Kondisi umum dan overhead proyek

Setiap item kondisi umum mengerucut ke salah satu dari tiga dasar, dan memilih yang tepat adalah keputusan terpenting dalam bidang ini. Biaya tetap adalah biaya yang dikeluarkan sekali, terlepas dari berapa lama pekerjaan berlangsung. RICS NRM2 mendefinisikannya sebagai pekerjaan yang biayanya dianggap tidak bergantung pada durasi. Mobilisasi, pembangunan kantor lokasi, mendatangkan crane ke lokasi, pembersihan akhir, dan demobilisasi bersifat tetap. Satuannya adalah item (lump sum) atau hitungan. Biaya terkait waktu bertambah per satuan waktu selama pekerjaan berlangsung. NRM2 mendefinisikannya sebagai biaya yang besarnya bergantung pada durasi. Supervisi, sewa kantor, konsumsi daya sementara, sewa pagar dan toilet, serta pembersihan mingguan bertambah dengan cara ini. Satuannya adalah minggu di Inggris dan Australia, serta bulan atau hari di Amerika Serikat.

Dasar ketiga adalah persentase dari biaya pekerjaan. Untuk estimasi tahap awal, seluruh blok preliminaries dibawa sebagai persentase tunggal dari pekerjaan terukur, bukan diperinci per item. RICS NRM1 memformalkan metode ini. Metodenya terdefinisi dengan jelas, tetapi persentasenya sendiri merupakan konvensi industri, bukan standar. Praktik komersial Amerika Serikat umumnya membawa Division 01 pada rentang 5 hingga 15 persen, dengan angka untuk proyek besar sering dikutip sekitar 9 hingga 10 persen, tetapi tidak ada standar netral yang menetapkan angka tersebut.

Takeoff yang benar memisahkan ketiganya. Angka penawaran (biaya tetap dan terkait waktu yang diperinci), angka estimasi awal (sebuah persentase), dan angka klaim keterlambatan (hanya terkait waktu, tidak pernah mobilisasi tetap) adalah tiga angka berbeda dari proyek yang sama.

RICS NRM2 membagi preliminaries kontrak utama menjadi dua pusat biaya. Yang pertama adalah persyaratan pemberi kerja: hal-hal yang ditetapkan klien, seperti asuransi tertentu, staf lokasi yang ditunjuk, pekerjaan sementara khusus, serta persyaratan penyelesaian dan serah terima. Yang kedua adalah item biaya kontraktor utama: biaya berjalan kontraktor itu sendiri. Memisahkan keduanya penting untuk menetapkan tanggung jawab biaya dan untuk menentukan harga change order.

Daftar kontraktor utama adalah daftar periksa kanonis. Daftar ini mencakup manajemen dan staf; penyiapan lokasi (kantor, unit kesejahteraan, hoarding, pemagaran, gerbang, papan tanda); layanan sementara (daya, air, telekomunikasi, penerangan); keamanan; keselamatan dan perlindungan lingkungan; peralatan mekanis pemakaian bersama seperti crane dan hoist; pekerjaan sementara pemakaian bersama seperti perancah dan akses bersama; catatan lokasi; penyelesaian dan pascapenyelesaian; pembersihan; biaya dan pungutan; serta asuransi, jaminan, garansi, dan warranty. Division 01 Amerika Serikat, dan AIA A201 sebagai dokumen kontrak kondisi umum payung, mencakup hal yang sama di bawah judul seperti manajemen proyek, supervisi, mobilisasi, fasilitas dan kontrol sementara, pengujian, dan closeout, hanya saja tanpa pembagian dua pusat biaya formal.

Beberapa item benar-benar diambil dari denah lokasi atau denah logistik sebagai kuantitas. Hoarding dan pemagaran sementara adalah hal yang paling mendekati takeoff linear konvensional. NRM2 mengukur hoarding dan pagar perimeter dalam meter sepanjang batas lokasi sementara, dengan gerbang akses dihitung per unit. Garisnya mengikuti batas sementara, bukan garis properti permanen, dan gerbang dihitung alih-alih dikurangkan karena tetap dibutuhkan tiang atau rangka di setiap sisi. Pemasangan dan pembongkaran tetap dihargai di atas biaya sewa terkait waktu. Jalan sementara, area penumpukan (laydown), dan hardstanding diukur sebagai luas hingga tepi luar permukaan sementara, dihargai sebagai biaya tetap konstruksi-dan-bongkar ditambah biaya pemeliharaan terkait waktu.

Puing konstruksi diturunkan dari volume, bukan digambar. Limbah bangunan baru berkisar sekitar 4 hingga 6 pon per kaki persegi luas jadi, renovasi sekitar 2 hingga 4 pon, dan pembongkaran 50 pon per kaki persegi atau lebih; puing konstruksi dan pembongkaran campuran dikonversi pada sekitar 400 hingga 500 pon per yard kubik, dengan tabel pemerintah terukur (FEMA 329 dan faktor volume-ke-berat EPA) sebagai jangkar metodenya. Angka-angka ini merupakan konvensi estimasi dengan rentang lebar yang bervariasi menurut komposisi. Volume puing kemudian dibagi dengan kapasitas kontainer dan faktor pengisian, dibulatkan ke atas, dan dikalikan dengan jumlah pergantian sepanjang proyek untuk menghasilkan jumlah pengangkutan dumpster.

Toilet sementara adalah hitungan yang ditentukan oleh jumlah puncak tenaga kerja dan diatur oleh peraturan. Di Amerika Serikat, OSHA 29 CFR 1926.51(c) Table D-1 menetapkan minimum: 20 pekerja atau kurang membutuhkan satu fasilitas; di atas 20, satu kloset dan satu urinoir per 40 pekerja; di atas 200, satu per 50. Inggris dan Uni Eropa bekerja dengan aturan kesejahteraan yang berbeda. CDM 2015 berbasis kinerja (memadai dan mencukupi), dan BS 6465-1:2006 memberikan acuan lokasi konstruksi sekitar satu toilet per 7 pekerja jika unit portabel dilayani mingguan, yang merupakan skala konstruksi alih-alih rasio tempat kerja umum. Kontrol lingkungan diambil dari rencana erosi. Di Amerika Serikat, rencana pencegahan polusi air hujan diwajibkan pada gangguan lahan seluas satu acre atau lebih di bawah EPA NPDES Construction General Permit. Pagar lumpur (silt fence) diukur sebagai panjang linear, perlindungan inlet dan pintu masuk yang distabilkan per hitungan, dan tanah terganggu menurut luas, dengan pemasangan bersifat tetap serta inspeksi dan pemeliharaan terkait waktu.

Karena kelompok biaya terkait waktu mendominasi kondisi umum, durasi proyek adalah masukan paling menentukan dalam bidang ini. Durasi yang salah memperbesar setiap baris terkait waktu (supervisi, kantor, sewa pagar, daya, pembersihan) dengan kesalahan yang sama, sehingga durasi sebaiknya menjadi pengaturan eksplisit alih-alih sesuatu yang terselip di dalam tarif. Durasi biasanya dibaca dari jadwal konstruksi jalur kritis dalam minggu atau bulan. Jika belum ada jadwal, durasi dapat dihitung mundur dari total jam tenaga kerja dan ukuran kru, dan pada pekerjaan publik serta jalan raya durasi sering ditetapkan sebagai waktu kontrak.

Sewa dan supervisi terkait waktu dibayar menurut kalender, tetapi durasi produktivitas dihitung dalam hari kerja, sehingga faktor konversi menjembatani selisih akhir pekan, hari libur, dan cuaca. Pekan kerja 5 hari yang umum dikonversi sekitar 1,15 hingga 1,25 kali, dan pekan kerja 6 hari sekitar 1,08 hingga 1,15 kali. Batas atas aritmatika untuk pekan kerja 5 hari dengan hanya akhir pekan tanpa kelonggaran hari libur atau cuaca adalah 7 dibagi 5, yaitu 1,4; batas atas itu tidak boleh dikacaukan dengan pengali umum sekitar 1,2. Faktor-faktor ini merupakan aturan praktis penjadwalan, bukan klausul yang dibakukan. Satuan waktu juga bergantung pada wilayah: NRM2 menggunakan minggu, praktik overhead Amerika Serikat sering menggunakan bulan, dan klaim keterlambatan menggunakan hari. Periode sebagian dibulatkan ke atas, dan mencampur tarif per minggu dengan hitungan bulan adalah kesalahan yang tak kentara.

Mobilisasi dan demobilisasi adalah biaya tetap yang khas. NRM2 mengklasifikasikan mendatangkan ke lokasi dan memasang, serta membongkar dan mengeluarkan dari lokasi, sebagai biaya tetap. Keduanya tidak boleh dijadikan terkait waktu, karena klaim keterlambatan memulihkan biaya terkait waktu yang diperpanjang tetapi tidak pernah menagih ulang mobilisasi. Pada pekerjaan jalan raya dan sipil, mobilisasi justru merupakan item pembayaran terukur yang dilunasi menurut jadwal pembayaran sebagian yang terkait dengan persentase pekerjaan yang diraih, dengan batas atas keseluruhan sekitar 10 persen dari nilai kontrak awal. California Public Contract Code section 10264 menetapkan salah satu mekanisme tersebut: ketika 50 persen nilai kontrak telah diraih, yang lebih kecil antara item mobilisasi penuh atau 10 persen dari kontrak dapat dibayarkan, dan jumlah penawaran apa pun yang melebihi 10 persen hanya dibayarkan saat penyelesaian. Tingkatannya bervariasi menurut departemen jalan raya negara bagian; batas atas 10 persen adalah invarian yang umum.

Staf lokasi adalah biaya terkait waktu terbesar. Dasar yang ketat adalah menghitung biaya setiap peran yang ditunjuk (superintendent, manajer proyek, mandor) pada tarifnya dikalikan durasi proyek, yang dihargai NRM2 per minggu. Rasio supervisor terhadap kru dan supervisi sebagai persentase dari tenaga kerja trade adalah pintasan yang lebih cepat, tetapi keduanya merupakan konvensi tingkat perusahaan tanpa rasio yang dipublikasikan sebagai dasarnya.

Sebagian besar item penyiapan lokasi memadukan pemasangan atau pembongkaran sekali bayar dengan biaya berjalan per minggu. Kantor lokasi dan kabin kesejahteraan dihitung dari jumlah puncak tenaga kerja menggunakan kelonggaran luas lantai per orang, lalu membawa biaya tetap antar-tempatkan-bongkar ditambah sewa terkait waktu. Peralatan mekanis pemakaian bersama seperti tower crane dan hoist didatangkan ke lokasi, didirikan, diuji, dan dibongkar sebagai biaya tetap, dengan sewa dan waktu siaga operator bersifat terkait waktu. Perancah dan menara akses bersama mengikuti pembagian yang sama, sementara perancah yang hanya melayani satu trade masuk ke bagian pekerjaan trade tersebut. Daya dan air sementara juga terbagi dengan cara ini: pemasangan sambungan bersifat tetap, konsumsi dan sewa jaringan bersifat terkait waktu. Pemanas sementara, perlindungan cuaca, papan tanda, dan keamanan mengikuti pola yang sama yaitu penyediaan tetap ditambah berjalan terkait waktu.

Inggris adalah yang paling terkodifikasi. RICS NRM2 menjadikan preliminaries sebagai bagian bill of quantities formal dengan daftar item yang tetap, setiap item ditandai sebagai tetap atau terkait waktu, satuan dinyatakan (item, jumlah, minggu, meter, meter persegi), dan metode persentase NRM1 untuk estimasi awal. Rekayasa sipil menggunakan mekanisme yang berbeda. CESMM4 mengatur item umum ke dalam Class A dan menetapkan harga masing-masing sebagai method-related charge: sebuah lump sum yang dinyatakan tetap atau terkait waktu, di mana, tidak seperti biasanya, kontraktor boleh memasukkan item mereka sendiri yang mencerminkan metode konstruksi yang dipilih. Lump sum tetap dibayar saat penyelesaian item; lump sum terkait waktu dibayar secara progresif sepanjang durasinya. Pekerjaan sementara seperti dewatering dan pemompaan cocok dengan model ini, dengan pemasangan bersifat tetap dan pemompaan berjalan bersifat terkait waktu.

Australia dan Selandia Baru mencerminkan tradisi preliminaries RICS untuk pekerjaan bangunan melalui ANZSMM, sebuah bagian preliminaries metrik yang dihargai lump sum atau terkait waktu. Pekerjaan sipil di sana justru diukur di bawah AS 1181, sehingga item umum sipil dipetakan ke item method-related dan lump sum alih-alih preliminaries bergaya bangunan. Jerman mengukur penyiapan lokasi (Baustelleneinrichtung) di bawah VOB/C, dengan menjadikan penyiapan sebagai lump sum dan menjadikan biaya berjalan sebagai terkait waktu.

Amerika Serikat tidak memiliki standar pengukuran yang resmi secara hukum. Division 01 adalah jadwal overhead proyek yang diperinci per item (atau sebuah persentase), dihargai tetap atau terkait waktu menurut konvensi, bersandar pada AIA A201 untuk lingkup kontraktual dan pada OSHA, EPA, serta kode bangunan untuk sedikit kuantitas yang diwajibkan. Kondisi umum yang diperpanjang dalam klaim keterlambatan dihitung sebagai tarif harian yang setara dengan total kondisi umum terkait waktu dibagi hari kontrak, dikalikan jumlah hari keterlambatan yang dapat dikompensasi; overhead kantor pusat yang tidak terserap ditangani secara terpisah di bawah rumus Eichleay. Untuk perbandingan lintas batas, klasifikasi biaya internasional ICMS menempatkan preliminaries dan overhead lokasi dalam kelompok biaya tingkat atas, menyelaraskan kelompoknya alih-alih satuannya.

Pekerjaan yang tidak dapat diukur saat tender karena belum ada desain yang pasti dibawa sebagai provisional sum, bukan sebagai kuantitas. NRM2 membedakan provisional sum terdefinisi (di mana sifat, lokasi, dan cakupannya diketahui, sehingga kontraktor menyertakannya dalam preliminaries) dari yang tak terdefinisi (di mana tidak ada informasi semacam itu, sehingga tidak diasumsikan adanya kelonggaran preliminaries). Keduanya dinyatakan tidak termasuk overhead dan laba. Praktik Amerika Serikat cenderung membawa satu persentase kontinjensi yang datar tanpa pembedaan tersebut. Asuransi, jaminan, garansi, dan warranty juga tak terukur: keduanya merupakan item biaya NRM2 yang ditunjuk dan dibawa sebagai biaya tetap yang diturunkan dari persentase nilai kontrak, atau sebagai kuotasi broker atau penjamin yang sebenarnya jika ada. Pengujian, inspeksi, commissioning, dan closeout (as-built, manual operasi, pelatihan, pembersihan akhir) dibawa sebagai kelonggaran tetap, dengan pengujian dihitung per unit jika ada jadwalnya.

Kondisi umum berubah menurut tujuan lebih daripada area mana pun dari proyek yang sama, sehingga tujuannya harus ditetapkan lebih dahulu. Penawaran memerinci biaya tetap ditambah terkait waktu. Estimasi awal membawa satu persentase dari pekerjaan. Klaim keterlambatan hanya menghitung tarif harian terkait waktu dikalikan jumlah hari keterlambatan yang dapat dikompensasi, tidak termasuk mobilisasi tetap, itulah sebabnya menandai setiap item sebagai tetap atau terkait waktu sangat menentukan. Penagihan progres menghitung blok secara prorata terhadap persen penyelesaian, sering kali dengan mobilisasi yang dimuat di depan pada schedule of values. Change order jarang membawa persentase preliminaries yang sama dengan kontrak dasar, karena penyiapan tetap sudah dibayar; konvensinya adalah hanya memulihkan tarif harian terkait waktu atas durasi tambahan apa pun ditambah biaya tetap yang dapat diatribusikan langsung, bukan seluruh persentase penawaran dasar. Exayard membaca gambar dan jadwal lalu menerapkan aturan-aturan ini, menurunkan panjang pagar, luas laydown, volume puing, jumlah toilet, dan jumlah minggu sewa, kemudian menandai setiap item sehingga proyek yang sama dapat menghasilkan penawaran, estimasi awal, klaim keterlambatan, dan pembayaran progres yang masing-masing keluar dengan benar.