Yleiset olosuhteet ja työmaan yleiskustannukset

Jokainen yleisten olosuhteiden nimike palautuu yhteen kolmesta laskentaperusteesta, ja oikean valitseminen on alan tärkein päätös. Kiinteä veloitus on kustannus, joka syntyy kerran riippumatta siitä, kuinka kauan työ kestää. RICS NRM2 määrittelee sen työksi, jonka kustannuksen katsotaan olevan kestosta riippumaton. Mobilisaatio, työmaatoimiston pystyttäminen, nosturin tuonti työmaalle, loppusiivous ja purkaminen ovat kiinteitä. Yksikkö on nimike (kertakorvaus) tai lukumäärä. Aikaperusteinen veloitus kertyy aikayksikköä kohti niin kauan kuin työ on käynnissä. NRM2 määrittelee sen veloitukseksi, jonka kustannus riippuu kestosta. Valvonta, toimistovuokra, väliaikaisen sähkön kulutus, aidan ja käymälän vuokra sekä viikoittainen siivous kertyvät tällä tavoin. Yksikkö on viikko Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Australiassa sekä kuukausi tai päivä Yhdysvalloissa.

Kolmas laskentaperuste on prosenttiosuus työn kustannuksesta. Varhaisen vaiheen kustannusarvioinnissa koko työmaan yleiskustannusten lohko viedään mukaan yhtenä prosenttiosuutena mitatuista töistä eikä nimikkeittäin eriteltynä. RICS NRM1 vakioi tämän menetelmän. Menetelmä on tarkasti määritelty, mutta itse prosenttiluku on alan käytäntö, ei standardi. Yhdysvaltain kaupallinen käytäntö pitää Division 01:tä yleisesti 5–15 prosentin haarukassa, ja suurten hankkeiden luvut mainitaan usein lähellä 9–10 prosenttia, mutta mikään puolueeton standardi ei kiinnitä lukua.

Oikea määrälaskenta pitää nämä erillään. Tarjousluku (eritelty kiinteä plus aikaperusteinen), varhaisen arvion luku (prosenttiosuus) ja viivästysvaatimuksen luku (vain aikaperusteinen, ei koskaan kiinteää mobilisaatiota) ovat kolme eri lukua samasta hankkeesta.

RICS NRM2 jakaa pääurakan työmaan yleiskustannukset kahteen kustannuskeskukseen. Ensimmäinen on tilaajan vaatimukset: asiat, jotka asiakas asettaa, kuten tietyt vakuutukset, nimetty työmaahenkilöstö, tietyt väliaikaiset työt sekä valmistumis- ja luovutusvaatimukset. Toinen on pääurakoitsijan kustannusnimikkeet: urakoitsijan omat juoksevat kustannukset. Näiden kahden erottamisella on merkitystä kustannusvastuun kohdistamisessa ja muutostöiden hinnoittelussa.

Pääurakoitsijan luettelo on vakiintunut tarkistuslista. Se kattaa johtamisen ja henkilöstön; työmaan perustamisen (toimistot, sosiaalitilat, suoja-aidat, aitaaminen, portit, opasteet); väliaikaiset palvelut (sähkö, vesi, tietoliikenne, valaistus); turvallisuuden; työ- ja ympäristönsuojelun; yhteiskäyttöisen mekaanisen kaluston, kuten nosturit ja nostimet; yhteiskäyttöiset väliaikaiset työt, kuten jaetut telineet ja kulkutiet; työmaan dokumentoinnin; valmistumisen ja valmistumisen jälkeiset toimet; siivouksen; maksut ja veloitukset; sekä vakuutukset, vakuudet, takuut ja takaukset. Yhdysvaltain Division 01 ja AIA A201 yleisten sopimusehtojen kattoasiakirjana kattavat saman alueen otsikoiden kuten projektinhallinta, valvonta, mobilisaatio, väliaikaiset tilat ja ohjaukset, testaus ja luovutus alla, yksinkertaisesti ilman muodollista kahteen kustannuskeskukseen jakamista.

Kourallinen nimikkeitä saadaan todella työmaa- tai logistiikkasuunnitelmasta määränä. Väliaikainen suoja-aita ja aitaaminen on lähimpänä tavanomaista juoksevan metrin määrälaskentaa. NRM2 mittaa ulkokehän suoja-aidat ja aitaamisen metreinä väliaikaista työmaan rajaa pitkin, ja kulkuportit lasketaan lukumäärällä. Linja seuraa väliaikaista rajaa, ei pysyvää tonttirajaa, ja portit lasketaan eikä vähennetä, koska kummallekin puolelle tarvitaan silti pylväs tai kehys. Kiinteä asennus ja purku hinnoitellaan aikaperusteisen vuokrauksen päälle. Väliaikaiset tiet, varastointialueet ja kovapintaiset alueet mitataan pinta-alana väliaikaisen pinnan ulkoreunaan asti, ja hinnoitellaan kiinteänä rakentaa-ja-poista-veloituksena plus aikaperusteisena kunnossapitoveloituksena.

Rakennusjäte johdetaan tilavuudesta eikä piirretä. Uudisrakentamisen jätettä syntyy karkeasti 4–6 paunaa valmista pinta-alan neliöjalkaa kohti, saneerauksessa karkeasti 2–4 paunaa ja purkamisessa 50 paunaa neliöjalkaa kohti tai enemmän; sekalainen rakennus- ja purkujäte muuntuu karkeasti 400–500 paunaksi kuutiojaardia kohti, ja menetelmää ankkuroivat mitatut viranomaistaulukot (FEMA 329 ja EPA:n tilavuus-paino-kertoimet). Nämä luvut ovat kustannusarvioinnin käytäntöjä, joilla on laajat vaihteluvälit ja jotka vaihtelevat koostumuksen mukaan. Jätetilavuus jaetaan sitten säiliön tilavuudella ja täyttökertoimella, pyöristetään ylöspäin ja kerrotaan hankkeen aikaisten vaihtojen lukumäärällä, jolloin saadaan jätelavojen noutojen lukumäärä.

Väliaikaiset käymälät ovat huippumiehityksen ohjaama ja säädöksin asetettu lukumäärä. Yhdysvalloissa OSHA 29 CFR 1926.51(c) taulukko D-1 asettaa vähimmäismäärän: 20 työntekijää tai vähemmän vaatii yhden tilan; yli 20 työntekijän kohdalla yksi istuin ja yksi urinaali 40 työntekijää kohti; yli 200 työntekijän kohdalla yksi 50:tä kohti. Yhdistynyt kuningaskunta ja Euroopan unioni noudattavat erilaisia sosiaalitilasäännöksiä. CDM 2015 on suorituskykyperusteinen (sopiva ja riittävä), ja BS 6465-1:2006 antaa työmaan vertailuarvon, joka on karkeasti yksi käymälä 7 työntekijää kohti, kun siirrettäviä yksiköitä huolletaan viikoittain, mikä on työmaamittakaava eikä yleisen työpaikan suhdeluku. Ympäristönsuojelutoimet saadaan eroosiosuunnitelmasta. Yhdysvalloissa hulevesien pilaantumisen estosuunnitelma vaaditaan, kun maaperää häiritään yhden eekkerin verran tai enemmän EPA NPDES Construction General Permit -luvan mukaan. Lietesuoja-aita mitataan juoksevana pituutena, hulevesikaivojen suojaus ja stabiloidut sisäänajot lukumäärällä ja häiritty maaperä pinta-alana, asennus kiinteänä sekä tarkastus ja kunnossapito aikaperusteisina.

Koska aikaperusteinen lohko hallitsee yleisiä olosuhteita, hankkeen kesto on alan yksittäinen kantavin lähtötieto. Väärä kesto skaalaa jokaista aikaperusteista riviä (valvonta, toimisto, aidan vuokra, sähkö, siivous) samalla virheellä, joten sen tulisi olla nimenomainen asetus eikä jokin hintaan piilotettu tekijä. Se luetaan tavallisesti kriittisen polun rakennusaikataulusta viikkoina tai kuukausina. Jos aikataulua ei vielä ole, se voidaan laskea takaperin kokonaistyötunneista ja työryhmän koosta, ja julkisissa töissä ja maanteillä se määrätään usein sopimusajaksi.

Aikaperusteiset vuokrat ja valvonta maksetaan kalenterin mukaan, mutta tuottavuuskestot lasketaan työpäivinä, joten muunnoskerroin kuroo umpeen viikonloppujen, pyhäpäivien ja sään aiheuttaman eron. Tyypillinen 5-päiväinen viikko muuntuu karkeasti kertoimella 1,15–1,25 ja 6-päiväinen viikko karkeasti kertoimella 1,08–1,15. Aritmeettinen yläraja 5-päiväiselle viikolle, jossa otetaan huomioon vain viikonloput eikä pyhäpäivä- tai säävarausta, on 7 jaettuna 5:llä, eli 1,4; tätä ylärajaa ei pidä sekoittaa tyypilliseen noin 1,2:n kertoimeen. Nämä kertoimet ovat aikataulutuksen nyrkkisääntöjä eivätkä kodifioitu lauseke. Aikayksikkö riippuu myös alueesta: NRM2 käyttää viikkoa, Yhdysvaltain yleiskustannuskäytäntö usein kuukautta ja viivästysvaatimukset päivää. Vajaat jaksot pyöristetään ylöspäin, ja viikkohinnan sekoittaminen kuukausilukumäärään on hiljainen virhe.

Mobilisaatio ja purkaminen ovat kiinteiden veloitusten arkkityyppi. NRM2 luokittelee työmaalle tuomisen ja asentamisen sekä purkamisen ja työmaalta poistamisen kiinteiksi veloituksiksi. Niitä ei saa koskaan tehdä aikaperusteisiksi, koska viivästysvaatimus perii takaisin pidentyneet aikaperusteiset kustannukset mutta ei koskaan veloita mobilisaatiota uudelleen. Maantie- ja maa- ja vesirakennustöissä mobilisaatio on sen sijaan mitattu maksunimike, joka maksetaan osamaksuaikataulun mukaan sidottuna ansaitun työn prosenttiosuuteen, ja jolla on noin 10 prosentin kokonaiskatto alkuperäisestä sopimussummasta. California Public Contract Code -lain pykälä 10264 vahvistaa yhden tällaisen mekanismin: kun 50 prosenttia sopimussummasta on ansaittu, voidaan maksaa pienempi koko mobilisaationimikkeestä tai 10 prosentista sopimuksesta, ja yli 10 prosentin ylittävä tarjottu summa maksetaan vasta valmistuessa. Portaat vaihtelevat osavaltioiden tiehallintojen mukaan; 10 prosentin katto on yhteinen vakio.

Työmaahenkilöstö on suurin aikaperusteinen kustannus. Tarkka laskentaperuste on hinnoitella kukin nimetty rooli (työpäällikkö, projektipäällikkö, työnjohtaja) sen hinnan ja hankkeen keston tulona, jonka NRM2 hinnoittelee viikoittain. Työnjohtaja–työryhmäsuhteet ja valvonta prosenttiosuutena työvaiheen työvoimasta ovat nopeampia oikoteitä, mutta ne ovat yritystason käytäntö ilman julkaistua suhdelukua taustallaan.

Useimmat työmaan perustamisnimikkeet yhdistävät kertaluonteisen asennuksen tai purun viikkokohtaiseen juoksevaan kustannukseen. Työmaatoimistot ja sosiaalitilat lasketaan huippumiehityksestä käyttäen lattiapinta-ala-per-henkilö-varausta, ja niissä on kiinteä toimita-aseta-poista plus aikaperusteinen vuokra. Yhteiskäyttöinen mekaaninen kalusto, kuten torninosturit ja nostimet, tuodaan työmaalle, pystytetään, testataan ja puretaan kiinteinä veloituksina, ja vuokra sekä kuljettajan valmiusaika ovat aikaperusteisia. Jaetut telineet ja kulkutornit noudattavat samaa jakoa, kun taas vain yhtä työvaihetta palveleva teline kuuluu kyseisen työvaiheen työselostukseen. Väliaikainen sähkö ja vesi jakautuvat myös tällä tavoin: liittymän asennus on kiinteä, kulutus ja liittymävuokra aikaperusteisia. Väliaikainen lämmitys, sääsuojaus, opasteet ja turvallisuus noudattavat samaa kiinteä-järjestäminen plus aikaperusteinen-juokseva -mallia.

Yhdistynyt kuningaskunta on pisimmälle kodifioitu. RICS NRM2 tekee työmaan yleiskustannuksista muodollisen määräluettelon osan, jossa on kiinteä nimikeluettelo, jokainen nimike merkittynä kiinteäksi tai aikaperusteiseksi, yksiköt ilmoitettuna (nimike, lukumäärä, viikko, metri, neliömetri), ja NRM1-prosenttimenetelmä varhaisia arvioita varten. Maa- ja vesirakennus käyttää eri mekanismia. CESMM4 järjestää yleisnimikkeet luokkaan A ja hinnoittelee kunkin menetelmäperusteisena veloituksena: kertakorvauksena, joka ilmoitetaan joko kiinteäksi tai aikaperusteiseksi, jossa urakoitsija voi poikkeuksellisesti lisätä omia nimikkeitään, jotka heijastavat valittua rakennusmenetelmää. Kiinteät kertakorvaukset maksetaan nimikkeen valmistuessa; aikaperusteiset kertakorvaukset maksetaan vaiheittain sen keston aikana. Väliaikaiset työt, kuten kuivatus ja pumppaus, sopivat tähän malliin: asennus kiinteä ja juokseva pumppaus aikaperusteinen.

Australia ja Uusi-Seelanti noudattavat RICS:n työmaan yleiskustannusperinnettä talonrakennustöissä ANZSMM:n kautta, joka on metrinen yleiskustannusosa hinnoiteltuna kertakorvauksena tai aikaperusteisena. Maa- ja vesirakennustyöt mitataan siellä sen sijaan AS 1181:n mukaan, joten maa- ja vesirakennuksen yleisnimikkeet kuvataan menetelmäperusteisina ja kertakorvausnimikkeinä talonrakennustyylisten yleiskustannusten sijaan. Saksa mittaa työmaan perustamisen (Baustelleneinrichtung) VOB/C:n mukaan, perustamisen kertakorvauksena ja juoksevat kustannukset aikaperusteisina.

Yhdysvalloissa ei ole oikeudellista mittausstandardia. Division 01 on eritelty työmaan yleiskustannusten luettelo (tai prosenttiosuus), hinnoiteltuna kiinteäksi tai aikaperusteiseksi käytännön mukaan, nojaten AIA A201:een sopimuksellisen laajuuden osalta sekä OSHAan, EPAan ja rakennusmääräyksiin niiden harvojen säädettyjen määrien osalta. Pidennetyt yleiset olosuhteet viivästysvaatimuksissa lasketaan päivähintana, joka on yhtä suuri kuin aikaperusteisten yleisten olosuhteiden kokonaissumma jaettuna sopimuspäivillä ja kerrottuna korvattavien viivästyspäivien määrällä; kohdistamattomat pääkonttorin yleiskustannukset käsitellään erikseen Eichleayn kaavalla. Rajat ylittävää vertailua varten kansainvälinen kustannusluokitus ICMS sijoittaa työmaan yleiskustannukset ja työmaan yleiskulut ylimmän tason kustannusryhmään, yhdenmukaistaen lohkon eikä yksikön.

Työ, jota ei voida mitata tarjousvaiheessa, koska lopullista suunnitelmaa ei ole, viedään mukaan varauksena, ei määränä. NRM2 erottaa määritellyn varauksen (jossa luonne, sijainti ja laajuus tunnetaan, joten urakoitsija varaa sitä varten työmaan yleiskustannuksissa) määrittelemättömästä (jossa tällaista tietoa ei ole, joten työmaan yleiskustannusvarausta ei oleteta). Molemmat ilmoitetaan ilman yleiskustannuksia ja katetta. Yhdysvaltain käytäntö pyrkii kantamaan yhden kiinteän riskivarausprosentin ilman tätä erottelua. Vakuutukset, vakuudet, takuut ja takaukset ovat myös mittaamattomia: ne ovat nimettyjä NRM2-kustannusnimikkeitä, jotka viedään mukaan kiinteänä veloituksena, joka johdetaan prosenttiosuutena sopimusarvosta, tai todellisena välittäjän tai takaajan tarjouksena, kun sellainen on. Testaus, tarkastus, käyttöönotto ja luovutus (toteumapiirustukset, käyttöoppaat, koulutus, loppusiivous) viedään mukaan kiinteinä varauksina, ja testaus lasketaan lukumäärällä, kun aikataulu on olemassa.

Yleiset olosuhteet vaihtuvat tarkoituksen mukaan enemmän kuin mikään muu osa-alue samasta hankkeesta, joten tarkoitus on lukittava ensin. Tarjous erittelee kiinteät plus aikaperusteiset. Varhainen arvio kantaa yhden prosenttiosuuden töistä. Viivästysvaatimus laskee vain aikaperusteisen päivähinnan kerrottuna korvattavilla viivästyspäivillä, lukuun ottamatta kiinteää mobilisaatiota, minkä vuoksi jokaisen nimikkeen merkitseminen kiinteäksi tai aikaperusteiseksi on niin kantavaa. Maksuerälaskutus jakaa lohkon suhteessa valmistumisprosenttiin, usein niin että mobilisaatio painottuu etupainotteisesti maksuerätaulukossa. Muutostyössä on harvoin sama työmaan yleiskustannusprosentti kuin perussopimuksessa, koska kiinteä perustaminen on jo maksettu; käytäntönä on periä takaisin vain aikaperusteinen päivähinta minkä tahansa lisätyn keston yli plus suoraan kohdistettavat kiinteät kustannukset, ei koko perustarjousprosenttia. Exayard lukee piirustukset ja aikataulun ja soveltaa näitä sääntöjä, johtaen aidan pituuden, varastointialueen pinta-alan, jätetilavuuden, käymälöiden lukumäärät ja vuokraviikot, ja merkitsee sitten kunkin nimikkeen niin että sama hanke voi tuottaa tarjouksen, varhaisen arvion, viivästysvaatimuksen ja maksuerän, jotka kukin tulevat oikein.