Baustellengemeinkosten und Projektgemeinkosten

Jede Position der Baustellengemeinkosten lässt sich auf eine von drei Grundlagen zurückführen, und die richtige zu wählen ist die wichtigste Entscheidung in diesem Bereich. Eine feste Gebühr ist ein Kostenposten, der einmalig anfällt, unabhängig davon, wie lange das Bauvorhaben läuft. RICS NRM2 definiert sie als Leistung, deren Kosten als von der Bauzeit unabhängig gelten. Mobilisierung, das Einrichten des Baustellenbüros, das Heranschaffen des Krans, die Schlussreinigung und die Demobilisierung sind feste Positionen. Die Einheit ist eine Position (eine Pauschalsumme) oder eine Stückzahl. Eine zeitabhängige Gebühr fällt je Zeiteinheit an, solange das Bauvorhaben läuft. NRM2 definiert sie als Gebühr, deren Kosten von der Bauzeit abhängen. Überwachung, Büromiete, vorübergehender Stromverbrauch, Miete von Zaun und Toilette sowie die wöchentliche Reinigung fallen auf diese Weise an. Die Einheit ist die Woche im Vereinigten Königreich und in Australien sowie der Monat oder Tag in den Vereinigten Staaten.

Die dritte Grundlage ist ein Prozentsatz der Baukosten. Bei einer frühen Kostenschätzung wird der gesamte Block der Vorhaltekosten als einzelner Prozentsatz der gemessenen Bauleistung angesetzt, statt einzeln aufgegliedert zu werden. RICS NRM1 formalisiert diese Methode. Die Methode ist klar definiert, der Prozentsatz selbst ist jedoch Branchenkonvention, keine Norm. In der gewerblichen Praxis der Vereinigten Staaten wird Division 01 üblicherweise in einem Bereich von 5 bis 15 Prozent angesetzt, wobei für Großprojekte oft Werte um 9 bis 10 Prozent genannt werden, aber keine neutrale Norm legt die Zahl fest.

Ein korrekter Aufmaß hält diese auseinander. Der Angebotswert (aufgegliedert in feste plus zeitabhängige Positionen), der Wert der frühen Schätzung (ein Prozentsatz) und der Wert des Verzugsanspruchs (nur zeitabhängig, niemals die feste Mobilisierung) sind drei verschiedene Zahlen aus ein und demselben Projekt.

RICS NRM2 teilt die Vorhaltekosten des Hauptvertrags in zwei Kostenstellen auf. Die erste sind die Anforderungen des Auftraggebers: Vorgaben, die der Bauherr macht, etwa bestimmte Versicherungen, namentlich benanntes Baustellenpersonal, bestimmte provisorische Arbeiten sowie Anforderungen an Fertigstellung und Übergabe. Die zweite sind die Kostenpositionen des Hauptauftragnehmers: die eigenen laufenden Kosten des Auftragnehmers. Die Trennung der beiden ist wichtig für die Zuordnung der Kostenverantwortung und für die Bepreisung von Nachträgen.

Die Liste des Hauptauftragnehmers ist die maßgebliche Checkliste. Sie umfasst Bauleitung und Personal; Baustelleneinrichtung (Büros, Sozialeinrichtungen, Bauzäune, Einfriedungen, Tore, Beschilderung); provisorische Versorgung (Strom, Wasser, Telekommunikation, Beleuchtung); Sicherheit; Arbeits- und Umweltschutz; gemeinschaftlich genutzte Maschinen wie Krane und Aufzüge; gemeinschaftlich genutzte provisorische Arbeiten wie gemeinsame Gerüste und Zugänge; Baustellendokumentation; Fertigstellung und Nachlaufphase; Reinigung; Gebühren und Abgaben; sowie Versicherungen, Bürgschaften, Garantien und Gewährleistungen. Die US-amerikanische Division 01 sowie AIA A201 als übergeordnetes Vertragsdokument für die Baustellengemeinkosten decken denselben Bereich unter Überschriften wie Projektmanagement, Überwachung, Mobilisierung, provisorische Einrichtungen und Kontrollen, Prüfungen und Bauabschluss ab, lediglich ohne die formelle Aufteilung in zwei Kostenstellen.

Eine Handvoll Positionen wird tatsächlich als Menge aus dem Lage- oder Logistikplan entnommen. Provisorische Bauzäune und Einfriedungen kommen einem herkömmlichen linearen Aufmaß am nächsten. NRM2 misst Umfassungszäune und Einfriedungen in Metern entlang der provisorischen Baustellengrenze, wobei Zugangstore nach Stückzahl gezählt werden. Die Linie folgt der provisorischen Grenze, nicht einer dauerhaften Grundstücksgrenze, und Tore werden gezählt statt herausgerechnet, weil auf jeder Seite weiterhin ein Pfosten oder Rahmen benötigt wird. Ein festes Auf- und Abbauen wird zusätzlich zu einer zeitabhängigen Miete bepreist. Provisorische Straßen, Lagerflächen und befestigte Flächen werden als Fläche bis zur Außenkante der provisorischen Oberfläche gemessen und als festes Herstellen-und-Entfernen plus eine zeitabhängige Instandhaltungsgebühr bepreist.

Bauschutt wird aus einem Volumen abgeleitet, nicht gezeichnet. Abfall im Neubau liegt bei etwa 4 bis 6 Pfund pro Quadratfuß fertiggestellter Fläche, bei Renovierungen etwa 2 bis 4 Pfund und beim Abbruch 50 Pfund pro Quadratfuß oder mehr; gemischter Bau- und Abbruchschutt rechnet sich bei etwa 400 bis 500 Pfund pro Kubikyard um, wobei amtlich gemessene Tabellen (FEMA 329 und die Volumen-zu-Gewicht-Faktoren der EPA) die Methode verankern. Diese Werte sind Schätzkonventionen mit großer Streuung, die je nach Zusammensetzung variieren. Das Schuttvolumen wird dann durch das Behältervolumen und einen Füllfaktor geteilt, aufgerundet und mit der Anzahl der Behälterwechsel über das Projekt hinweg multipliziert, um die Anzahl der Containerabholungen zu ergeben.

Baustellentoiletten sind eine Stückzahl, die sich nach der maximalen Belegschaft richtet und durch Vorschriften festgelegt ist. In den Vereinigten Staaten legt OSHA 29 CFR 1926.51(c) Tabelle D-1 das Minimum fest: bei 20 Arbeitern oder weniger ist eine Einrichtung erforderlich; über 20 ein Sitz und ein Urinal je 40 Arbeiter; über 200 eines je 50. Das Vereinigte Königreich und die Europäische Union arbeiten nach anderen Sozialvorschriften. CDM 2015 ist leistungsorientiert (geeignet und ausreichend), und BS 6465-1:2006 nennt für Baustellen einen Richtwert von etwa einer Toilette je 7 Arbeiter, sofern mobile Einheiten wöchentlich gewartet werden, was dem Baustellenmaßstab und nicht dem Verhältnis für allgemeine Arbeitsplätze entspricht. Umweltkontrollen ergeben sich aus dem Erosionsschutzplan. In den Vereinigten Staaten ist ein Plan zur Vermeidung von Regenwasserverschmutzung bei einer Bodenstörung von einem Acre oder mehr nach der EPA NPDES Construction General Permit erforderlich. Schlammzaun wird als lineare Länge gemessen, Einlaufschutz und befestigte Zufahrten nach Stückzahl und gestörter Boden nach Fläche, wobei der Einbau fest und Inspektion und Instandhaltung zeitabhängig sind.

Da der zeitabhängige Anteil die Baustellengemeinkosten dominiert, ist die Projektdauer die mit Abstand tragendste Eingangsgröße in diesem Bereich. Eine falsche Dauer skaliert jede zeitabhängige Position (Überwachung, Büro, Zaunmiete, Strom, Reinigung) um denselben Fehler, weshalb sie eine ausdrückliche Einstellung sein sollte und nicht etwas, das in einem Einheitspreis versteckt ist. Sie wird normalerweise dem Bauzeitenplan auf dem kritischen Pfad in Wochen oder Monaten entnommen. Wo noch kein Zeitplan vorliegt, kann sie aus den gesamten Arbeitsstunden und der Kolonnengröße rückgerechnet werden, und bei öffentlichen Vorhaben und im Straßenbau wird sie oft als Vertragszeit vorgegeben.

Zeitabhängige Mieten und Überwachung werden nach dem Kalender bezahlt, Produktivitätsdauern werden jedoch in Arbeitstagen berechnet, sodass ein Umrechnungsfaktor die Lücke aus Wochenenden, Feiertagen und Wetter überbrückt. Eine typische 5-Tage-Woche rechnet sich mit etwa dem 1,15- bis 1,25-Fachen um und eine 6-Tage-Woche mit etwa dem 1,08- bis 1,15-Fachen. Die rechnerische Obergrenze für eine 5-Tage-Woche mit nur Wochenenden und ohne Feiertags- oder Wetterzuschlag ist 7 geteilt durch 5, also 1,4; diese Obergrenze sollte nicht mit dem typischen Multiplikator von etwa 1,2 verwechselt werden. Diese Faktoren sind Faustregeln der Terminplanung und keine kodifizierte Klausel. Die Zeiteinheit hängt ebenfalls von der Region ab: NRM2 verwendet die Woche, die US-amerikanische Praxis für Gemeinkosten oft den Monat und Verzugsansprüche den Tag. Teilperioden werden aufgerundet, und das Mischen eines Wochensatzes mit einer Monatszahl ist ein stiller Fehler.

Mobilisierung und Demobilisierung sind die typischen festen Gebühren. NRM2 stuft das Heranschaffen und Aufbauen auf der Baustelle sowie das Abbauen und Entfernen von der Baustelle als feste Gebühren ein. Sie dürfen niemals zeitabhängig gemacht werden, weil ein Verzugsanspruch verlängerte zeitabhängige Kosten erstattet, die Mobilisierung aber niemals erneut in Rechnung stellt. Im Straßen- und Tiefbau ist die Mobilisierung stattdessen eine gemessene Vergütungsposition, die nach einem Teilzahlungsplan abgegolten wird, der an den Prozentsatz der erbrachten Leistung gekoppelt ist und einer Gesamtobergrenze von etwa 10 Prozent der ursprünglichen Vertragssumme unterliegt. Der California Public Contract Code Abschnitt 10264 legt einen solchen Mechanismus fest: Sobald 50 Prozent der Vertragssumme erbracht sind, darf der niedrigere Betrag aus der vollen Mobilisierungsposition oder 10 Prozent des Vertrags gezahlt werden, und jeder über 10 Prozent angebotene Betrag wird erst bei Fertigstellung gezahlt. Die Staffelungen variieren je nach staatlicher Straßenbaubehörde; die Obergrenze von 10 Prozent ist die gemeinsame Konstante.

Das Baustellenpersonal ist der größte zeitabhängige Kostenfaktor. Die genaue Grundlage besteht darin, jede benannte Rolle (Bauleiter, Projektleiter, Polier) zu ihrem Satz mal der Projektdauer zu kalkulieren, was NRM2 je Woche bepreist. Verhältnisse von Aufsicht zu Kolonne und Überwachung als Prozentsatz der gewerblichen Lohnkosten sind schnellere Abkürzungen, sie sind aber firmeninterne Konvention ohne ein veröffentlichtes Verhältnis dahinter.

Die meisten Positionen der Baustelleneinrichtung kombinieren einen einmaligen Auf- oder Abbau mit laufenden Kosten je Woche. Baustellenbüros und Sozialcontainer werden anhand der maximalen Belegschaft über einen Flächen-pro-Person-Ansatz gezählt und tragen dann ein festes Anliefern-Aufstellen-Entfernen plus eine zeitabhängige Miete. Gemeinschaftlich genutzte Maschinen wie Turmdrehkrane und Aufzüge werden als feste Gebühren auf die Baustelle gebracht, errichtet, geprüft und abgebaut, wobei Miete und Bereitschaft des Maschinisten zeitabhängig sind. Gemeinsam genutzte Gerüste und Zugangstürme folgen derselben Aufteilung, während ein Gerüst, das nur einem Gewerk dient, in den Leistungsbereich dieses Gewerks gehört. Provisorischer Strom und Wasser teilen sich ebenfalls so auf: der Anschlusseinbau ist fest, Verbrauch und Leitungsmiete sind zeitabhängig. Provisorische Beheizung, Wetterschutz, Beschilderung und Sicherheit folgen demselben Muster aus fester Bereitstellung plus zeitabhängigem Betrieb.

Das Vereinigte Königreich ist am stärksten kodifiziert. RICS NRM2 macht die Vorhaltekosten zu einem formellen Abschnitt im Leistungsverzeichnis mit einer festen Liste von Positionen, jede Position als fest oder zeitabhängig gekennzeichnet, mit angegebenen Einheiten (Position, Stück, Woche, Meter, Quadratmeter) und einer NRM1-Prozentmethode für frühe Schätzungen. Der Tiefbau verwendet einen anderen Mechanismus. CESMM4 ordnet allgemeine Positionen der Klasse A zu und bepreist jede als methodenabhängige Gebühr: eine Pauschalsumme, die entweder als fest oder zeitabhängig deklariert wird, wobei der Auftragnehmer ungewöhnlicherweise eigene Positionen einfügen darf, die seine gewählte Bauweise widerspiegeln. Feste Pauschalsummen werden bei Fertigstellung der Position vergütet; zeitabhängige Pauschalsummen werden fortlaufend über ihre Dauer vergütet. Provisorische Arbeiten wie Wasserhaltung und Pumpen passen zu diesem Modell, wobei der Einbau fest und das laufende Pumpen zeitabhängig ist.

Australien und Neuseeland spiegeln für den Hochbau die RICS-Tradition der Vorhaltekosten über ANZSMM wider, einen metrischen Vorhaltekostenabschnitt, der pauschal oder zeitabhängig bepreist wird. Tiefbauarbeiten werden dort stattdessen nach AS 1181 gemessen, sodass allgemeine Tiefbaupositionen auf methodenabhängige und Pauschalpositionen abgebildet werden statt auf Vorhaltekosten im Hochbaustil. Deutschland misst die Baustelleneinrichtung nach VOB/C, indem es die Einrichtung pauschaliert und die laufenden Kosten zeitabhängig ansetzt.

Die Vereinigten Staaten haben keine gesetzliche Messnorm. Division 01 ist eine aufgegliederte Aufstellung der Projektgemeinkosten (oder ein Prozentsatz), die konventionsgemäß als fest oder zeitabhängig bepreist wird und sich für den vertraglichen Umfang auf AIA A201 sowie für die wenigen vorgeschriebenen Mengen auf OSHA, EPA und Bauvorschriften stützt. Verlängerte Baustellengemeinkosten bei Verzugsansprüchen werden als Tagessatz berechnet, der den gesamten zeitabhängigen Baustellengemeinkosten geteilt durch die Vertragstage entspricht, multipliziert mit den erstattungsfähigen Verzugstagen; nicht gedeckte Hauptbüro-Gemeinkosten werden gesondert nach der Eichleay-Formel behandelt. Für den grenzüberschreitenden Vergleich ordnet die internationale Kostenklassifikation ICMS Vorhaltekosten und Baustellengemeinkosten einer Kostengruppe oberster Ebene zu und harmonisiert damit eher den Sammelposten als die Einheit.

Leistungen, die zum Zeitpunkt der Ausschreibung nicht gemessen werden können, weil keine feste Planung vorliegt, werden als Bedarfsposition (provisional sum) angesetzt, nicht als Menge. NRM2 unterscheidet eine definierte Bedarfsposition (bei der Art, Lage und Umfang bekannt sind, sodass der Auftragnehmer sie in den Vorhaltekosten berücksichtigt) von einer undefinierten (bei der keine solchen Angaben vorliegen, sodass kein Vorhaltekostenansatz angenommen wird). Beide werden ohne Gemeinkosten und Gewinn angegeben. Die US-amerikanische Praxis neigt dazu, einen einzelnen pauschalen Prozentsatz für Unvorhergesehenes ohne diese Unterscheidung anzusetzen. Versicherungen, Bürgschaften, Garantien und Gewährleistungen sind ebenfalls nicht gemessen: Sie sind benannte NRM2-Kostenpositionen, die als feste Gebühr angesetzt werden, abgeleitet aus einem Prozentsatz des Vertragswerts, oder als tatsächliches Angebot eines Maklers oder Bürgen, sofern vorhanden. Prüfung, Inspektion, Inbetriebnahme und Bauabschluss (Bestandspläne, Betriebshandbücher, Schulung, Schlussreinigung) werden als feste Ansätze angesetzt, wobei Prüfungen nach Stückzahl gezählt werden, sofern ein Verzeichnis vorliegt.

Baustellengemeinkosten ändern sich je nach Verwendungszweck stärker als jeder andere Bereich aus ein und demselben Projekt, deshalb muss der Zweck zuerst festgelegt werden. Ein Angebot gliedert feste plus zeitabhängige Positionen auf. Eine frühe Schätzung setzt einen einzelnen Prozentsatz der Bauleistung an. Ein Verzugsanspruch zählt nur den zeitabhängigen Tagessatz mal die erstattungsfähigen Verzugstage, unter Ausschluss der festen Mobilisierung, weshalb das Kennzeichnen jeder Position als fest oder zeitabhängig so tragend ist. Die Abschlagsabrechnung verteilt den Block anteilig auf den Fertigstellungsgrad, oft mit auf den Zahlungsplan vorgezogener Mobilisierung. Ein Nachtrag trägt selten denselben Vorhaltekostenprozentsatz wie der Grundvertrag, weil die feste Einrichtung bereits bezahlt ist; üblich ist, nur den zeitabhängigen Tagessatz über die hinzugekommene Dauer plus unmittelbar zurechenbare feste Kosten zu erstatten, nicht den vollen Prozentsatz des Grundangebots. Exayard liest Pläne und den Bauzeitenplan und wendet diese Regeln an, leitet Zaunlänge, Lagerfläche, Schuttvolumen, Toilettenzahlen und Mietwochen ab und kennzeichnet dann jede Position, sodass aus demselben Projekt ein Angebot, eine frühe Schätzung, ein Verzugsanspruch und eine Abschlagszahlung hervorgehen können, die jeweils korrekt ausfallen.