Allmänna villkor och projektomkostnader

Varje post under allmänna villkor faller på en av tre grunder, och att välja rätt är det viktigaste beslutet inom området. En fast avgift är en kostnad som uppstår en gång, oberoende av hur länge arbetet pågår. RICS NRM2 definierar den som arbete vars kostnad anses oberoende av byggtiden. Mobilisering, etablering av arbetsplatskontoret, att få kranen till platsen, slutstädningen och avetablering är fasta. Enheten är en post (en klumpsumma) eller ett antal. En tidsrelaterad avgift ackumuleras per tidsenhet så länge arbetet pågår. NRM2 definierar den som en avgift vars kostnad beror på byggtiden. Arbetsledning, kontorshyra, tillfällig elförbrukning, hyra av stängsel och toaletter samt veckostädning ackumuleras på detta sätt. Enheten är veckan i Storbritannien och Australien, och månaden eller dagen i USA.

Den tredje grunden är en procentandel av entreprenadkostnaden. Vid tidig kalkylering bärs hela preliminärblocket som en enda procentandel av den mätta entreprenaden i stället för att specificeras post för post. RICS NRM1 formaliserar denna metod. Metoden är väldefinierad, men själva procentsatsen är branschpraxis, inte en standard. Amerikansk kommersiell praxis bär vanligen Division 01 i ett intervall på 5 till 15 procent, där siffror för stora projekt ofta anges kring 9 till 10 procent, men ingen neutral standard fastställer talet.

En korrekt mängdavtagning håller dessa åtskilda. Anbudssiffran (specificerad fast plus tidsrelaterad), den tidiga kalkylsiffran (en procentandel) och förseningsanspråkssiffran (endast tidsrelaterad, aldrig den fasta mobiliseringen) är tre olika tal från samma projekt.

RICS NRM2 delar upp huvudentreprenadens preliminärer i två kostnadsställen. Det första är beställarens krav: sådant som beställaren ålägger, exempelvis specifika försäkringar, namngiven arbetsplatspersonal, särskilda tillfälliga anordningar samt krav på färdigställande och överlämning. Det andra är huvudentreprenörens kostnadsposter: entreprenörens egna löpande kostnader. Att skilja de två åt har betydelse för att fördela kostnadsansvar och för att prissätta ändringsorder.

Huvudentreprenörslistan är den kanoniska checklistan. Den omfattar ledning och personal; arbetsplatsetablering (kontor, personalbodar, plank, stängsel, grindar, skyltning); tillfälliga tjänster (el, vatten, tele, belysning); säkerhet; arbetsmiljö och miljöskydd; gemensam mekanisk utrustning som kranar och hissar; gemensamma tillfälliga anordningar som delade ställningar och åtkomst; arbetsplatsdokumentation; färdigställande och efterarbeten; städning; avgifter och pålagor; samt försäkringar, säkerheter, garantier och garantiåtaganden. USA:s Division 01, och AIA A201 som det övergripande kontraktsdokumentet för allmänna villkor, täcker samma område under rubriker som projektledning, arbetsledning, mobilisering, tillfälliga anläggningar och kontroller, provning och avslut, helt enkelt utan den formella uppdelningen i två kostnadsställen.

En handfull poster kommer verkligen ut som en mängd från situations- eller logistikplanen. Tillfälligt plank och stängsel är det som ligger närmast en konventionell linjär mängdavtagning. NRM2 mäter plank och stängsel runt arbetsplatsen i meter längs den tillfälliga arbetsplatsgränsen, med åtkomstgrindar räknade i antal. Linjen följer den tillfälliga gränsen, inte en permanent tomtgräns, och grindar räknas snarare än avräknas eftersom en stolpe eller ram fortfarande behövs på varje sida. En fast montering och rivning prissätts ovanpå en tidsrelaterad hyra. Tillfälliga vägar, upplagsytor och hårdgjorda ytor mäts som area till den tillfälliga ytans ytterkant, prissatt som ett fast anläggande och borttagande plus en tidsrelaterad underhållsavgift.

Byggavfall härleds ur en volym snarare än ritas. Avfall vid nybyggnation uppgår till ungefär 4 till 6 pund per kvadratfot färdig yta, renovering ungefär 2 till 4 pund och rivning 50 pund per kvadratfot eller mer; blandat bygg- och rivningsavfall omräknas till ungefär 400 till 500 pund per kubikyard, där uppmätta myndighetstabeller (FEMA 329 och EPA:s volym-till-vikt-faktorer) förankrar metoden. Dessa tal är kalkyleringskonventioner med stora spridningar som varierar med sammansättningen. Avfallsvolymen delas sedan med containerkapacitet och en fyllnadsfaktor, avrundas uppåt och multipliceras med antalet byten under projektet för att ge antalet containerhämtningar.

Tillfälliga toaletter är ett antal som styrs av maximal arbetsstyrka och fastställs av regelverk. I USA anger OSHA 29 CFR 1926.51(c) Tabell D-1 minimikravet: 20 arbetare eller färre kräver en enhet; över 20, ett sittställe och en urinal per 40 arbetare; över 200, en per 50. Storbritannien och Europeiska unionen följer andra personalvårdsregler. CDM 2015 är funktionsbaserad (lämplig och tillräcklig), och BS 6465-1:2006 ger ett riktvärde för byggarbetsplatser på ungefär en toalett per 7 arbetare där flyttbara enheter servas veckovis, vilket är byggskalan snarare än det allmänna arbetsplatsförhållandet. Miljökontroller kommer från erosionsplanen. I USA krävs en plan för förebyggande av dagvattenförorening vid markpåverkan på en acre eller mer enligt EPA NPDES Construction General Permit. Avskärmningsstängsel mäts som linjär längd, brunnsskydd och stabiliserade infarter i antal, och störd mark som area, med installation som fast och inspektion och underhåll som tidsrelaterat.

Eftersom den tidsrelaterade gruppen dominerar de allmänna villkoren är projektets byggtid den enskilt mest bärande indatan inom området. En felaktig byggtid skalar varje tidsrelaterad rad (arbetsledning, kontor, stängselhyra, el, städning) med samma fel, så den bör vara en uttrycklig inställning snarare än något som ligger gömt i ett à-pris. Den läses normalt av från den kritiska linjens tidplan i veckor eller månader. Där ingen tidplan ännu finns kan den baklängesberäknas från totala arbetstimmar och lagstorlek, och i offentliga arbeten och väganläggning anges den ofta som kontraktstid.

Tidsrelaterade hyror och arbetsledning betalas enligt kalendern, men produktivitetstider beräknas i arbetsdagar, så en omräkningsfaktor överbryggar gapet med helger, helgdagar och väder. En typisk 5-dagarsvecka omräknas med ungefär 1,15 till 1,25 gånger, och en 6-dagarsvecka med ungefär 1,08 till 1,15 gånger. Det aritmetiska taket för en 5-dagarsvecka med endast helger och utan helgdags- eller väderavdrag är 7 delat med 5, vilket är 1,4; det taket bör inte förväxlas med den typiska multiplikatorn på cirka 1,2. Dessa faktorer är tumregler för planering snarare än en kodifierad klausul. Tidsenheten beror också på region: NRM2 använder veckan, amerikansk omkostnadspraxis ofta månaden, och förseningsanspråk dagen. Delperioder avrundas uppåt, och att blanda ett pris per vecka mot ett månadsantal är ett tyst fel.

Mobilisering och avetablering är de typiska fasta avgifterna. NRM2 klassificerar att föra till platsen och installera, samt att demontera och föra bort från platsen, som fasta avgifter. De får aldrig göras tidsrelaterade, eftersom ett förseningsanspråk ersätter förlängda tidsrelaterade kostnader men aldrig debiterar mobiliseringen på nytt. Vid väg- och anläggningsarbete är mobilisering i stället en mätt betalningspost som betalas av enligt en delbetalningsplan kopplad till andelen utfört arbete, med ett övergripande tak på cirka 10 procent av den ursprungliga kontraktssumman. California Public Contract Code paragraf 10264 fastställer en sådan mekanism: när 50 procent av kontraktssumman är intjänad får det lägsta av hela mobiliseringsposten eller 10 procent av kontraktet betalas, och varje belopp som bjudits över 10 procent betalas först vid färdigställande. Trappstegen varierar mellan delstaters vägmyndigheter; taket på 10 procent är den gemensamma invarianten.

Arbetsplatspersonalen är den största tidsrelaterade kostnaden. Den noggranna grunden är att kostnadssätta varje namngiven roll (platschef, projektledare, arbetsledare) med dess à-pris gånger projektets byggtid, vilket NRM2 prissätter per vecka. Förhållandet arbetsledare till arbetslag och arbetsledning som en procentandel av fackarbetet är snabbare genvägar, men de är konvention på företagsnivå utan någon publicerad kvot bakom sig.

De flesta arbetsplatsetableringsposter kombinerar en engångsmontering eller -rivning med en löpande kostnad per vecka. Arbetsplatskontor och personalbodar räknas utifrån maximal arbetsstyrka med ett golvyteutrymme per person, och bär sedan en fast leverans-placering-borttagning plus en tidsrelaterad hyra. Gemensam mekanisk utrustning som tornkranar och hissar förs till platsen, reses, provas och demonteras som fasta avgifter, med hyra och förares väntetid som tidsrelaterade. Delade ställningar och åtkomsttorn följer samma uppdelning, medan en ställning som betjänar endast en fackdisciplin hör hemma i den disciplinens arbetsavdelning. Tillfällig el och vatten delas också upp på detta sätt: anslutningsmonteringen är fast, förbrukning och abonnemang tidsrelaterade. Tillfällig uppvärmning, väderskydd, skyltning och säkerhet följer samma mönster med fast tillhandahållande plus tidsrelaterad drift.

Storbritannien är mest kodifierat. RICS NRM2 gör preliminärer till en formell mängdförteckningsavdelning med en fast lista över poster, varje post märkt som fast eller tidsrelaterad, enheter angivna (post, antal, vecka, meter, kvadratmeter) och en NRM1-procentmetod för tidiga kalkyler. Anläggningsteknik använder en annan mekanism. CESMM4 ordnar allmänna poster i Klass A och prissätter varje som en metodrelaterad avgift: en klumpsumma deklarerad antingen som fast eller tidsrelaterad, där entreprenören, ovanligt nog, får lägga in egna poster som speglar den valda byggmetoden. Fasta klumpsummor betalas vid postens färdigställande; tidsrelaterade klumpsummor betalas successivt under dess varaktighet. Tillfälliga anordningar som länshållning och pumpning passar denna modell, med monteringen som fast och den löpande pumpningen som tidsrelaterad.

Australien och Nya Zeeland speglar RICS preliminärtradition för byggarbeten genom ANZSMM, en metrisk preliminäravdelning prissatt som klumpsumma eller tidsrelaterad. Anläggningsarbeten där mäts i stället enligt AS 1181, så allmänna anläggningsposter motsvarar metodrelaterade poster och klumpsummeposter snarare än byggstilens preliminärer. Tyskland mäter arbetsplatsetablering (Baustelleneinrichtung) enligt VOB/C, med klumpsumma för etableringen och tidsrelatering av de löpande kostnaderna.

USA har ingen rättslig mätstandard. Division 01 är en specificerad förteckning över projektomkostnader (eller en procentandel), prissatt som fast eller tidsrelaterad enligt praxis, med stöd i AIA A201 för det kontraktuella omfånget och i OSHA, EPA och byggregler för de få föreskrivna mängderna. Förlängda allmänna villkor i förseningsanspråk beräknas som en dagskostnad lika med totala tidsrelaterade allmänna villkor delat med kontraktsdagar, multiplicerat med antalet ersättningsgilla förseningsdagar; ej absorberad huvudkontorsomkostnad hanteras separat enligt Eichleay-formeln. För gränsöverskridande jämförelse placerar den internationella kostnadsklassificeringen ICMS preliminärer och arbetsplatsomkostnader i en kostnadsgrupp på toppnivå, vilket harmoniserar gruppen snarare än enheten.

Arbete som inte kan mätas vid anbud eftersom det inte finns någon färdig projektering bärs som en provisorisk summa (provisional sum), inte som en mängd. NRM2 skiljer en definierad provisorisk summa (där art, läge och omfattning är kända, så entreprenören gör avsättning för den i preliminärerna) från en odefinierad (där sådan information saknas, så ingen preliminäravsättning antas). Båda anges exklusive omkostnader och vinst. Amerikansk praxis tenderar att bära en enda fast reservprocent utan denna åtskillnad. Försäkringar, säkerheter, garantier och garantiåtaganden är också icke-mätta: de är namngivna kostnadsposter i NRM2 som bärs som en fast avgift härledd ur en procentandel av kontraktsvärdet, eller som en faktisk offert från mäklare eller borgensman när en sådan finns. Provning, inspektion, idrifttagning och avslut (relationsritningar, driftmanualer, utbildning, slutstädning) bärs som fasta avsättningar, med provning räknad i antal där en förteckning finns.

Allmänna villkor växlar med syftet mer än något annat område i samma projekt, så syftet måste fastställas först. Ett anbud specificerar fast plus tidsrelaterad. En tidig kalkyl bär en enda procentandel av entreprenaden. Ett förseningsanspråk räknar endast den tidsrelaterade dagskostnaden gånger de ersättningsgilla förseningsdagarna, exklusive fast mobilisering, vilket är varför märkningen av varje post som fast eller tidsrelaterad är så bärande. Delfakturering proportionerar blocket till färdigställandegrad, ofta med mobiliseringen tidigarelagd på betalningsplanen. En ändringsorder bär sällan samma preliminärprocent som grundkontraktet, eftersom den fasta etableringen redan är betald; konventionen är att återvinna endast den tidsrelaterade dagskostnaden över eventuell tillkommande byggtid plus direkt hänförbara fasta kostnader, inte hela grundanbudets procentandel. Exayard läser ritningar och tidplanen och tillämpar dessa regler, härleder stängsellängd, upplagsyta, avfallsvolym, toalettantal och hyresveckor, och märker sedan varje post så att samma projekt kan ge ett anbud, en tidig kalkyl, ett förseningsanspråk och en delbetalning som var och en blir rätt.