Všeobecné podmínky a režijní náklady projektu

Každá položka všeobecných podmínek se vyhodnocuje na jeden ze tří základů a výběr toho správného je nejdůležitějším rozhodnutím v této oblasti. Pevný náklad vzniká jednou, nezávisle na tom, jak dlouho stavba běží. RICS NRM2 jej definuje jako práci, jejíž náklad se považuje za nezávislý na době trvání. Mobilizace, zřízení staveništní kanceláře, dopravení jeřábu na staveniště, závěrečný úklid a demobilizace jsou pevné. Jednotkou je položka (paušální částka) nebo počet. Časově vázaný náklad narůstá za jednotku času po celou dobu, kdy stavba běží. NRM2 jej definuje jako náklad, jehož výše závisí na době trvání. Takto narůstá dozor, pronájem kanceláře, spotřeba dočasné elektřiny, pronájem oplocení a toalet a týdenní úklid. Jednotkou je týden ve Spojeném království a Austrálii a měsíc nebo den ve Spojených státech.

Třetím základem je procento z nákladů na práce. Pro odhady v rané fázi se celý blok zařízení staveniště nese jako jediné procento z naměřených prací, nikoli rozepsaný po položkách. RICS NRM1 tuto metodu formalizuje. Metoda je dobře definovaná, ale samotné procento je oborovou konvencí, nikoli normou. Americká komerční praxe běžně nese Division 01 v pásmu 5 až 15 procent, přičemž u velkých projektů se často uvádějí hodnoty kolem 9 až 10 procent, žádná neutrální norma však toto číslo nestanovuje.

Správný výkaz výměr tyto hodnoty drží odděleně. Nabídkové číslo (rozepsané pevné plus časově vázané), číslo raného odhadu (procento) a číslo nároku z prodlení (pouze časově vázané, nikdy pevná mobilizace) jsou tři různá čísla z téhož projektu.

RICS NRM2 rozděluje zařízení staveniště hlavní smlouvy do dvou nákladových středisek. Prvním jsou požadavky objednatele: věci, které ukládá klient, jako jsou konkrétní pojištění, jmenovitě určení staveništní pracovníci, určité dočasné konstrukce a požadavky na dokončení a předání. Druhým jsou nákladové položky hlavního zhotovitele: vlastní provozní náklady zhotovitele. Oddělení obou je důležité pro přiřazení nákladové odpovědnosti a pro oceňování změnových příkazů.

Seznam hlavního zhotovitele je kanonickým kontrolním seznamem. Zahrnuje řízení a personál; zřízení staveniště (kanceláře, sociální a hygienické buňky, ohrady, oplocení, brány, značení); dočasné služby (elektřina, voda, telekomunikace, osvětlení); ostrahu; bezpečnost a ochranu životního prostředí; společně užívané mechanizační prostředky, jako jsou jeřáby a výtahy; společně užívané dočasné konstrukce, jako je sdílené lešení a přístupy; staveništní záznamy; dokončení a období po dokončení; úklid; poplatky a sazby; a pojištění, záruky (bonds), garance a záruční podmínky. Americká Division 01 a dokument AIA A201 jakožto zastřešující smluvní dokument všeobecných podmínek pokrývají stejnou oblast pod hlavičkami jako řízení projektu, dozor, mobilizace, dočasná zařízení a kontroly, zkoušení a ukončení, jen bez formálního rozdělení na dvě střediska.

Hrstka položek skutečně vychází ze situačního nebo logistického plánu jako množství. Dočasné ohrady a oplocení jsou tím, co se nejvíce blíží konvenčnímu délkovému výkazu výměr. NRM2 měří obvodové ohrady a oplocení v metrech podél dočasné hranice staveniště, přičemž přístupové brány se počítají kusově. Linie sleduje dočasnou hranici, nikoli trvalou hranici pozemku, a brány se počítají, nikoli odečítají, protože sloupek nebo rám je stále potřeba na každé straně. Pevná montáž a demontáž se oceňuje navíc k časově vázanému pronájmu. Dočasné komunikace, skládací plochy a zpevněné plochy se měří jako plocha k vnějšímu okraji dočasného povrchu a oceňují se jako pevné zbudování a odstranění plus časově vázaný náklad na údržbu.

Stavební suť se odvozuje z objemu, nikoli kreslí. Odpad u novostaveb činí zhruba 4 až 6 liber na čtvereční stopu dokončené plochy, u rekonstrukcí zhruba 2 až 4 libry a u demolic 50 liber na čtvereční stopu nebo více; smíšená stavební a demoliční suť se přepočítává zhruba na 400 až 500 liber na krychlový yard, přičemž metodu ukotvují naměřené vládní tabulky (FEMA 329 a přepočetní koeficienty objem-na-hmotnost EPA). Tyto sazby jsou odhadovými konvencemi se širokým rozptylem, který se liší podle složení. Objem suti se poté vydělí kapacitou kontejneru a součinitelem naplnění, zaokrouhlí nahoru a vynásobí počtem výměn za projekt, čímž se získá počet odvozů kontejnerů.

Dočasné toalety jsou počet daný špičkovým počtem pracovníků a stanovený předpisem. Ve Spojených státech stanovuje minimum tabulka D-1 v OSHA 29 CFR 1926.51(c): 20 pracovníků nebo méně vyžaduje jedno zařízení; nad 20 jedno sedátko a jeden pisoár na 40 pracovníků; nad 200 jedno na 50. Spojené království a Evropská unie se řídí odlišnými pravidly o sociálním zázemí. CDM 2015 je založeno na výkonu (vhodné a dostatečné) a BS 6465-1:2006 udává pro staveniště orientační hodnotu zhruba jedné toalety na 7 pracovníků tam, kde se přenosné jednotky servisují týdně, což je staveništní měřítko, nikoli poměr pro běžné pracoviště. Environmentální opatření vycházejí z protierozního plánu. Ve Spojených státech je při narušení půdy o rozloze jednoho akru nebo více vyžadován plán prevence znečištění dešťovými vodami podle obecného stavebního povolení EPA NPDES. Protierozní (silt) plot se měří jako délka, ochrana vpustí a zpevněné vjezdy kusově a narušený terén plošně, přičemž montáž je pevná a kontrola a údržba časově vázané.

Protože časově vázaná kategorie ve všeobecných podmínkách dominuje, je doba trvání projektu tím nejnosnějším vstupem v této oblasti. Chybná doba trvání škáluje každou časově vázanou položku (dozor, kancelář, pronájem oplocení, elektřina, úklid) o stejnou chybu, takže by měla být výslovným nastavením, nikoli něčím skrytým v sazbě. Obvykle se odečítá ze staveništního harmonogramu kritické cesty v týdnech nebo měsících. Tam, kde harmonogram dosud neexistuje, ji lze zpětně dopočítat z celkových hodin práce a velikosti čety a u veřejných a dálničních staveb bývá často stanovena jako smluvní lhůta.

Časově vázané pronájmy a dozor se platí podle kalendáře, ale doby produktivity se počítají v pracovních dnech, takže přepočetní součinitel překlenuje mezeru tvořenou víkendy, svátky a počasím. Typický pětidenní týden se přepočítává koeficientem zhruba 1,15 až 1,25 a šestidenní týden zhruba 1,08 až 1,15. Aritmetický strop pro pětidenní týden pouze s víkendy a bez rezervy na svátky či počasí je 7 děleno 5, tedy 1,4; tento strop by se neměl zaměňovat s typickým násobitelem kolem 1,2. Tyto součinitele jsou spíše orientačními pravidly pro plánování než kodifikovaným ustanovením. Časová jednotka rovněž závisí na regionu: NRM2 používá týden, americká praxe pro režii často měsíc a nároky z prodlení den. Neúplná období se zaokrouhlují nahoru a kombinování sazby za týden s počtem v měsících je tichá chyba.

Mobilizace a demobilizace jsou archetypálními pevnými náklady. NRM2 klasifikuje dopravení na staveniště a instalaci a demontáž a odvoz ze staveniště jako pevné náklady. Nikdy se nesmějí učinit časově vázanými, protože nárok z prodlení nahrazuje prodloužené časově vázané náklady, ale mobilizaci nikdy znovu neúčtuje. U dálničních a inženýrských staveb je mobilizace naopak měřenou platební položkou splácenou podle harmonogramu dílčích plateb navázaného na procento odvedené práce, s celkovým stropem kolem 10 procent původní smluvní částky. Oddíl 10264 kalifornského Public Contract Code stanovuje jeden takový mechanismus: jakmile je odvedeno 50 procent smluvní částky, lze vyplatit nižší z hodnot — celou položku mobilizace nebo 10 procent smlouvy — a jakákoli částka nabídnutá nad 10 procent se vyplácí až po dokončení. Stupně se liší podle dálničního úřadu daného státu; strop 10 procent je společným invariantem.

Staveništní personál je největším časově vázaným nákladem. Důsledným základem je ocenit každou jmenovitou roli (vedoucí stavby, projektový manažer, mistr) její sazbou krát doba trvání projektu, kterou NRM2 oceňuje za týden. Poměry dozoru k četě a dozor jako procento z práce profesí jsou rychlejší zkratky, ale jsou konvencí na úrovni firmy bez publikovaného poměru v pozadí.

Většina položek zřízení staveniště kombinuje jednorázovou montáž či demontáž s týdenním provozním nákladem. Staveništní kanceláře a sociální buňky se počítají podle špičkového počtu pracovníků pomocí přídělu podlahové plochy na osobu, poté nesou pevný náklad za dodání-umístění-odstranění plus časově vázaný pronájem. Společně užívané mechanizační prostředky, jako jsou věžové jeřáby a výtahy, se dopravují na staveniště, montují, zkoušejí a demontují jako pevné náklady, přičemž pronájem a pohotovost obsluhy jsou časově vázané. Sdílené lešení a pojízdné věže se řídí stejným rozdělením, zatímco lešení sloužící pouze jedné profesi patří do pracovního oddílu této profese. Dočasná elektřina a voda se dělí stejně: instalace přípojky je pevná, spotřeba a paušál za přípojku časově vázané. Dočasné vytápění, ochrana proti povětrnosti, značení a ostraha se řídí stejným vzorcem pevného pořízení plus časově vázaného provozu.

Spojené království je nejvíce kodifikované. RICS NRM2 činí ze zařízení staveniště formální oddíl výkazu výměr s pevným seznamem položek, každou položkou označenou jako pevná nebo časově vázaná, uvedenými jednotkami (položka, počet, týden, metr, čtvereční metr) a procentuální metodou NRM1 pro rané odhady. Inženýrské stavitelství používá jiný mechanismus. CESMM4 řadí všeobecné položky do třídy A a každou oceňuje jako náklad vázaný na metodu: paušální částka deklarovaná buď jako pevná, nebo časově vázaná, kde — což je neobvyklé — zhotovitel může vložit vlastní položky odrážející jím zvolenou stavební metodu. Pevné paušální částky se proplácejí po dokončení položky; časově vázané paušální částky se proplácejí postupně po dobu jejího trvání. Do tohoto modelu zapadají dočasné konstrukce, jako je odvodňování a čerpání, přičemž instalace je pevná a samotné čerpání časově vázané.

Austrálie a Nový Zéland zrcadlí tradici zařízení staveniště podle RICS pro pozemní stavby prostřednictvím ANZSMM, metrického oddílu zařízení staveniště oceňovaného paušálně nebo časově vázaně. Inženýrské stavby se tam místo toho měří podle AS 1181, takže inženýrské všeobecné položky se mapují na položky vázané na metodu a paušální položky, nikoli na zařízení staveniště ve stylu pozemních staveb. Německo měří zařízení staveniště (Baustelleneinrichtung) podle VOB/C, přičemž zřízení oceňuje paušálně a provozní náklady činí časově vázanými.

Spojené státy nemají žádnou zákonnou normu měření. Division 01 je rozepsaný rozpis režijních nákladů projektu (nebo procento), oceňovaný konvenčně jako pevný nebo časově vázaný, opírající se o AIA A201 v otázce smluvního rozsahu a o OSHA, EPA a stavební předpisy v otázce několika mála předepsaných množství. Prodloužené všeobecné podmínky v nárocích z prodlení se počítají jako denní sazba rovnající se celkovým časově vázaným všeobecným podmínkám vyděleným počtem smluvních dnů, vynásobená počtem dnů kompenzovatelného prodlení; nepokrytá režie hlavní kanceláře se řeší samostatně podle Eichleayova vzorce. Pro přeshraniční srovnání mezinárodní nákladová klasifikace ICMS umisťuje zařízení staveniště a staveništní režii do nákladové skupiny nejvyšší úrovně, čímž harmonizuje kategorii, nikoli jednotku.

Práce, kterou nelze ve fázi výběrového řízení změřit, protože neexistuje pevný návrh, se nese jako orientační (provisional) částka, nikoli jako množství. NRM2 rozlišuje definovanou orientační částku (kde jsou známy povaha, umístění a rozsah, takže s ní zhotovitel počítá v zařízení staveniště) od nedefinované (kde žádné takové informace neexistují, takže se nepředpokládá žádná rezerva v zařízení staveniště). Obě se uvádějí bez režie a zisku. Americká praxe spíše nese jediné plošné procento rezervy bez tohoto rozlišení. Pojištění, záruky (bonds), garance a záruční podmínky jsou rovněž neměřené: jsou jmenovitými nákladovými položkami podle NRM2 nesenými jako pevný náklad odvozený z procenta hodnoty smlouvy, nebo jako skutečná nabídka makléře či ručitele, pokud existuje. Zkoušení, kontrola, uvedení do provozu a ukončení (dokumentace skutečného provedení, provozní příručky, zaškolení, závěrečný úklid) se nesou jako pevné rezervy, přičemž zkoušení se počítá kusově tam, kde existuje rozpis.

Všeobecné podmínky se podle účelu mění z téhož projektu více než kterákoli jiná oblast, takže účel je nutné nejprve pevně určit. Nabídka rozepisuje pevné plus časově vázané. Raný odhad nese jediné procento z prací. Nárok z prodlení započítává pouze časově vázanou denní sazbu krát počet dnů kompenzovatelného prodlení, s vyloučením pevné mobilizace, a proto je označení každé položky jako pevné nebo časově vázané tak nosné. Průběžná fakturace poměrně rozpočítává blok podle procenta dokončení, často s mobilizací předsazenou v soupisu prací. Změnový příkaz málokdy nese stejné procento zařízení staveniště jako základní smlouva, protože pevné zřízení je již zaplaceno; konvencí je nahradit pouze časově vázanou denní sazbu za jakoukoli přidanou dobu trvání plus přímo přiřaditelné pevné náklady, nikoli celé procento ze základní nabídky. Exayard čte výkresy a harmonogram a aplikuje tato pravidla, odvozuje délku oplocení, plochu skládacích ploch, objem suti, počty toalet a týdny pronájmu a poté označuje každou položku tak, aby tentýž projekt mohl poskytnout nabídku, raný odhad, nárok z prodlení a dílčí platbu, které vyjdou každá správně.