Condiciones generales y gastos generales de obra

Toda partida de condiciones generales se reduce a una de tres bases, y elegir la correcta es la decisión más importante del ámbito. Un cargo fijo es un coste en el que se incurre una sola vez, con independencia de cuánto dure la obra. La NRM2 del RICS lo define como un trabajo cuyo coste se considera independiente de la duración. La movilización, el montaje de la oficina de obra, el traslado de la grúa a la obra, la limpieza final y la desmovilización son fijos. La unidad es la partida (un tanto alzado) o un recuento. Un cargo relacionado con el tiempo se devenga por unidad de tiempo mientras dure la obra. La NRM2 lo define como un cargo cuyo coste depende de la duración. La supervisión, el alquiler de oficina, el consumo de electricidad provisional, el alquiler de valla y de aseos y la limpieza semanal se devengan de este modo. La unidad es la semana en el Reino Unido y Australia, y el mes o el día en Estados Unidos.

La tercera base es un porcentaje del coste de las obras. Para la estimación en fases iniciales, todo el bloque de partidas preliminares se contempla como un único porcentaje de las obras medidas, en lugar de desglosarse por partidas. La NRM1 del RICS formaliza este método. El método está bien definido, pero el porcentaje en sí es una convención del sector, no una norma. La práctica comercial de Estados Unidos suele contemplar la División 01 en una banda del 5 al 15 por ciento, con cifras para grandes proyectos que a menudo se citan en torno al 9 o el 10 por ciento, pero ninguna norma neutral fija ese número.

Una medición correcta los mantiene separados. La cifra de la oferta (fijos desglosados más los relacionados con el tiempo), la cifra de la estimación inicial (un porcentaje) y la cifra de la reclamación por demora (solo los relacionados con el tiempo, nunca la movilización fija) son tres números distintos de un mismo proyecto.

La NRM2 del RICS divide las partidas preliminares del contrato principal en dos centros de coste. El primero son los requisitos del promotor: lo que impone el cliente, como seguros específicos, personal de obra designado, obras provisionales concretas y requisitos de finalización y entrega. El segundo son las partidas de coste del contratista principal: los costes recurrentes propios del contratista. Separar ambos importa para atribuir la responsabilidad de los costes y para valorar las órdenes de cambio.

La lista del contratista principal es la lista de comprobación canónica. Abarca la dirección y el personal; la implantación de obra (oficinas, módulos de bienestar, vallados opacos, vallado, puertas, señalización); los servicios provisionales (electricidad, agua, telecomunicaciones, iluminación); la seguridad; la prevención de riesgos y la protección medioambiental; la maquinaria de uso común, como grúas y montacargas; las obras provisionales de uso común, como andamios y accesos compartidos; los registros de obra; la finalización y la posfinalización; la limpieza; las tasas y cánones; y los seguros, las fianzas, las garantías y los avales. La División 01 de Estados Unidos, y el AIA A201 como documento contractual marco de condiciones generales, cubren el mismo terreno bajo epígrafes como dirección de proyecto, supervisión, movilización, instalaciones y controles provisionales, ensayos y cierre de obra, simplemente sin la división formal en dos centros.

Un puñado de partidas sí salen del plano de obra o de logística como una cantidad. El vallado opaco y el vallado provisionales son lo más parecido a una medición lineal convencional. La NRM2 mide los vallados opacos y los vallados perimetrales en metros a lo largo del límite provisional de la obra, contando por número las puertas de acceso. La línea sigue el límite provisional, no una linde de propiedad permanente, y las puertas se cuentan en lugar de descontarse, porque sigue haciendo falta un poste o un marco a cada lado. Un montaje y desmontaje fijo se valora aparte del alquiler relacionado con el tiempo. Los viales provisionales, el acopio y las explanadas se miden por superficie hasta el borde exterior de la superficie provisional, y se valoran como una construcción y retirada fija más un cargo de mantenimiento relacionado con el tiempo.

Los escombros de construcción se derivan de un volumen, no se dibujan. Los residuos de obra nueva rondan de 4 a 6 libras por pie cuadrado de superficie acabada, los de reforma aproximadamente de 2 a 4 libras y los de demolición 50 libras por pie cuadrado o más; los escombros mixtos de construcción y demolición se convierten a razón de unas 400 a 500 libras por yarda cúbica, con tablas oficiales medidas (la FEMA 329 y los factores de volumen a peso de la EPA) que sustentan el método. Estas tasas son convenciones de estimación con amplios márgenes que varían según la composición. El volumen de escombros se divide después por la capacidad del contenedor y un factor de llenado, se redondea hacia arriba y se multiplica por el número de cambios a lo largo del proyecto para obtener el recuento de retiradas de contenedor.

Los aseos provisionales son un recuento determinado por la plantilla punta y fijado por la normativa. En Estados Unidos, la Tabla D-1 de OSHA 29 CFR 1926.51(c) establece el mínimo: 20 trabajadores o menos requieren una instalación; por encima de 20, un inodoro y un urinario por cada 40 trabajadores; por encima de 200, uno por cada 50. El Reino Unido y la Unión Europea se rigen por normas de bienestar distintas. El CDM 2015 se basa en el rendimiento (adecuado y suficiente), y la BS 6465-1:2006 ofrece una referencia para obra de aproximadamente un aseo por cada 7 trabajadores cuando las unidades portátiles reciben servicio semanal, que es la escala de obra y no la proporción del lugar de trabajo general. Los controles ambientales salen del plan de erosión. En Estados Unidos, se exige un plan de prevención de la contaminación por aguas pluviales para una alteración del terreno de un acre o más, en virtud del Permiso General de Construcción NPDES de la EPA. La barrera de sedimentos se mide por longitud lineal, la protección de sumideros y los accesos estabilizados por recuento, y el terreno alterado por superficie, con la instalación como fija y la inspección y el mantenimiento como relacionados con el tiempo.

Como el bloque relacionado con el tiempo domina las condiciones generales, la duración del proyecto es el dato más determinante del ámbito. Una duración errónea escala cada línea relacionada con el tiempo (supervisión, oficina, alquiler de valla, electricidad, limpieza) con el mismo error, por lo que debería ser un parámetro explícito y no algo oculto dentro de una tarifa. Lo habitual es leerla del calendario de obra de la ruta crítica, en semanas o meses. Cuando aún no existe un calendario, puede calcularse de forma inversa a partir del total de horas de mano de obra y el tamaño de la cuadrilla, y en obra pública y de carreteras a menudo se estipula como plazo contractual.

Los alquileres y la supervisión relacionados con el tiempo se pagan según el calendario, pero las duraciones de productividad se calculan en días laborables, de modo que un factor de conversión salva la diferencia de fines de semana, festivos y meteorología. Una semana típica de 5 días se convierte a razón de aproximadamente 1,15 a 1,25 veces, y una de 6 días de aproximadamente 1,08 a 1,15 veces. El techo aritmético para una semana de 5 días con solo fines de semana y sin previsión de festivos ni de meteorología es 7 dividido entre 5, es decir, 1,4; ese techo no debe confundirse con el multiplicador típico de en torno a 1,2. Estos factores son reglas prácticas de planificación, no una cláusula codificada. La unidad de tiempo también depende de la región: la NRM2 usa la semana, la práctica de gastos generales de Estados Unidos a menudo el mes, y las reclamaciones por demora el día. Los periodos parciales se redondean hacia arriba, y mezclar una tarifa por semana con un recuento por meses es un error silencioso.

La movilización y la desmovilización son los cargos fijos por antonomasia. La NRM2 clasifica como cargos fijos el traslado a la obra y la instalación, y el desmontaje y la retirada de la obra. Nunca deben tratarse como relacionados con el tiempo, porque una reclamación por demora recupera los costes ampliados relacionados con el tiempo, pero nunca vuelve a cobrar la movilización. En obra de carreteras y obra civil, la movilización es, en cambio, una partida de abono medida que se va certificando según un calendario de pago parcial vinculado al porcentaje de obra ejecutada, sujeta a un techo global de en torno al 10 por ciento del importe original del contrato. La sección 10264 del California Public Contract Code fija uno de esos mecanismos: cuando se ha ejecutado el 50 por ciento del importe del contrato, puede abonarse la menor de la partida íntegra de movilización o el 10 por ciento del contrato, y cualquier importe ofertado por encima del 10 por ciento solo se paga a la finalización. Los tramos varían según el departamento de carreteras de cada estado; el techo del 10 por ciento es el invariante común.

El personal de obra es el mayor coste relacionado con el tiempo. La base rigurosa es valorar cada puesto designado (jefe de obra, director de proyecto, encargado) a su tarifa multiplicada por la duración del proyecto, que la NRM2 valora por semana. Las ratios de supervisor por cuadrilla y la supervisión como porcentaje de la mano de obra de los oficios son atajos más rápidos, pero son convención propia de cada empresa, sin ninguna ratio publicada que las respalde.

La mayoría de las partidas de implantación de obra combinan un montaje o desmontaje único con un coste recurrente por semana. Las oficinas de obra y los módulos de bienestar se cuentan a partir de la plantilla punta usando una previsión de superficie por persona, y luego incorporan un suministro-colocación-retirada fijo más un alquiler relacionado con el tiempo. La maquinaria de uso común, como las grúas torre y los montacargas, se traslada a la obra, se monta, se prueba y se desmonta como cargos fijos, con el alquiler y el tiempo de espera del operador como relacionados con el tiempo. Los andamios y torres de acceso compartidos siguen la misma división, mientras que el andamio que sirve a un solo oficio pertenece a la partida de trabajo de ese oficio. La electricidad y el agua provisionales también se dividen así: la instalación de la acometida es fija, y el consumo y el alquiler de línea, relacionados con el tiempo. La calefacción provisional, la protección frente a la intemperie, la señalización y la seguridad siguen el mismo patrón de provisión fija más coste recurrente relacionado con el tiempo.

El Reino Unido es el más codificado. La NRM2 del RICS convierte las partidas preliminares en una sección formal del estado de mediciones, con una lista fija de partidas, cada partida etiquetada como fija o relacionada con el tiempo, las unidades indicadas (partida, número, semana, metro, metro cuadrado) y un método porcentual de la NRM1 para las estimaciones iniciales. La ingeniería civil usa un mecanismo distinto. La CESMM4 organiza las partidas generales en la Clase A y valora cada una como un cargo relacionado con el método: un tanto alzado declarado como fijo o como relacionado con el tiempo, donde, de forma inusual, el contratista puede introducir sus propias partidas que reflejen el método constructivo que haya elegido. Los tantos alzados fijos se pagan al completar la partida; los tantos alzados relacionados con el tiempo se pagan de forma progresiva a lo largo de su duración. Las obras provisionales como el achique y el bombeo encajan en este modelo, con la instalación como fija y el bombeo en marcha como relacionado con el tiempo.

Australia y Nueva Zelanda reflejan la tradición de partidas preliminares del RICS para la edificación a través de la ANZSMM, una sección métrica de partidas preliminares valorada a tanto alzado o como relacionada con el tiempo. Las obras civiles allí se miden, en cambio, según la AS 1181, de modo que las partidas generales de obra civil se corresponden con partidas relacionadas con el método y a tanto alzado, en lugar de con partidas preliminares al estilo de la edificación. Alemania mide la implantación de obra (Baustelleneinrichtung) según la VOB/C, fijando la implantación a tanto alzado y relacionando con el tiempo los costes recurrentes.

Estados Unidos no tiene una norma legal de medición. La División 01 es un cuadro desglosado de gastos generales de obra (o un porcentaje), valorado como fijo o como relacionado con el tiempo por convención, apoyándose en el AIA A201 para el alcance contractual y en OSHA, la EPA y los códigos de construcción para las pocas cantidades exigidas. Las condiciones generales ampliadas en las reclamaciones por demora se calculan como una tarifa diaria igual al total de condiciones generales relacionadas con el tiempo dividido entre los días de contrato, multiplicada por los días de demora indemnizables; los gastos generales no absorbidos de la oficina central se tratan por separado con la fórmula Eichleay. Para la comparación transfronteriza, la clasificación internacional de costes ICMS sitúa las partidas preliminares y los gastos generales de obra en un grupo de coste de primer nivel, armonizando el bloque en lugar de la unidad.

El trabajo que no puede medirse en la licitación porque no hay un diseño en firme se contempla como una suma provisional, no como una cantidad. La NRM2 distingue una suma provisional definida (donde se conocen la naturaleza, la ubicación y el alcance, de modo que el contratista la prevé en las partidas preliminares) de una indefinida (donde no existe tal información, de modo que no se supone ninguna previsión en las partidas preliminares). Ambas se indican sin gastos generales ni beneficio. La práctica de Estados Unidos tiende a contemplar un único porcentaje plano de contingencia sin esa distinción. Los seguros, las fianzas, las garantías y los avales tampoco se miden: son partidas de coste designadas de la NRM2 contempladas como un cargo fijo derivado de un porcentaje del valor del contrato, o como una cotización real de corredor o de avalista cuando existe. Los ensayos, la inspección, la puesta en marcha y el cierre de obra (planos as-built, manuales de funcionamiento, formación, limpieza final) se contemplan como previsiones fijas, contando los ensayos por número cuando existe un cuadro.

Las condiciones generales cambian según el propósito más que cualquier otra área de un mismo proyecto, así que primero hay que fijar el propósito. Una oferta desglosa los fijos más los relacionados con el tiempo. Una estimación inicial contempla un único porcentaje de las obras. Una reclamación por demora cuenta solo la tarifa diaria relacionada con el tiempo multiplicada por los días de demora indemnizables, excluyendo la movilización fija, motivo por el cual etiquetar cada partida como fija o como relacionada con el tiempo resulta tan determinante. La certificación de obra prorratea el bloque al porcentaje ejecutado, a menudo con la movilización adelantada en el cuadro de valores. Una orden de cambio rara vez incorpora el mismo porcentaje de partidas preliminares que el contrato base, porque la implantación fija ya está pagada; la convención es recuperar solo la tarifa diaria relacionada con el tiempo por la duración añadida más los costes fijos directamente atribuibles, no el porcentaje completo de la oferta base. Exayard lee los planos y el calendario y aplica estas reglas, derivando la longitud de valla, la superficie de acopio, el volumen de escombros, el número de aseos y las semanas de alquiler, y luego etiqueta cada partida para que un mismo proyecto pueda producir una oferta, una estimación inicial, una reclamación por demora y una certificación de obra que salgan bien cada una.