Všeobecné podmienky a režijné náklady projektu

Každá položka všeobecných podmienok sa redukuje na jednu z troch základní a voľba tej správnej je v tejto oblasti najdôležitejším rozhodnutím. Pevný poplatok je náklad vzniknutý raz, nezávislý od toho, ako dlho stavba trvá. RICS NRM2 ho definuje ako prácu, ktorej náklad sa považuje za nezávislý od trvania. Mobilizácia, zriadenie kancelárie na stavenisku, dopravenie žeriavu na stavenisko, záverečné upratovanie a demobilizácia sú pevné. Jednotkou je položka (paušálna suma) alebo počet. Časovo viazaný poplatok narastá za jednotku času po celý čas trvania stavby. NRM2 ho definuje ako poplatok, ktorého náklad závisí od trvania. Takto narastá dozor, prenájom kancelárie, spotreba dočasnej elektriny, prenájom oplotenia a toaliet a týždenné upratovanie. Jednotkou je týždeň v Spojenom kráľovstve a Austrálii a mesiac alebo deň v Spojených štátoch.

Treťou základňou je percento z nákladov na práce. V ranom štádiu rozpočtovania sa celý blok vedľajších rozpočtových nákladov nesie ako jediné percento z odmeraných prác, nie po položkách. RICS NRM1 túto metódu formalizuje. Metóda je dobre definovaná, no samotné percento je dohodou v odvetví, nie normou. Komerčná prax v Spojených štátoch bežne nesie Division 01 v rozpätí 5 až 15 percent, pričom čísla pri veľkých projektoch sa často uvádzajú okolo 9 až 10 percent, no žiadna neutrálna norma toto číslo nestanovuje.

Správny výkaz výmer ich drží oddelene. Číslo do ponuky (pevné po položkách plus časovo viazané), číslo predbežného odhadu (percento) a číslo nároku z omeškania (iba časovo viazané, nikdy nie pevná mobilizácia) sú tri rôzne čísla z toho istého projektu.

RICS NRM2 rozdeľuje vedľajšie rozpočtové náklady hlavnej zmluvy do dvoch nákladových stredísk. Prvým sú požiadavky objednávateľa: veci, ktoré ukladá klient, ako konkrétne poistenia, menovite určení pracovníci na stavenisku, určité dočasné práce a požiadavky na dokončenie a odovzdanie. Druhým sú nákladové položky hlavného zhotoviteľa: jeho vlastné prevádzkové náklady. Oddelenie oboch je dôležité pre priradenie zodpovednosti za náklady a pre oceňovanie zmenových príkazov.

Zoznam hlavného zhotoviteľa je kanonickým kontrolným zoznamom. Pokrýva riadenie a personál; zriadenie staveniska (kancelárie, sociálne bunky, dočasné ohrady, oplotenie, brány, značenie); dočasné služby (elektrina, voda, telekomunikácie, osvetlenie); bezpečnostnú ochranu; bezpečnosť a ochranu životného prostredia; spoločne využívanú mechanizáciu, ako sú žeriavy a výťahy; spoločne využívané dočasné práce, ako je zdieľané lešenie a prístup; staveniskové záznamy; dokončenie a podokončovacie práce; upratovanie; poplatky a odvody; a poistenia, záruky, garancie a záručné lehoty. Division 01 v Spojených štátoch a AIA A201 ako zastrešujúci zmluvný dokument o všeobecných podmienkach pokrývajú to isté pod nadpismi ako riadenie projektu, dozor, mobilizácia, dočasné zariadenia a kontroly, skúšky a uzavretie, jednoducho bez formálneho rozdelenia na dve strediská.

Hŕstka položiek sa skutočne získava zo situačného alebo logistického plánu ako množstvo. Dočasná ohrada a oplotenie sú najbližšie k bežnému dĺžkovému výkazu výmer. NRM2 meria obvodové ohrady a oplotenie v metroch pozdĺž dočasnej hranice staveniska, pričom prístupové brány sa počítajú na kusy. Línia sleduje dočasnú hranicu, nie trvalú hranicu pozemku, a brány sa počítajú, namiesto toho aby sa odpočítavali, lebo na každej strane je aj tak potrebný stĺpik alebo rám. Pevná montáž a demontáž sa oceňuje navyše k časovo viazanému prenájmu. Dočasné komunikácie, skladovacie plochy a spevnené plochy sa merajú ako plocha po vonkajší okraj dočasného povrchu a oceňujú sa ako pevné zhotovenie-a-odstránenie plus časovo viazaný poplatok za údržbu.

Stavebný odpad sa odvodzuje z objemu, nie zakresľuje. Odpad z novostavby je zhruba 4 až 6 libier na štvorcovú stopu dokončenej plochy, rekonštrukcia zhruba 2 až 4 libry a búranie 50 libier na štvorcovú stopu alebo viac; zmiešaný stavebný a demolačný odpad sa prepočítava na zhruba 400 až 500 libier na kubický yard, pričom metódu ukotvujú odmerané vládne tabuľky (FEMA 329 a faktory objem-na-hmotnosť od EPA). Tieto sadzby sú odhadové dohody so širokým rozptylom, ktoré sa líšia podľa zloženia. Objem odpadu sa potom vydelí kapacitou kontajnera a plniacim faktorom, zaokrúhli nahor a vynásobí počtom výmen počas projektu, čím sa získa počet odvozov kontajnerov.

Dočasné toalety sú počet daný špičkovým počtom pracovníkov a stanovený predpisom. V Spojených štátoch OSHA 29 CFR 1926.51(c) tabuľka D-1 stanovuje minimum: 20 pracovníkov a menej vyžaduje jedno zariadenie; nad 20 jedno sedadlo a jeden pisoár na 40 pracovníkov; nad 200 jedno na 50. Spojené kráľovstvo a Európska únia sa riadia inými pravidlami sociálneho zabezpečenia. CDM 2015 je založený na výkone (vhodné a dostatočné) a BS 6465-1:2006 udáva orientačnú hodnotu pre stavenisko zhruba jedna toaleta na 7 pracovníkov tam, kde sa prenosné jednotky obsluhujú týždenne, čo je staveniskové meradlo, nie pomer pre bežné pracovisko. Environmentálne kontroly vychádzajú z protieróznneho plánu. V Spojených štátoch je plán prevencie znečistenia dažďovou vodou povinný pri narušení pôdy na ploche jeden aker alebo viac podľa EPA NPDES Construction General Permit. Geotextilný protierózny plot sa meria ako dĺžková dĺžka, ochrana vpustov a spevnené vjazdy sa počítajú na kusy a narušená pôda sa meria plochou, pričom montáž je pevná a kontrola a údržba sú časovo viazané.

Keďže časovo viazaná skupina dominuje vo všeobecných podmienkach, trvanie projektu je v tejto oblasti jediným najnosnejším vstupom. Nesprávne trvanie škáluje každú časovo viazanú položku (dozor, kancelária, prenájom oplotenia, elektrina, upratovanie) o tú istú chybu, preto by malo byť výslovným nastavením, nie niečím skrytým v sadzbe. Bežne sa odčíta z harmonogramu výstavby na kritickej ceste v týždňoch alebo mesiacoch. Kde harmonogram ešte neexistuje, dá sa spätne vypočítať z celkového počtu pracovných hodín a veľkosti čaty a pri verejných a cestných prácach sa často stanovuje ako zmluvný čas.

Časovo viazané prenájmy a dozor sa platia podľa kalendára, no produktivita sa počíta v pracovných dňoch, takže prepočítavací faktor preklenuje medzeru víkendov, sviatkov a počasia. Typický 5-dňový týždeň sa prepočítava zhruba 1,15- až 1,25-násobne a 6-dňový týždeň zhruba 1,08- až 1,15-násobne. Aritmetický strop pre 5-dňový týždeň len s víkendmi a bez rezervy na sviatky či počasie je 7 delené 5, čo je 1,4; tento strop sa nesmie zamieňať s typickým násobiteľom okolo 1,2. Tieto faktory sú orientačné pravidlá plánovania, nie kodifikovaná klauzula. Časová jednotka tiež závisí od regiónu: NRM2 používa týždeň, prax režijných nákladov v Spojených štátoch často mesiac a nároky z omeškania deň. Čiastočné obdobia sa zaokrúhľujú nahor a miešanie týždennej sadzby s počtom mesiacov je tichá chyba.

Mobilizácia a demobilizácia sú archetypálne pevné poplatky. NRM2 klasifikuje dopravenie na stavenisko a montáž, ako aj demontáž a odstránenie zo staveniska ako pevné poplatky. Nikdy sa nesmú urobiť časovo viazanými, pretože nárok z omeškania uhrádza predĺžené časovo viazané náklady, no nikdy nezaúčtuje mobilizáciu znova. Pri cestných a inžinierskych prácach je mobilizácia naopak odmeranou platobnou položkou splácanou podľa harmonogramu čiastočných platieb naviazaného na percento získaných prác, podliehajúcou celkovému stropu okolo 10 percent z pôvodnej zmluvnej sumy. California Public Contract Code, oddiel 10264, jeden taký mechanizmus stanovuje: keď sa získa 50 percent zo zmluvnej sumy, môže sa vyplatiť nižšia z hodnôt – celá položka mobilizácie alebo 10 percent zo zmluvy – a akákoľvek suma navrhnutá nad 10 percent sa vyplatí až po dokončení. Úrovne sa líšia podľa štátneho cestného úradu; strop 10 percent je spoločnou konštantou.

Personál na stavenisku je najväčším časovo viazaným nákladom. Dôsledným postupom je oceniť každú menovite určenú rolu (stavbyvedúci, projektový manažér, majster) jej sadzbou krát trvanie projektu, čo NRM2 oceňuje za týždeň. Pomery dozorca-na-čatu a dozor ako percento z remeselnej práce sú rýchlejšie skratky, no sú konvenciou na úrovni firmy bez publikovaného pomeru za nimi.

Väčšina položiek zriadenia staveniska kombinuje jednorazovú montáž alebo demontáž s týždenným prevádzkovým nákladom. Staveniskové kancelárie a sociálne bunky sa počítajú zo špičkového počtu pracovníkov pomocou rezervy podlahovej plochy na osobu a potom nesú pevné dodanie-osadenie-odstránenie plus časovo viazaný prenájom. Spoločne využívaná mechanizácia, ako vežové žeriavy a výťahy, sa dopravuje na stavenisko, montuje, skúša a demontuje ako pevné poplatky, pričom prenájom a pohotovosť obsluhy sú časovo viazané. Zdieľané lešenie a prístupové veže sa riadia rovnakým rozdelením, kým lešenie slúžiace len jednému remeslu patrí do pracovnej časti daného remesla. Dočasná elektrina a voda sa delia rovnako: montáž prípojky je pevná, spotreba a prenájom prípojky sú časovo viazané. Dočasné vykurovanie, ochrana proti počasiu, značenie a bezpečnostná ochrana sledujú rovnaký vzor pevné-zriadenie plus časovo-viazaná-prevádzka.

Spojené kráľovstvo je najviac kodifikované. RICS NRM2 robí z vedľajších rozpočtových nákladov formálnu časť výkazu výmer s pevným zoznamom položiek, každá položka je označená ako pevná alebo časovo viazaná, jednotky sú uvedené (položka, počet, týždeň, meter, štvorcový meter) a pre predbežné odhady existuje percentuálna metóda NRM1. Inžinierske stavby používajú iný mechanizmus. CESMM4 organizuje všeobecné položky do triedy A a každú oceňuje ako poplatok viazaný na metódu: paušálnu sumu deklarovanú buď ako pevnú, alebo časovo viazanú, kde, neobvykle, zhotoviteľ môže vložiť vlastné položky odrážajúce ním zvolenú metódu výstavby. Pevné paušálne sumy sa platia po dokončení položky; časovo viazané paušálne sumy sa platia priebežne počas jej trvania. Tomuto modelu vyhovujú dočasné práce ako odvodňovanie a čerpanie, pričom montáž je pevná a prebiehajúce čerpanie je časovo viazané.

Austrália a Nový Zéland zrkadlia tradíciu vedľajších rozpočtových nákladov RICS pre pozemné stavby prostredníctvom ANZSMM, metrickej časti vedľajších rozpočtových nákladov oceňovanej paušálne alebo časovo viazane. Inžinierske práce sa tam namiesto toho merajú podľa AS 1181, takže všeobecné inžinierske položky sa mapujú na položky viazané na metódu a paušálne položky, nie na vedľajšie rozpočtové náklady v štýle pozemných stavieb. Nemecko meria zriadenie staveniska (Baustelleneinrichtung) podľa VOB/C, pričom zriadenie sa paušalizuje a prevádzkové náklady sa časovo viažu.

Spojené štáty nemajú zákonnú normu merania. Division 01 je rozpis režijných nákladov projektu po položkách (alebo percento), oceňovaný pevne alebo časovo viazane podľa dohody, opierajúci sa o AIA A201 pri zmluvnom rozsahu a o OSHA, EPA a stavebné predpisy pri tých pár predpísaných množstvách. Predĺžené všeobecné podmienky v nárokoch z omeškania sa počítajú ako denná sadzba rovná celkovým časovo viazaným všeobecným podmienkam vydeleným zmluvnými dňami, vynásobená dňami odškodniteľného omeškania; nepokryté režijné náklady ústredia sa riešia samostatne podľa Eichleayovho vzorca. Pre cezhraničné porovnanie medzinárodná klasifikácia nákladov ICMS umiestňuje vedľajšie rozpočtové náklady a režijné náklady staveniska do nákladovej skupiny najvyššej úrovne, čím harmonizuje skupinu, nie jednotku.

Práce, ktoré nemožno odmerať v čase súťaže, lebo neexistuje pevný návrh, sa nesú ako predbežná suma, nie ako množstvo. NRM2 rozlišuje definovanú predbežnú sumu (kde sú známe povaha, umiestnenie a rozsah, takže zhotoviteľ s ňou počíta vo vedľajších rozpočtových nákladoch) od nedefinovanej (kde takéto informácie neexistujú, takže sa nepredpokladá žiadna rezerva vo vedľajších rozpočtových nákladoch). Obe sa uvádzajú bez réžie a zisku. Prax v Spojených štátoch má sklon niesť jediné paušálne percento rezervy bez tohto rozlíšenia. Poistenia, záruky, garancie a záručné lehoty sú tiež neodmerané: sú to menovite určené nákladové položky NRM2 nesené ako pevný poplatok odvodený z percenta zo zmluvnej hodnoty, alebo ako skutočná ponuka makléra či ručiteľa, keď existuje. Skúšky, kontroly, uvedenie do prevádzky a uzavretie (dokumentácia skutočného vyhotovenia, prevádzkové príručky, školenie, záverečné upratovanie) sa nesú ako pevné rezervy, pričom skúšky sa počítajú na kusy tam, kde existuje rozpis.

Všeobecné podmienky sa podľa účelu menia viac než ktorákoľvek iná oblasť z toho istého projektu, takže účel treba určiť ako prvý. Ponuka rozpisuje pevné plus časovo viazané po položkách. Predbežný odhad nesie jediné percento z prác. Nárok z omeškania počíta len časovo viazanú dennú sadzbu krát dni odškodniteľného omeškania, s vylúčením pevnej mobilizácie, a práve preto je označovanie každej položky ako pevnej alebo časovo viazanej také nosné. Priebežné fakturovanie rozpočítava blok na percento dokončenia, často s mobilizáciou predsunutou v súpise prác. Zmenový príkaz zriedka nesie rovnaké percento vedľajších rozpočtových nákladov ako základná zmluva, lebo pevné zriadenie už je zaplatené; dohodou je uhradiť len časovo viazanú dennú sadzbu za akékoľvek pridané trvanie plus priamo priraditeľné pevné náklady, nie celé percento zo základnej ponuky. Exayard číta plány a harmonogram a uplatňuje tieto pravidlá, odvodzuje dĺžku oplotenia, plochu skladovania, objem odpadu, počty toaliet a týždne prenájmu, a potom označuje každú položku tak, aby ten istý projekt mohol priniesť ponuku, predbežný odhad, nárok z omeškania a priebežnú platbu, ktoré vyjdú správne.