Condiciones generales y gastos generales del proyecto

Toda partida de condiciones generales se resuelve en una de tres bases, y elegir la correcta es la decisión más importante en este ámbito. Un cargo fijo es un costo en el que se incurre una sola vez, independientemente de cuánto dure la obra. La RICS NRM2 lo define como trabajo cuyo costo se considera independiente de la duración. La movilización, el montaje de la oficina de obra, el traslado de la grúa a la obra, la limpieza final y la desmovilización son fijos. La unidad es una partida (una suma global) o un conteo. Un cargo dependiente del tiempo se acumula por unidad de tiempo mientras dure la obra. La NRM2 lo define como un cargo cuyo costo depende de la duración. La supervisión, el alquiler de oficinas, el consumo de energía temporal, el alquiler de cercas y sanitarios, y la limpieza semanal se acumulan de esta manera. La unidad es la semana en el Reino Unido y Australia, y el mes o el día en Estados Unidos.

La tercera base es un porcentaje del costo de las obras. Para la estimación en etapas tempranas, todo el bloque de preliminares se lleva como un único porcentaje de las obras medidas en lugar de desglosarse por partidas. La RICS NRM1 formaliza este método. El método está bien definido, pero el porcentaje en sí es una convención del sector, no una norma. La práctica comercial estadounidense suele llevar la División 01 en una banda del 5 al 15 por ciento, con cifras para proyectos grandes que a menudo se citan cerca del 9 al 10 por ciento, pero ninguna norma neutral fija el número.

Un cómputo correcto los mantiene separados. La cifra de la oferta (cargos fijos desglosados más los dependientes del tiempo), la cifra de la estimación temprana (un porcentaje) y la cifra de la reclamación por retraso (solo los dependientes del tiempo, nunca la movilización fija) son tres números distintos del mismo proyecto.

La RICS NRM2 divide los preliminares del contrato principal en dos centros de costo. El primero son los requisitos del comitente: las cosas que impone el cliente, como seguros específicos, personal de obra designado, obras temporales particulares y requisitos de terminación y entrega. El segundo son las partidas de costo del contratista principal: los propios costos de funcionamiento del contratista. Separar ambos importa para atribuir la responsabilidad de los costos y para fijar el precio de las órdenes de cambio.

La lista del contratista principal es la lista de verificación canónica. Abarca gestión y personal; establecimiento de obra (oficinas, instalaciones de bienestar, vallas, cercas, portones, señalización); servicios temporales (energía, agua, telecomunicaciones, iluminación); seguridad; protección de la seguridad y del medio ambiente; maquinaria mecánica de uso común, como grúas y montacargas; obras temporales de uso común, como andamios y accesos compartidos; registros de obra; terminación y posterminación; limpieza; tasas y cargos; y seguros, fianzas, garantías y avales. La División 01 estadounidense, y la AIA A201 como documento contractual general que abarca las condiciones generales, cubren el mismo terreno bajo rubros como gestión del proyecto, supervisión, movilización, instalaciones y controles temporales, ensayos y cierre, simplemente sin la división formal en dos centros.

Un puñado de partidas sí se obtienen del plano de obra o de logística como una cantidad. Las vallas y cercas temporales son lo más parecido a un cómputo lineal convencional. La NRM2 mide las vallas y cercas perimetrales en metros a lo largo del límite temporal de la obra, con los portones de acceso contados por número. La línea sigue el límite temporal, no una línea de propiedad permanente, y los portones se cuentan en lugar de descontarse porque aún se necesita un poste o marco a cada lado. Una instalación y desmontaje fijos se cotizan por encima de un alquiler dependiente del tiempo. Los caminos temporales, las zonas de acopio y las explanadas se miden como área hasta el borde exterior de la superficie temporal, cotizados como una construcción y retiro fijos más un cargo de mantenimiento dependiente del tiempo.

Los escombros de construcción se derivan de un volumen en lugar de dibujarse. Los residuos de obra nueva rondan las 4 a 6 libras por pie cuadrado de área terminada; la renovación, aproximadamente 2 a 4 libras; y la demolición, 50 libras por pie cuadrado o más; los escombros mixtos de construcción y demolición se convierten a razón de unas 400 a 500 libras por yarda cúbica, con tablas gubernamentales medidas (FEMA 329 y los factores de volumen a peso de la EPA) que respaldan el método. Estas tasas son convenciones de estimación con rangos amplios que varían según la composición. El volumen de escombros se divide luego por la capacidad del contenedor y un factor de llenado, se redondea hacia arriba y se multiplica por el número de recambios a lo largo del proyecto para obtener el conteo de retiros de contenedor.

Los sanitarios temporales son un conteo que depende de la fuerza laboral máxima y lo establece la normativa. En Estados Unidos, la Tabla D-1 de OSHA 29 CFR 1926.51(c) fija el mínimo: 20 trabajadores o menos requieren una instalación; por encima de 20, un asiento y un urinario por cada 40 trabajadores; por encima de 200, uno por cada 50. El Reino Unido y la Unión Europea se rigen por reglas de bienestar distintas. La CDM 2015 se basa en el desempeño (adecuado y suficiente), y la BS 6465-1:2006 da un valor de referencia para obras de construcción de aproximadamente un sanitario por cada 7 trabajadores cuando las unidades portátiles reciben mantenimiento semanal, que es la escala de construcción y no la proporción de un lugar de trabajo general. Los controles ambientales se obtienen del plan de control de la erosión. En Estados Unidos, se exige un plan de prevención de la contaminación por aguas pluviales cuando se altera un acre o más de terreno, conforme al Permiso General de Construcción NPDES de la EPA. La cerca limosa se mide como longitud lineal, la protección de sumideros y las entradas estabilizadas por conteo, y el terreno alterado por área, con la instalación fija y la inspección y el mantenimiento dependientes del tiempo.

Como el grupo de partidas dependientes del tiempo domina las condiciones generales, la duración del proyecto es el dato individual más determinante de este ámbito. Una duración equivocada escala cada línea dependiente del tiempo (supervisión, oficina, alquiler de cercas, energía, limpieza) por el mismo error, por lo que debería ser un parámetro explícito y no algo oculto dentro de una tarifa. Normalmente se obtiene del cronograma de construcción de ruta crítica, en semanas o meses. Cuando todavía no existe un cronograma, puede calcularse de forma inversa a partir del total de horas de mano de obra y el tamaño de la cuadrilla, y en obras públicas y viales a menudo se estipula como plazo contractual.

Los alquileres y la supervisión dependientes del tiempo se pagan según el calendario, pero las duraciones de productividad se calculan en días laborables, por lo que un factor de conversión salva la diferencia de fines de semana, feriados y clima. Una semana típica de 5 días se convierte a razón de aproximadamente 1,15 a 1,25 veces, y una semana de 6 días a razón de unas 1,08 a 1,15 veces. El tope aritmético para una semana de 5 días considerando solo los fines de semana y sin tener en cuenta feriados ni clima es 7 dividido entre 5, es decir, 1,4; ese tope no debe confundirse con el multiplicador típico de alrededor de 1,2. Estos factores son reglas prácticas de programación y no una cláusula codificada. La unidad de tiempo también depende de la región: la NRM2 usa la semana, la práctica de gastos generales estadounidense a menudo el mes, y las reclamaciones por retraso el día. Los períodos parciales se redondean hacia arriba, y mezclar una tarifa por semana con un conteo en meses es un error silencioso.

La movilización y la desmovilización son los cargos fijos arquetípicos. La NRM2 clasifica el traslado e instalación en obra, y el desmontaje y retiro de la obra, como cargos fijos. Nunca deben hacerse dependientes del tiempo, porque una reclamación por retraso recupera costos dependientes del tiempo prolongados, pero nunca vuelve a cobrar la movilización. En obras viales y civiles, en cambio, la movilización es una partida de pago medida que se abona según un esquema de pago parcial vinculado al porcentaje de obra ejecutada, sujeta a un tope general de alrededor del 10 por ciento del monto original del contrato. La sección 10264 del Código de Contratación Pública de California establece uno de esos mecanismos: cuando se ha ejecutado el 50 por ciento del monto del contrato, puede pagarse el menor entre la partida completa de movilización o el 10 por ciento del contrato, y cualquier monto ofertado por encima del 10 por ciento se paga solo al finalizar. Los niveles varían según el departamento estatal de carreteras; el tope del 10 por ciento es la constante común.

El personal de obra es el mayor costo dependiente del tiempo. La base rigurosa es costear cada cargo designado (superintendente, gerente de proyecto, capataz) a su tarifa multiplicada por la duración del proyecto, que la NRM2 cotiza por semana. Las proporciones de supervisor por cuadrilla y la supervisión como porcentaje de la mano de obra del oficio son atajos más rápidos, pero son convenciones a nivel de empresa, sin ninguna proporción publicada que las respalde.

La mayoría de las partidas de establecimiento de obra combinan una instalación o un desmontaje único con un costo de funcionamiento por semana. Las oficinas de obra y las casetas de bienestar se cuentan a partir de la fuerza laboral máxima usando una asignación de área de piso por persona, y luego llevan un cargo fijo de entrega, colocación y retiro más un alquiler dependiente del tiempo. La maquinaria mecánica de uso común, como las grúas torre y los montacargas, se traslada a obra, se monta, se prueba y se desmonta como cargos fijos, con el alquiler y el tiempo de espera del operador dependientes del tiempo. Los andamios compartidos y las torres de acceso siguen la misma división, mientras que el andamio que sirve a un solo oficio pertenece a la sección de obra de ese oficio. La energía y el agua temporales también se dividen así: la instalación de la conexión es fija, y el consumo y el alquiler de la línea dependen del tiempo. La calefacción temporal, la protección contra la intemperie, la señalización y la seguridad siguen el mismo patrón de provisión fija más funcionamiento dependiente del tiempo.

El Reino Unido es el más codificado. La RICS NRM2 convierte los preliminares en una sección formal de cómputo y presupuesto con una lista fija de partidas, cada una etiquetada como fija o dependiente del tiempo, con unidades indicadas (partida, número, semana, metro, metro cuadrado), y un método porcentual de la NRM1 para estimaciones tempranas. La ingeniería civil usa un mecanismo distinto. La CESMM4 organiza las partidas generales en la Clase A y cotiza cada una como un cargo relacionado con el método: una suma global declarada como fija o dependiente del tiempo, en la que, de forma inusual, el contratista puede incorporar sus propias partidas que reflejen el método constructivo elegido. Las sumas globales fijas se pagan al completar la partida; las sumas globales dependientes del tiempo se pagan progresivamente a lo largo de su duración. Las obras temporales, como el agotamiento y el bombeo, encajan en este modelo, con la instalación fija y el bombeo en funcionamiento dependiente del tiempo.

Australia y Nueva Zelanda reflejan la tradición de preliminares de la RICS para obras de edificación a través de la ANZSMM, una sección métrica de preliminares cotizada como suma global o dependiente del tiempo. Las obras civiles allí se miden, en cambio, según la AS 1181, por lo que las partidas civiles generales se asignan a partidas relacionadas con el método y de suma global, en lugar de a preliminares al estilo de edificación. Alemania mide la instalación de obra (Baustelleneinrichtung) según la VOB/C, llevando el establecimiento como suma global y los costos de funcionamiento como dependientes del tiempo.

Estados Unidos no tiene una norma legal de medición. La División 01 es un programa de gastos generales del proyecto desglosado por partidas (o un porcentaje), cotizado como fijo o dependiente del tiempo por convención, apoyándose en la AIA A201 para el alcance contractual y en OSHA, la EPA y los códigos de construcción para las pocas cantidades exigidas. Las condiciones generales prolongadas en las reclamaciones por retraso se calculan como una tarifa diaria igual al total de condiciones generales dependientes del tiempo dividido entre los días del contrato, multiplicada por los días de retraso indemnizables; los gastos generales de oficina central no absorbidos se tratan por separado bajo la fórmula Eichleay. Para la comparación entre países, la clasificación internacional de costos ICMS ubica los preliminares y los gastos generales de obra en un grupo de costos de nivel superior, armonizando el agrupamiento más que la unidad.

El trabajo que no puede medirse en la licitación porque no hay un diseño firme se lleva como una suma provisional, no como una cantidad. La NRM2 distingue una suma provisional definida (cuando se conocen la naturaleza, la ubicación y el alcance, de modo que el contratista la prevé en los preliminares) de una indefinida (cuando no existe tal información, de modo que no se asume ninguna asignación en los preliminares). Ambas se indican sin incluir gastos generales ni utilidad. La práctica estadounidense tiende a llevar un único porcentaje de contingencia plano sin esa distinción. Los seguros, las fianzas, las garantías y los avales también son no medidos: son partidas de costo de la NRM2 designadas que se llevan como un cargo fijo derivado de un porcentaje del valor del contrato, o como una cotización real de un corredor o garante cuando existe. Los ensayos, la inspección, la puesta en marcha y el cierre (planos conforme a obra, manuales de operación, capacitación, limpieza final) se llevan como asignaciones fijas, con los ensayos contados por número cuando existe un programa.

Las condiciones generales cambian según el propósito más que cualquier otra área del mismo proyecto, así que primero hay que fijar el propósito. Una oferta desglosa los cargos fijos más los dependientes del tiempo. Una estimación temprana lleva un único porcentaje de las obras. Una reclamación por retraso cuenta solo la tarifa diaria dependiente del tiempo multiplicada por los días de retraso indemnizables, excluyendo la movilización fija, razón por la cual etiquetar cada partida como fija o dependiente del tiempo es tan determinante. La facturación de avance prorratea el bloque al porcentaje de avance, a menudo con la movilización cargada al inicio en el cuadro de valores. Una orden de cambio rara vez lleva el mismo porcentaje de preliminares que el contrato base, porque el establecimiento fijo ya está pagado; la convención es recuperar solo la tarifa diaria dependiente del tiempo durante cualquier duración añadida, más los costos fijos directamente atribuibles, no el porcentaje completo de la oferta base. Exayard lee los planos y el cronograma y aplica estas reglas, derivando la longitud de la cerca, el área de acopio, el volumen de escombros, el conteo de sanitarios y las semanas de alquiler, y luego etiqueta cada partida para que el mismo proyecto pueda arrojar una oferta, una estimación temprana, una reclamación por retraso y un pago a cuenta que salgan correctos cada uno.