om lag 1,2. Disse faktorene er tommelfingerregler for planlegging snarere enn en regelfestet klausul. Tidsenheten avhenger også av region: NRM2 bruker uken, amerikansk omkostningspraksis ofte måneden, og forsinkelseskrav dagen. Delperioder rundes opp, og å blande en ukessats mot et månedsantall er en stille feil.

Mobilisering og demobilisering er de arketypiske faste kostnadene. NRM2 klassifiserer frakt til byggeplass og installasjon, samt demontering og fjerning fra byggeplass, som faste kostnader. De må aldri gjøres tidsavhengige, fordi et forsinkelseskrav dekker forlengede tidsavhengige kostnader, men aldri belaster mobilisering på nytt. I veibygging og anleggsarbeid er mobilisering i stedet en oppmålt betalingspost som nedbetales etter en delbetalingsplan knyttet til prosentandelen opptjent arbeid, underlagt et samlet tak på om lag 10 prosent av det opprinnelige kontraktsbeløpet. California Public Contract Code paragraf 10264 fastsetter én slik mekanisme: når 50 prosent av kontraktsbeløpet er opptjent, kan det laveste av den fulle mobiliseringsposten eller 10 prosent av kontrakten utbetales, og ethvert beløp som er budt over 10 prosent utbetales først ved ferdigstillelse. Trinnene varierer mellom delstatlige veimyndigheter; taket på 10 prosent er det felles, konstante elementet.

Byggeplasspersonell er den største tidsavhengige kostnaden. Det grundige grunnlaget er å kostnadsberegne hver navngitt rolle (byggeleder, prosjektleder, formann) til sin sats multiplisert med prosjektvarigheten, som NRM2 priser per uke. Forholdstall mellom leder og mannskap, og oppfølging som en prosentandel av fagarbeidet, er raskere snarveier, men de er konvensjon på firmanivå uten noe publisert forholdstall bak seg.

De fleste riggpostene kombinerer en engangs installasjon eller demontering med en løpende ukekostnad. Brakkekontorer og velferdsbrakker telles ut fra maksimal arbeidsstyrke med et arealtillegg per person, og bærer deretter en fast lever-plasser-fjern pluss en tidsavhengig leie. Felles maskinelt utstyr som tårnkraner og heiser fraktes til byggeplassen, monteres, testes og demonteres som faste kostnader, mens leie og operatørberedskap er tidsavhengige. Delt stillas og adkomsttårn følger samme deling, mens stillas som kun betjener ett fag hører hjemme i det fagets arbeidsavsnitt. Midlertidig strøm og vann deles også på denne måten: tilkoblingsinstallasjonen er fast, mens forbruk og linjeleie er tidsavhengige. Midlertidig oppvarming, værbeskyttelse, skilting og sikkerhet følger samme mønster med fast tilrettelegging pluss tidsavhengig drift.

Storbritannia er det mest regelfestede. RICS NRM2 gjør rigg og drift til et formelt avsnitt i mengdebeskrivelsen med en fast liste over poster, hver post merket som fast eller tidsavhengig, med oppgitte enheter (post, antall, uke, meter, kvadratmeter), og en NRM1-prosentmetode for tidlige estimater. Anleggsteknikk bruker en annen mekanisme. CESMM4 organiserer generelle poster i Klasse A og priser hver som en metoderelatert kostnad: et rundsum-beløp erklært enten fast eller tidsavhengig, der entreprenøren, uvanlig nok, kan legge inn sine egne poster som gjenspeiler den valgte byggemetoden. Faste rundsummer utbetales ved ferdigstillelse av posten; tidsavhengige rundsummer utbetales gradvis over varigheten. Midlertidige arbeider som grunnvannssenkning og pumping passer denne modellen, med installasjonen fast og den løpende pumpingen tidsavhengig.

Australia og New Zealand speiler RICS-tradisjonen for rigg og drift i byggearbeid gjennom ANZSMM, et metrisk rigg-og-drift-avsnitt priset som rundsum eller tidsavhengig. Anleggsarbeid der måles i stedet under AS 1181, så generelle anleggsposter samsvarer med metoderelaterte og rundsum-poster fremfor rigg og drift i byggestil. Tyskland måler byggeplassrigg (Baustelleneinrichtung) under VOB/C, der etableringen settes som rundsum og de løpende kostnadene gjøres tidsavhengige.

USA har ingen lovfestet målestandard. Division 01 er en spesifisert oversikt over prosjektomkostninger (eller en prosentandel), priset fast eller tidsavhengig etter konvensjon, og støtter seg på AIA A201 for det kontraktsmessige omfanget og på OSHA, EPA og byggeforskrifter for de få pålagte mengdene. Forlengede generelle vilkår i forsinkelseskrav beregnes som en dagsats lik totale tidsavhengige generelle vilkår delt på kontraktsdager, multiplisert med antall kompensable forsinkelsesdager; ikke-absorberte hovedkontoromkostninger håndteres separat under Eichleay-formelen. For sammenligning på tvers av landegrenser plasserer den internasjonale kostnadsklassifiseringen ICMS rigg og drift og byggeplassomkostninger i en kostnadsgruppe på øverste nivå, og harmoniserer kategorien fremfor enheten.

Arbeid som ikke kan måles ved tilbud fordi det ikke finnes et fast design, bæres som et provisorisk beløp, ikke en mengde. NRM2 skiller et definert provisorisk beløp (der art, plassering og omfang er kjent, slik at entreprenøren tar høyde for det i rigg og drift) fra et udefinert ett (der slik informasjon ikke finnes, så det forutsettes ingen avsetning i rigg og drift). Begge oppgis eksklusive omkostninger og fortjeneste. Amerikansk praksis pleier å bære en enkelt flat usikkerhetsprosent uten dette skillet. Forsikringer, garantistillelser, garantier og reklamasjonsforpliktelser er også ikke-oppmålte: de er navngitte NRM2-kostnadsposter som bæres som en fast kostnad utledet fra en prosentandel av kontraktsverdien, eller som et faktisk tilbud fra megler eller kausjonist når et slikt finnes. Testing, inspeksjon, igangkjøring og avslutning (som-bygget-tegninger, driftsmanualer, opplæring, sluttrengjøring) bæres som faste avsetninger, der testing telles i antall der det finnes en oversikt.

Generelle vilkår skifter etter formål mer enn noe annet område fra det samme prosjektet, så formålet må fastsettes først. Et tilbud spesifiserer faste pluss tidsavhengige. Et tidlig estimat bærer en enkelt prosentandel av arbeidene. Et forsinkelseskrav teller kun den tidsavhengige dagsatsen multiplisert med antall kompensable forsinkelsesdager, og utelater fast mobilisering, og det er derfor det er så avgjørende å merke hver post som fast eller tidsavhengig. Avdragsfakturering forholdsmessig fordeler blokken til prosentvis ferdigstillelse, ofte med mobilisering frontvektet i verdioversikten. En endringsordre bærer sjelden den samme rigg-og-drift-prosenten som grunnkontrakten, fordi den faste etableringen allerede er betalt; konvensjonen er å dekke kun den tidsavhengige dagsatsen over enhver tilført varighet pluss direkte tilskrivbare faste kostnader, ikke hele grunnprosentandelen fra tilbudet. Exayard leser tegninger og fremdriftsplanen og anvender disse reglene, utleder gjerdelengde, areal til lagerplass, avfallsvolum, toalettantall og leieuker, og merker deretter hver post slik at det samme prosjektet kan gi et tilbud, et tidlig estimat, et forsinkelseskrav og en avdragsfaktura som hver blir riktig.