الشروط العامة والمصاريف غير المباشرة للمشروع

يؤول كل بند من بنود الشروط العامة إلى أحد ثلاثة أسس، واختيار الأساس الصحيح هو أهم قرار في هذا المجال. فالمصروف الثابت تكلفة تُتكبَّد مرة واحدة، بصرف النظر عن مدة استمرار العمل. ويُعرّفه معيار RICS NRM2 بأنه عمل تُعدّ تكلفته مستقلة عن المدة. فالتعبئة والتجهيز، وإقامة مكتب الموقع، وجلب الرافعة إلى الموقع، والتنظيف النهائي، وفك التجهيزات، كلها مصاريف ثابتة. والوحدة هي البند (مبلغ مقطوع) أو العدد. أما المصروف المرتبط بالزمن فيتراكم لكل وحدة زمنية ما دام العمل مستمرًا. ويُعرّفه معيار NRM2 بأنه مصروف تعتمد تكلفته على المدة. فالإشراف، وإيجار المكتب، واستهلاك الطاقة المؤقتة، وإيجار السياج ودورات المياه، والتنظيف الأسبوعي، كلها تتراكم على هذا النحو. والوحدة هي الأسبوع في المملكة المتحدة وأستراليا، والشهر أو اليوم في الولايات المتحدة.

والأساس الثالث هو نسبة مئوية من تكلفة الأعمال. ففي التقدير المبكر، تُحمَّل كتلة الأعمال التمهيدية بأكملها كنسبة مئوية واحدة من الأعمال المقيسة بدلًا من تفصيلها بندًا بندًا. ويُقنّن معيار RICS NRM1 هذه الطريقة. والطريقة محددة بدقة، لكن النسبة نفسها عُرف صناعي وليست معيارًا. وتُحمِّل الممارسة التجارية في الولايات المتحدة عادةً القسم 01 ضمن نطاق يتراوح بين 5 و15 بالمئة، وغالبًا ما تُذكر أرقام المشاريع الكبيرة قرب 9 إلى 10 بالمئة، لكن لا يوجد معيار محايد يثبّت الرقم.

يفصل الحصر الصحيح بين هذه الأرقام. فرقم العطاء (المصاريف الثابتة المفصّلة مضافًا إليها المرتبطة بالزمن)، ورقم التقدير المبكر (نسبة مئوية)، ورقم مطالبة التأخير (المرتبط بالزمن فقط، ولا يشمل أبدًا تعبئة وتجهيز ثابتة) هي ثلاثة أرقام مختلفة من المشروع نفسه.

يقسّم معيار RICS NRM2 الأعمال التمهيدية للعقد الرئيسي إلى مركزَي تكلفة. الأول هو متطلبات صاحب العمل: ما يفرضه العميل، مثل تأمينات محددة، وكوادر موقع مسمّاة، وأعمال مؤقتة معينة، ومتطلبات الإنجاز والتسليم. والثاني هو بنود تكلفة المقاول الرئيسي: التكاليف الجارية الخاصة بالمقاول. والفصل بينهما مهم لإسناد مسؤولية التكلفة ولتسعير أوامر التغيير.

قائمة المقاول الرئيسي هي قائمة التحقق المرجعية. وهي تشمل الإدارة والكوادر؛ وتجهيز الموقع (المكاتب، ووحدات الخدمات العمالية، والأسوار الواقية، والتسييج، والبوابات، واللوحات الإرشادية)؛ والخدمات المؤقتة (الطاقة والماء والاتصالات والإضاءة)؛ والأمن؛ والسلامة وحماية البيئة؛ والمعدات الميكانيكية المشتركة الاستخدام مثل الرافعات والمصاعد؛ والأعمال المؤقتة المشتركة الاستخدام مثل السقالات وممرات الوصول المشتركة؛ وسجلات الموقع؛ والإنجاز وما بعد الإنجاز؛ والتنظيف؛ والرسوم والمصاريف؛ والتأمينات والضمانات والكفالات. ويغطي القسم 01 في الولايات المتحدة، ووثيقة العقد المظلّة للشروط العامة AIA A201، المجال نفسه تحت عناوين مثل إدارة المشروع، والإشراف، والتعبئة والتجهيز، والمرافق وأنظمة الضبط المؤقتة، والاختبار، والإغلاق، لكن دون الفصل الرسمي بين المركزين.

تُؤخذ حفنة من البنود فعلًا من مخطط الموقع أو الخدمات اللوجستية ككمية. والأسوار الواقية والتسييج المؤقت هو أقرب شيء إلى الحصر الطولي التقليدي. ويقيس معيار NRM2 الأسوار الواقية المحيطية والتسييج بالأمتار على طول حدود الموقع المؤقتة، مع عدّ بوابات الوصول بالعدد. ويتبع الخط الحدود المؤقتة، لا خط الملكية الدائم، وتُعدّ البوابات بدلًا من خصمها لأن العمود أو الإطار لا يزال مطلوبًا على كل جانب. ويُسعّر التركيب والفك الثابت فوق إيجار مرتبط بالزمن. وتُقاس الطرق المؤقتة وساحات التخزين والأرضيات الصلبة كمساحة حتى الحافة الخارجية للسطح المؤقت، وتُسعّر كإنشاء وإزالة ثابتين مضافًا إليهما مصروف صيانة مرتبط بالزمن.

تُشتق مخلفات البناء من الحجم بدلًا من رسمها. فمخلفات البناء الجديد تبلغ نحو 4 إلى 6 أرطال لكل قدم مربعة من المساحة المنجزة، والتجديد نحو 2 إلى 4 أرطال، والهدم 50 رطلًا لكل قدم مربعة أو أكثر؛ وتتحول مخلفات البناء والهدم المختلطة بمعدل نحو 400 إلى 500 رطل لكل ياردة مكعبة، مع الاستناد إلى جداول حكومية مقيسة (FEMA 329 ومعاملات التحويل من الحجم إلى الوزن لوكالة EPA) ترسّخ الطريقة. وهذه المعدلات أعراف تقديرية ذات نطاقات واسعة تتفاوت حسب التركيب. ثم يُقسَّم حجم المخلفات على سعة الحاوية ومعامل التعبئة، ويُقرَّب لأعلى، ويُضرب في عدد مرات التبديل على مدى المشروع لإعطاء عدد سحبات حاويات المخلفات.

دورات المياه المؤقتة عدد تحدده ذروة القوى العاملة ويضبطه الكود. ففي الولايات المتحدة، يحدد جدول D-1 ضمن OSHA 29 CFR 1926.51(c) الحد الأدنى: 20 عاملًا أو أقل يتطلبون مرفقًا واحدًا؛ وفوق 20، مقعد واحد ومبولة واحدة لكل 40 عاملًا؛ وفوق 200، واحد لكل 50. وتعمل المملكة المتحدة والاتحاد الأوروبي وفق قواعد خدمات عمالية مختلفة. فلائحة CDM 2015 قائمة على الأداء (مناسب وكافٍ)، ويعطي معيار BS 6465-1:2006 مرجعًا قياسيًا لموقع البناء يبلغ نحو دورة مياه واحدة لكل 7 عمال حيث تُخدم الوحدات المتنقلة أسبوعيًا، وهذا هو مقياس البناء لا نسبة مكان العمل العام. وتُؤخذ أنظمة الضبط البيئية من مخطط التعرية. ففي الولايات المتحدة، تُشترط خطة لمنع تلوث مياه الأمطار عند تجريف أرض بمساحة فدان واحد أو أكثر بموجب تصريح البناء العام NPDES الصادر عن وكالة EPA. ويُقاس سياج الطمي كطول خطي، وحماية مداخل التصريف والمداخل المثبتة بالعدد، والأرض المضطربة بالمساحة، مع كون التركيب ثابتًا والتفتيش والصيانة مرتبطين بالزمن.

لأن فئة البنود المرتبطة بالزمن تهيمن على الشروط العامة، فإن مدة المشروع هي أكثر المدخلات تأثيرًا في هذا المجال على الإطلاق. فالمدة الخاطئة تضاعف كل بند مرتبط بالزمن (الإشراف، والمكتب، وإيجار السياج، والطاقة، والتنظيف) بالخطأ نفسه، ولذا ينبغي أن تكون إعدادًا صريحًا لا شيئًا مدفونًا في سعر. وتُقرأ عادةً من جدول البناء الزمني للمسار الحرج بالأسابيع أو الأشهر. وحيث لا يوجد جدول زمني بعد، يمكن حسابها عكسيًا من إجمالي ساعات العمالة وحجم الطاقم، وفي الأعمال العامة وأعمال الطرق السريعة كثيرًا ما تُحدَّد كمدة عقدية.

تُدفع الإيجارات والإشراف المرتبطة بالزمن وفق التقويم، لكن مدد الإنتاجية تُحسب بأيام العمل، ولذا يجسر معامل تحويل فجوة عطلات نهاية الأسبوع والأعياد والطقس. فالأسبوع النموذجي المكون من 5 أيام يتحول بمعدل نحو 1.15 إلى 1.25 مرة، والأسبوع المكون من 6 أيام بمعدل نحو 1.08 إلى 1.15 مرة. والسقف الحسابي لأسبوع من 5 أيام مع عطلات نهاية الأسبوع فقط ودون احتساب أعياد أو طقس هو 7 مقسومًا على 5، أي 1.4؛ ولا ينبغي الخلط بين هذا السقف والمضاعِف النموذجي البالغ نحو 1.2. وهذه المعاملات قواعد تقريبية للجدولة لا بند مقنّن. كما تعتمد وحدة الزمن على المنطقة: فمعيار NRM2 يستخدم الأسبوع، وممارسة المصاريف غير المباشرة في الولايات المتحدة غالبًا الشهر، ومطالبات التأخير اليوم. وتُقرَّب الفترات الجزئية لأعلى، والخلط بين سعر بالأسبوع وعدد بالشهر خطأ صامت.

التعبئة والتجهيز وفك التجهيزات هي المثال النموذجي للمصاريف الثابتة. ويصنّف معيار NRM2 الجلب إلى الموقع والتركيب، والتفكيك والإزالة من الموقع، كمصاريف ثابتة. ويجب ألا تُجعل أبدًا مرتبطة بالزمن، لأن مطالبة التأخير تسترد تكاليف مرتبطة بالزمن ممتدة لكنها لا تعيد تحصيل تكلفة التعبئة والتجهيز أبدًا. وفي أعمال الطرق السريعة والأعمال المدنية، تكون التعبئة والتجهيز بدلًا من ذلك بند دفع مقيسًا يُسدَّد وفق جدول دفع جزئي مرتبط بنسبة العمل المكتسب، خاضعًا لسقف إجمالي يبلغ نحو 10 بالمئة من مبلغ العقد الأصلي. ويحدد البند 10264 من قانون العقود العامة بكاليفورنيا إحدى هذه الآليات: عند اكتساب 50 بالمئة من مبلغ العقد، يجوز دفع الأقل من بند التعبئة والتجهيز الكامل أو 10 بالمئة من العقد، وأي مبلغ يُقدَّم في العطاء يتجاوز 10 بالمئة لا يُدفع إلا عند الإنجاز. وتتفاوت الشرائح حسب إدارة الطرق السريعة بكل ولاية؛ وسقف الـ10 بالمئة هو الثابت المشترك.

كوادر الموقع هي أكبر تكلفة مرتبطة بالزمن. والأساس الدقيق هو تكلفة كل دور مسمّى (مدير الموقع، ومدير المشروع، ورئيس العمال) بسعره مضروبًا في مدة المشروع، وهو ما يسعّره معيار NRM2 بالأسبوع. أما نسب المشرف إلى الطاقم والإشراف كنسبة مئوية من عمالة الحرفة فهي اختصارات أسرع، لكنها عُرف على مستوى الشركة لا تستند إلى نسبة منشورة.

تجمع معظم بنود تجهيز الموقع بين تركيب أو فك يُدفع مرة واحدة وتكلفة جارية بالأسبوع. فمكاتب الموقع وكبائن الخدمات العمالية تُحسب من ذروة القوى العاملة باستخدام مخصص مساحة أرضية لكل شخص، ثم تحمل تسليمًا وتنزيلًا وإزالة ثابتة مضافًا إليها إيجار مرتبط بالزمن. والمعدات الميكانيكية المشتركة الاستخدام مثل الرافعات البرجية والمصاعد تُجلب إلى الموقع وتُنصب وتُختبر وتُفكَّك كمصاريف ثابتة، مع كون الإيجار ووقت تأهب المشغّل مرتبطين بالزمن. وتتبع السقالات وأبراج الوصول المشتركة التقسيم نفسه، في حين أن السقالة التي تخدم حرفة واحدة فقط تنتمي إلى قسم أعمال تلك الحرفة. كما تنقسم الطاقة والماء المؤقتان على هذا النحو: فتركيب التوصيلة ثابت، والاستهلاك وإيجار الخط مرتبطان بالزمن. وتتبع التدفئة المؤقتة وحماية الطقس واللوحات الإرشادية والأمن النمط نفسه القائم على توفير ثابت مضافًا إليه تشغيل مرتبط بالزمن.

المملكة المتحدة هي الأكثر تقنينًا. فمعيار RICS NRM2 يجعل الأعمال التمهيدية قسمًا رسميًا ضمن جدول الكميات بقائمة بنود ثابتة، وكل بند موسوم بأنه ثابت أو مرتبط بالزمن، والوحدات مذكورة (بند، عدد، أسبوع، متر، متر مربع)، وطريقة نسبة مئوية وفق NRM1 للتقديرات المبكرة. وتستخدم الهندسة المدنية آلية مختلفة. فمعيار CESMM4 ينظّم البنود العامة ضمن الفئة A ويسعّر كلًا منها كمصروف مرتبط بالأسلوب: مبلغ مقطوع يُعلَن إما ثابتًا أو مرتبطًا بالزمن، حيث يجوز للمقاول، بصورة غير معتادة، إدراج بنوده الخاصة التي تعكس أسلوب البناء الذي اختاره. وتُدفع المبالغ المقطوعة الثابتة عند إنجاز البند؛ وتُدفع المبالغ المقطوعة المرتبطة بالزمن تدريجيًا على مدى مدته. وتنطبق الأعمال المؤقتة مثل نزح المياه والضخ على هذا النموذج، مع كون التركيب ثابتًا والضخ الجاري مرتبطًا بالزمن.

تعكس أستراليا ونيوزيلندا تقليد الأعمال التمهيدية لدى RICS في أعمال المباني من خلال معيار ANZSMM، وهو قسم أعمال تمهيدية متري يُسعّر بمبلغ مقطوع أو مرتبط بالزمن. وتُقاس الأعمال المدنية هناك بموجب معيار AS 1181 بدلًا من ذلك، ولذا تُربط البنود العامة المدنية ببنود مرتبطة بالأسلوب وبنود المبلغ المقطوع بدلًا من الأعمال التمهيدية على نمط المباني. وتقيس ألمانيا تجهيز الموقع (Baustelleneinrichtung) بموجب معيار VOB/C، فتجعل التجهيز مبلغًا مقطوعًا وتربط التكاليف الجارية بالزمن.

لا يوجد لدى الولايات المتحدة معيار قياس قانوني. فالقسم 01 جدول مصاريف غير مباشرة للمشروع مفصّل (أو نسبة مئوية)، يُسعّر ثابتًا أو مرتبطًا بالزمن وفق العرف، مستندًا إلى AIA A201 في النطاق التعاقدي وإلى OSHA وEPA وأكواد البناء في الكميات القليلة الإلزامية. وتُحسب الشروط العامة الممتدة في مطالبات التأخير كسعر يومي يساوي إجمالي الشروط العامة المرتبطة بالزمن مقسومًا على أيام العقد، مضروبًا في أيام التأخير القابلة للتعويض؛ أما المصاريف غير المباشرة للمكتب الرئيسي غير المستوعبة فتُعالج بشكل منفصل وفق صيغة آيكلي (Eichleay). وللمقارنة العابرة للحدود، يضع تصنيف التكاليف الدولي ICMS الأعمال التمهيدية والمصاريف غير المباشرة للموقع ضمن مجموعة تكلفة عليا، فيوائم الفئة لا الوحدة.

العمل الذي لا يمكن قياسه عند المناقصة لعدم وجود تصميم نهائي يُحمَّل كمبلغ احتياطي، لا ككمية. ويميّز معيار NRM2 بين المبلغ الاحتياطي المحدد (حيث تكون طبيعته وموقعه ومداه معروفة، فيُخصص له المقاول ضمن الأعمال التمهيدية) والمبلغ غير المحدد (حيث لا توجد هذه المعلومات، فلا يُفترض أي مخصص ضمن الأعمال التمهيدية). وكلاهما يُذكر بلا مصاريف غير مباشرة وربح. وتميل الممارسة في الولايات المتحدة إلى حمل نسبة احتياطي ثابتة واحدة دون هذا التمييز. والتأمينات والضمانات والكفالات أيضًا غير مقيسة: فهي بنود تكلفة مسمّاة في NRM2 تُحمَّل كمصروف ثابت مشتق من نسبة مئوية من قيمة العقد، أو كعرض سعر فعلي من وسيط أو ضامن عند وجوده. ويُحمَّل الاختبار والتفتيش والتشغيل التجريبي والإغلاق (المخططات كما نُفّذت، وأدلة التشغيل، والتدريب، والتنظيف النهائي) كمخصصات ثابتة، مع عدّ الاختبار بالعدد حيث يوجد جدول.

تتبدل الشروط العامة بحسب الغرض أكثر من أي مجال آخر من المشروع نفسه، ولذا يجب تثبيت الغرض أولًا. فالعطاء يفصّل المصاريف الثابتة مضافًا إليها المرتبطة بالزمن. والتقدير المبكر يحمل نسبة مئوية واحدة من الأعمال. ومطالبة التأخير تحسب فقط السعر اليومي المرتبط بالزمن مضروبًا في أيام التأخير القابلة للتعويض، باستثناء التعبئة والتجهيز الثابتة، ولهذا فإن وسم كل بند بأنه ثابت أو مرتبط بالزمن بالغ الأهمية. وتُوزّع فوترة الإنجاز الكتلة بنسبة نسبة الإكمال، وغالبًا مع تحميل التعبئة والتجهيز في مقدمة جدول القيم. ونادرًا ما يحمل أمر التغيير نسبة الأعمال التمهيدية نفسها كالعقد الأساسي، لأن التجهيز الثابت قد دُفع بالفعل؛ والعرف هو استرداد السعر اليومي المرتبط بالزمن فقط على أي مدة مضافة مضافًا إليه التكاليف الثابتة المنسوبة مباشرة، لا نسبة العطاء الأساسي الكاملة. ويقرأ Exayard المخططات والجدول الزمني ويطبّق هذه القواعد، فيشتق طول السياج، ومساحة التخزين، وحجم المخلفات، وأعداد دورات المياه، وأسابيع الإيجار، ثم يسم كل بند بحيث يمكن أن يثمر المشروع نفسه عطاءً وتقديرًا مبكرًا ومطالبة تأخير ودفعة إنجاز، كل منها يخرج صحيحًا.