Általános feltételek és projektrezsi

Minden általános feltételek alá tartozó tétel a három alap egyikére vezethető vissza, és a megfelelő kiválasztása a legfontosabb döntés ezen a területen. A fix díj egyszer felmerülő költség, függetlenül attól, hogy meddig tart a munka. A RICS NRM2 olyan munkaként határozza meg, amelynek költségét az időtartamtól függetlennek tekintik. A felvonulás, a helyszíni iroda berendezése, a daru helyszínre szállítása, a végtakarítás és a levonulás fix tétel. Mértékegysége a tétel (átalánydíj) vagy a darabszám. Az időfüggő díj az időegységgel arányosan halmozódik mindaddig, amíg a munka tart. Az NRM2 olyan díjként határozza meg, amelynek költsége az időtartamtól függ. A felügyelet, az irodabérlet, az ideiglenes áramfogyasztás, a kerítés- és WC-bérlet, valamint a heti takarítás így halmozódik. Mértékegysége az Egyesült Királyságban és Ausztráliában a hét, az Egyesült Államokban a hónap vagy a nap.

A harmadik alap a munkaköltség egy százaléka. A korai szakaszú becsléshez a teljes előkészítő tételcsoportot tételezés helyett a felmért munka egyetlen százalékaként veszik figyelembe. A RICS NRM1 formalizálja ezt a módszert. A módszer jól körülhatárolt, de maga a százalék iparági szokás, nem szabvány. Az Egyesült Államok kereskedelmi gyakorlata a 01. fejezetet jellemzően 5–15 százalékos sávban viszi, a nagyprojektek esetében gyakran 9–10 százalék körüli értékeket említenek, de semmilyen semleges szabvány nem rögzíti a számot.

A helyes mennyiségkimutatás ezeket szétválasztja. Az ajánlati érték (tételezett fix plusz időfüggő), a korai becslési érték (egy százalék) és a késedelmi igény értéke (csak időfüggő, soha nem a fix felvonulás) három különböző szám ugyanazon projekt esetében.

A RICS NRM2 a fővállalkozói előkészítő tételeket két költséghelyre osztja. Az első a megrendelő követelményei: olyan dolgok, amelyeket a megbízó ír elő, például meghatározott biztosítások, megnevezett helyszíni személyzet, egyedi ideiglenes munkák, valamint a befejezésre és az átadásra vonatkozó követelmények. A második a fővállalkozó költségtételei: a vállalkozó saját folyamatos költségei. A kettő szétválasztása fontos a költségfelelősség hozzárendelése és a változtatási megrendelések árazása szempontjából.

A fővállalkozói lista a kanonikus ellenőrzőlista. Lefedi az irányítást és a személyzetet; a helyszín berendezését (irodák, szociális egységek, építési védőkerítések, kerítések, kapuk, táblák); az ideiglenes szolgáltatásokat (áram, víz, távközlés, világítás); az őrzés-védelmet; a munka- és környezetvédelmet; a közös használatú gépeket, például a darukat és felvonókat; a közös használatú ideiglenes munkákat, például a megosztott állványzatot és a megközelítést; a helyszíni dokumentációt; a befejezést és az utómunkálatokat; a takarítást; a díjakat és illetékeket; valamint a biztosításokat, garanciákat, jótállásokat és szavatosságokat. Az Egyesült Államok 01. fejezete, valamint az AIA A201 mint az általános feltételek átfogó szerződéses dokumentuma ugyanezt a területet fedi le olyan címek alatt, mint a projektmenedzsment, a felügyelet, a felvonulás, az ideiglenes létesítmények és ellenőrzések, a vizsgálatok és a lezárás, csupán a formális kétköltséghelyes felosztás nélkül.

Néhány tétel valóban a helyszínrajzból vagy a logisztikai tervből származik mennyiségként. Az ideiglenes építési védőkerítés és kerítés áll a legközelebb a hagyományos hosszmérés szerinti mennyiségkimutatáshoz. Az NRM2 a kerületi védőkerítéseket és kerítéseket méterben méri az ideiglenes helyszínhatár mentén, a bejárati kapukat pedig darabszámban számolja. A vonal az ideiglenes határt követi, nem az állandó telekhatárt, és a kapukat számolják, nem pedig levonják, mert mindkét oldalon szükség van egy oszlopra vagy keretre. A fix telepítés és bontás díja a időfüggő bérleti díjon felül szerepel. Az ideiglenes utakat, anyagtárolókat és szilárd burkolatú felületeket területként mérik az ideiglenes felület külső széléig, és fix kiépítési és elbontási, valamint időfüggő karbantartási díjként árazzák.

Az építési törmeléket térfogatból vezetik le, nem pedig rajzolják. Az újépítésű hulladék körülbelül 4–6 fontot tesz ki a kész terület négyzetlábjára vetítve, a felújításé körülbelül 2–4 fontot, a bontásé 50 fontot vagy többet négyzetlábanként; a vegyes építési és bontási törmelék körülbelül 400–500 font/köbyard arányban váltható át, a módszert hivatalos, mért táblázatok (a FEMA 329 és az EPA térfogat–tömeg átváltási tényezői) horgonyozzák le. Ezek a mérőszámok széles szórással bíró becslési szokások, amelyek az összetételtől függően változnak. A törmelék térfogatát ezután elosztják a konténerkapacitással és egy töltési tényezővel, felfelé kerekítik, majd megszorozzák a projekt során végrehajtott cserék számával, így megkapják a konténerürítések darabszámát.

Az ideiglenes WC-k darabszámát a csúcslétszám határozza meg, és előírás rögzíti. Az Egyesült Államokban az OSHA 29 CFR 1926.51(c) D-1. táblázata szabja meg a minimumot: 20 vagy annál kevesebb dolgozó esetén egy létesítmény szükséges; 20 felett 40 dolgozónként egy ülőke és egy piszoár; 200 felett 50-enként egy. Az Egyesült Királyság és az Európai Unió eltérő szociális szabályok szerint dolgozik. A CDM 2015 teljesítményalapú (megfelelő és elegendő), a BS 6465-1:2006 pedig építési helyszínre vonatkozó viszonyítási értékként körülbelül 7 dolgozónként egy WC-t ad meg ott, ahol a hordozható egységeket hetente karbantartják, ami az építkezési léptéket, nem pedig az általános munkahelyi arányt jelenti. A környezetvédelmi intézkedések az eróziós tervből származnak. Az Egyesült Államokban egy acre vagy annál nagyobb területbolygatás esetén csapadékvíz-szennyezés megelőzési terv kötelező az EPA NPDES Construction General Permit alapján. Az iszapfogó kerítést hosszméretként mérik, a víznyelővédelmet és a stabilizált bejáratokat darabszámban, a megbolygatott talajt területként, a telepítés fix, az ellenőrzés és a karbantartás pedig időfüggő.

Mivel az időfüggő csoport uralja az általános feltételeket, a projekt időtartama az egyetlen legmeghatározóbb bemeneti adat ezen a területen. A hibás időtartam ugyanazzal a hibával skálázza minden időfüggő tételt (felügyelet, iroda, kerítésbérlet, áram, takarítás), ezért legyen explicit beállítás, ne pedig valami, amit egy egységárba ágyaztak. Általában a kritikus út szerinti építési ütemtervből olvassák ki hetekben vagy hónapokban. Ahol még nincs ütemterv, ott visszaszámolható a teljes munkaóraszámból és a brigádlétszámból, közmunkáknál és útépítésnél pedig gyakran szerződéses határidőként rögzítik.

Az időfüggő bérleteket és a felügyeletet naptári napok szerint fizetik, a teljesítményből adódó időtartamokat azonban munkanapokban számítják, ezért egy átváltási tényező hidalja át a hétvégék, ünnepnapok és időjárás okozta különbséget. Egy tipikus 5 napos hét nagyjából 1,15–1,25-szörösére, egy 6 napos hét pedig nagyjából 1,08–1,15-szörösére vált át. Egy 5 napos hét számtani felső határa kizárólag hétvégékkel, ünnep- vagy időjárási ráhagyás nélkül 7 osztva 5-tel, azaz 1,4; ezt a felső határt nem szabad összetéveszteni a tipikus, körülbelül 1,2-es szorzóval. Ezek a tényezők ütemezési ökölszabályok, nem pedig kodifikált rendelkezés. Az időegység is régiófüggő: az NRM2 a hetet használja, az Egyesült Államok rezsigyakorlata gyakran a hónapot, a késedelmi igények pedig a napot. A részidőszakokat felfelé kerekítik, a heti egységár és a havi darabszám összekeverése pedig csendes hiba.

A felvonulás és a levonulás az archetipikus fix díjak. Az NRM2 a helyszínre szállítást és telepítést, valamint a szétszerelést és helyszínről való elszállítást fix díjként sorolja be. Ezeket soha nem szabad időfüggővé tenni, mert a késedelmi igény a meghosszabbított időfüggő költségeket téríti meg, de a felvonulást soha nem számolja fel újra. Útépítésnél és mélyépítésnél a felvonulás ehelyett felmért fizetési tétel, amelyet az elvégzett munka százalékához kötött részfizetési ütemterv szerint fizetnek ki, az eredeti szerződéses összeg körülbelül 10 százalékában megállapított átfogó felső határig. A kaliforniai Public Contract Code 10264. szakasza egy ilyen mechanizmust rögzít: amikor a szerződéses összeg 50 százalékát teljesítik, a teljes felvonulási tétel vagy a szerződés 10 százaléka közül a kisebbik fizethető ki, a 10 százalék fölött megajánlott összeg pedig csak a befejezéskor kerül kifizetésre. A sávok államonként, az adott útügyi hatóság szerint változnak; a 10 százalékos felső határ a közös állandó.

A helyszíni személyzet a legnagyobb időfüggő költség. A pontos alap az, hogy minden megnevezett szerepkört (építésvezető, projektmenedzser, művezető) az egységárán a projekt időtartamával megszorozva számolunk, amit az NRM2 hetenként áraz. A felügyelő–brigád arányok és a felügyelet mint a szakipari munka egy százaléka gyorsabb megoldások, de cégszintű szokások, amelyek mögött nincs közzétett arányszám.

A legtöbb helyszínberendezési tétel egy egyszeri telepítést vagy bontást párosít egy heti folyamatos költséggel. A helyszíni irodákat és szociális konténereket a csúcslétszámból, személyenkénti alapterületi ráhagyással számolják, majd fix szállítás-elhelyezés-elszállítási, valamint időfüggő bérleti díjat viselnek. A közös használatú gépeket, például a toronydarukat és felvonókat fix díjként szállítják helyszínre, szerelik fel, vizsgálják be és bontják le, a bérlet és a kezelő készenléti ideje pedig időfüggő. A megosztott állványzat és a megközelítést szolgáló állványtornyok ugyanezt a felosztást követik, míg a csak egyetlen szakágat kiszolgáló állvány annak a szakágnak a munkanemébe tartozik. Az ideiglenes áram és víz is így oszlik meg: a csatlakozás kiépítése fix, a fogyasztás és a vezetékbérlet időfüggő. Az ideiglenes fűtés, időjárás elleni védelem, táblázás és őrzés-védelem ugyanezt a fix biztosítás plusz időfüggő üzemeltetés mintát követi.

Az Egyesült Királyság a legkodifikáltabb. A RICS NRM2 az előkészítő tételeket formális mennyiségkimutatási (bill of quantities) szakasszá teszi rögzített tétellistával, ahol minden tétel fix vagy időfüggő jelölést kap, a mértékegységek meg vannak adva (tétel, darab, hét, méter, négyzetméter), és a korai becslésekhez egy NRM1 szerinti százalékos módszer áll rendelkezésre. A mélyépítés eltérő mechanizmust használ. A CESMM4 az általános tételeket A osztályba sorolja, és mindegyiket módszerfüggő díjként árazza: egy fixként vagy időfüggőként deklarált átalányösszegként, ahol – szokatlan módon – a vállalkozó beillesztheti saját, a választott építési módszerét tükröző tételeit. A fix átalányösszegek a tétel befejezésekor kerülnek kifizetésre; az időfüggő átalányösszegek annak időtartama alatt fokozatosan. Az ideiglenes munkák, például a víztelenítés és szivattyúzás illeszkednek ehhez a modellhez: a telepítés fix, a folyamatos szivattyúzás pedig időfüggő.

Ausztrália és Új-Zéland az épületmunkák esetében a RICS előkészítő tételek hagyományát tükrözi az ANZSMM révén, amely egy metrikus, átalánydíjjal vagy időfüggő módon árazott előkészítő tételek szakasz. A mélyépítési munkákat ott az AS 1181 szerint mérik, így a mélyépítési általános tételek a módszerfüggő és átalányösszegű tételekhez igazodnak, nem pedig az épület jellegű előkészítő tételekhez. Németország a helyszín berendezését (Baustelleneinrichtung) a VOB/C szerint méri, a berendezést átalányösszegben, a folyamatos költségeket pedig időfüggő módon kezelve.

Az Egyesült Államokban nincs jogi mérési szabvány. A 01. fejezet egy tételezett projektrezsi-jegyzék (vagy egy százalék), amelyet szokás szerint fixként vagy időfüggőként áraznak, a szerződéses terjedelem tekintetében az AIA A201-re, a néhány előírt mennyiség tekintetében pedig az OSHA-ra, az EPA-ra és az építési előírásokra támaszkodva. A késedelmi igényekben szereplő meghosszabbított általános feltételeket napidíjként számítják, amely a teljes időfüggő általános feltétel összegével egyenlő, elosztva a szerződéses napok számával, megszorozva a megtérítendő késedelmes napok számával; a fel nem osztott központi iroda rezsijét külön, az Eichleay-képlet szerint kezelik. A határokon átnyúló összehasonlításhoz az ICMS nemzetközi költségosztályozás az előkészítő tételeket és a helyszíni rezsit egy legfelső szintű költségcsoportba sorolja, így a kategóriát harmonizálja, nem pedig a mértékegységet.

Azt a munkát, amelyet az ajánlatadáskor nem lehet felmérni, mert nincs végleges terv, ideiglenes összegként (provisional sum) viszik, nem mennyiségként. Az NRM2 megkülönböztet meghatározott ideiglenes összeget (ahol a jelleg, a hely és a terjedelem ismert, így a vállalkozó az előkészítő tételekben számol vele) a nem meghatározottól (ahol nincs ilyen információ, így nem feltételeznek előkészítő tételi ráhagyást). Mindkettőt a rezsi és a nyereség nélkül adják meg. Az Egyesült Államok gyakorlata jellemzően egyetlen átalánykockázati százalékot visz e megkülönböztetés nélkül. A biztosítások, garanciák, jótállások és szavatosságok szintén nem felmértek: ezek megnevezett NRM2 költségtételek, amelyeket a szerződéses érték egy százalékából levezetett fix díjként visznek, vagy tényleges biztosítási alkuszi, illetve kezesi árajánlatként, ha az rendelkezésre áll. A vizsgálatot, ellenőrzést, üzembe helyezést és lezárást (megvalósulási dokumentáció, kezelési kézikönyvek, betanítás, végtakarítás) fix ráhagyásként viszik, a vizsgálatot pedig darabszámban számolják ott, ahol jegyzék létezik.

Az általános feltételek célonként jobban átfordulnak, mint bármely más terület ugyanazon projekten belül, ezért a célt kell először rögzíteni. Egy ajánlat tételezi a fix plusz időfüggő tételeket. Egy korai becslés a munka egyetlen százalékát viszi. Egy késedelmi igény csak az időfüggő napidíjat számolja a megtérítendő késedelmes napokkal szorozva, a fix felvonulást kizárva, ezért olyan meghatározó, hogy minden tételt fixként vagy időfüggőként jelöljünk. A részszámlázás a tételcsoportot a készültségi százalékhoz arányosítja, gyakran úgy, hogy a felvonulás az értékjegyzék (schedule of values) elejére van súlyozva. Egy változtatási megrendelés ritkán viseli ugyanazt az előkészítő tételi százalékot, mint az alapszerződés, mert a fix berendezés már ki van fizetve; a szokás az, hogy csak az időfüggő napidíjat térítik meg a hozzáadott időtartamra, plusz a közvetlenül hozzárendelhető fix költségeket, nem pedig a teljes alapajánlati százalékot. Az Exayard beolvassa a terveket és az ütemtervet, és alkalmazza ezeket a szabályokat, levezeti a kerítéshosszt, az anyagtároló területet, a törmelék térfogatát, a WC-darabszámot és a bérleti heteket, majd minden tételt megjelöl, így ugyanaz a projekt egy ajánlatot, egy korai becslést, egy késedelmi igényt és egy részfizetést is eredményezhet, amelyek mindegyike helyesen jön ki.