Загальні умови та накладні витрати проєкту

Кожна позиція загальних умов зводиться до однієї з трьох баз, і вибір правильної з них — найважливіше рішення в цій сфері. Фіксована плата — це витрата, що виникає одноразово, незалежно від того, як довго триває робота. RICS NRM2 визначає її як роботу, вартість якої вважається незалежною від тривалості. Мобілізація, облаштування офісу на майданчику, доставка крана на майданчик, фінальне прибирання та демобілізація є фіксованими. Одиниця виміру — позиція (одна сума, lump sum) або кількість. Прив’язана до часу плата накопичується за одиницю часу впродовж усього виконання робіт. NRM2 визначає її як плату, вартість якої залежить від тривалості. Нагляд, оренда офісу, споживання тимчасової електроенергії, оренда огорожі та туалету, а також щотижневе прибирання накопичуються в такий спосіб. Одиниця виміру — тиждень у Великій Британії та Австралії та місяць чи день у Сполучених Штатах.

Третя база — це відсоток від вартості робіт. На ранніх етапах кошторисування весь блок попередніх витрат (preliminaries) враховують як єдиний відсоток від виміряних робіт, а не розписують за позиціями. RICS NRM1 формалізує цей метод. Метод чітко визначений, але сам відсоток — це галузева усталена практика, а не стандарт. У комерційній практиці Сполучених Штатів Розділ 01 зазвичай беруть у діапазоні від 5 до 15 відсотків, а для великих проєктів часто наводять цифри близько 9–10 відсотків, але жоден нейтральний стандарт не фіксує це число.

Правильний обмір (takeoff) розмежовує ці величини. Цифра для пропозиції (розписані за позиціями фіксовані плюс прив’язані до часу), цифра для раннього кошторису (відсоток) та цифра для претензії за затримку (лише прив’язані до часу, ніколи фіксована мобілізація) — це три різні числа з того самого проєкту.

RICS NRM2 поділяє попередні витрати головного контракту на два центри витрат. Перший — це вимоги замовника: те, що нав’язує клієнт, наприклад окремі види страхування, поіменно зазначений персонал майданчика, конкретні тимчасові роботи, а також вимоги до завершення та передавання об’єкта. Другий — це позиції витрат головного підрядника: власні поточні витрати підрядника. Розмежування цих двох центрів важливе для розподілу відповідальності за витрати та для ціноутворення на зміни до контракту (change orders).

Перелік головного підрядника — це канонічний контрольний список. Він охоплює керівництво та персонал; облаштування майданчика (офіси, побутові приміщення, тимчасові паркани (hoardings), огорожі, ворота, вивіски); тимчасові комунікації (електроенергія, вода, телекомунікації, освітлення); охорону; безпеку та захист довкілля; механізми спільного користування, як-от крани та підіймачі; тимчасові роботи спільного користування, як-от спільні риштування та доступ; журнали майданчика; завершення та роботи після завершення; прибирання; збори та платежі; а також страхування, гарантійні зобов’язання, гарантії та поручительства. Розділ 01 Сполучених Штатів та AIA A201 як рамковий контрактний документ із загальних умов охоплюють те саме під заголовками на кшталт управління проєктом, нагляду, мобілізації, тимчасових споруд і контролю, випробувань та здавання об’єкта (closeout), просто без формального поділу на два центри.

Невелика кількість позицій справді знімається з плану майданчика або плану логістики як обсяг. Тимчасові паркани та огорожі — це те, що найближче до звичайного лінійного обміру. NRM2 вимірює периметральні паркани та огорожі в метрах уздовж тимчасової межі майданчика, а в’їзні ворота рахує поштучно. Лінія йде по тимчасовій межі, а не по постійній межі ділянки, і ворота рахують, а не вираховують, бо стовп чи рама все одно потрібні з кожного боку. Фіксований монтаж і демонтаж розцінюються понад прив’язану до часу оренду. Тимчасові дороги, майданчики складування та тверді покриття вимірюються за площею до зовнішнього краю тимчасового покриття та розцінюються як фіксована плата за влаштування й розбирання плюс прив’язана до часу плата за утримання.

Будівельне сміття виводиться з об’єму, а не знімається з креслення. Відходи нового будівництва становлять приблизно 4–6 фунтів на квадратний фут готової площі, реконструкції — приблизно 2–4 фунти, а знесення — 50 фунтів на квадратний фут або більше; змішане будівельне сміття та сміття від знесення перераховується приблизно як 400–500 фунтів на кубічний ярд, а опорою методу слугують виміряні урядові таблиці (FEMA 329 та коефіцієнти переведення об’єму у вагу EPA). Ці норми є кошторисними усталеними практиками з широким розкидом, що залежить від складу. Об’єм сміття потім ділять на місткість контейнера та коефіцієнт заповнення, округлюють угору й множать на кількість замін контейнерів упродовж проєкту, щоб отримати кількість вивезень контейнерів.

Тимчасові туалети — це кількість, що визначається піковою чисельністю робочої сили та встановлюється нормативами. У Сполучених Штатах OSHA 29 CFR 1926.51(c), Таблиця D-1, встановлює мінімум: 20 робітників або менше потребують одного об’єкта; понад 20 — одне сидіння та один пісуар на 40 робітників; понад 200 — один на 50. Велика Британія та Європейський Союз керуються іншими санітарно-побутовими правилами. CDM 2015 ґрунтується на результаті (придатні та достатні умови), а BS 6465-1:2006 дає орієнтир для будівельного майданчика приблизно один туалет на 7 робітників за умови щотижневого обслуговування переносних кабін, що відповідає будівельному масштабу, а не співвідношенню для звичайних робочих місць. Заходи захисту довкілля знімаються з плану захисту від ерозії. У Сполучених Штатах план запобігання забрудненню зливовими стоками вимагається при порушенні ґрунту на площі один акр або більше за загальним дозволом на будівництво EPA NPDES. Протиерозійну огорожу (silt fence) вимірюють за лінійною довжиною, захист водоприймальних отворів та стабілізовані в’їзди — поштучно, а порушений ґрунт — за площею, причому монтаж є фіксованим, а огляд та утримання — прив’язаними до часу.

Оскільки в загальних умовах переважає блок витрат, прив’язаних до часу, тривалість проєкту є чи не найважливішим вхідним параметром у цій сфері. Неправильна тривалість масштабує кожну прив’язану до часу позицію (нагляд, офіс, оренда огорожі, електроенергія, прибирання) на ту саму похибку, тому вона має бути окремим явним параметром, а не чимось прихованим у розцінці. Зазвичай її зчитують із календарного графіка будівництва за критичним шляхом у тижнях або місяцях. Якщо графіка ще немає, її можна обчислити у зворотний спосіб із загальних трудовитрат у людино-годинах та чисельності бригади, а в роботах на громадських об’єктах та автодорогах вона часто обумовлюється як контрактний термін.

Прив’язані до часу оренда та нагляд оплачуються за календарними днями, але тривалості за продуктивністю обчислюються в робочих днях, тому коефіцієнт перерахунку усуває розрив через вихідні, свята та погоду. Типовий 5-денний тиждень перераховується з коефіцієнтом приблизно від 1,15 до 1,25, а 6-денний — приблизно від 1,08 до 1,15. Арифметична межа для 5-денного тижня лише з вихідними та без поправки на свята чи погоду становить 7 поділити на 5, тобто 1,4; цю межу не слід плутати з типовим множником близько 1,2. Ці коефіцієнти є практичними правилами календарного планування, а не кодифікованою нормою. Одиниця часу також залежить від регіону: NRM2 використовує тиждень, практика накладних витрат у Сполучених Штатах часто — місяць, а претензії за затримку — день. Неповні періоди округляють угору, а змішування тижневої розцінки з місячною кількістю — це прихована помилка.

Мобілізація та демобілізація — це класичні фіксовані плати. NRM2 класифікує доставку на майданчик і встановлення, а також демонтаж і вивезення з майданчика як фіксовані плати. Їх ніколи не можна робити прив’язаними до часу, адже претензія за затримку відшкодовує продовжені прив’язані до часу витрати, але ніколи повторно не нараховує мобілізацію. У дорожніх та цивільних роботах мобілізація натомість є вимірюваною оплачуваною позицією, що погашається за графіком часткових платежів, прив’язаним до відсотка виконаних робіт, з урахуванням загальної межі близько 10 відсотків від початкової суми контракту. Розділ 10264 Каліфорнійського кодексу державних контрактів (California Public Contract Code) закріплює один із таких механізмів: коли виконано 50 відсотків суми контракту, може бути сплачено меншу з величин — повну позицію мобілізації або 10 відсотків контракту, — а будь-яка заявлена сума понад 10 відсотків сплачується лише після завершення. Рівні різняться залежно від дорожнього відомства штату; межа в 10 відсотків — це спільна незмінна величина.

Персонал майданчика — це найбільша прив’язана до часу витрата. Строга база полягає в тому, щоб оцінити кожну поіменно зазначену роль (виконроб, керівник проєкту, бригадир) за її ставкою, помноженою на тривалість проєкту, що NRM2 розцінює потижнево. Співвідношення «керівник на бригаду» та нагляд як відсоток від трудовитрат за видом робіт — це швидші спрощені прийоми, але вони є усталеною практикою на рівні фірми без опублікованого співвідношення в основі.

Більшість позицій облаштування майданчика поєднують одноразовий монтаж чи демонтаж із потижневою поточною вартістю. Офіси на майданчику та побутові кабіни рахують за піковою чисельністю робочої сили з нормою площі підлоги на людину, після чого вони несуть фіксовану плату за доставку-встановлення-вивезення плюс прив’язану до часу оренду. Механізми спільного користування, як-от баштові крани та підіймачі, доставляють на майданчик, монтують, випробовують і демонтують як фіксовані плати, а оренда та простій оператора є прив’язаними до часу. Спільні риштування та пересувні вежі-тури підпорядковуються тому самому поділу, тоді як риштування, що обслуговує лише один вид робіт, належить до розділу робіт цього виду. Тимчасова електроенергія та вода також поділяються в такий спосіб: монтаж підключення є фіксованим, а споживання та абонентська плата за лінію — прив’язаними до часу. Тимчасове опалення, захист від погоди, вивіски та охорона підпорядковуються тій самій схемі: фіксоване забезпечення плюс прив’язана до часу експлуатація.

Велика Британія є найбільш кодифікованою. RICS NRM2 робить попередні витрати формальним розділом відомості обсягів робіт із фіксованим переліком позицій, де кожна позиція позначена як фіксована або прив’язана до часу, із зазначеними одиницями виміру (позиція, кількість, тиждень, метр, квадратний метр) та відсотковим методом NRM1 для ранніх кошторисів. У цивільному будівництві використовується інший механізм. CESMM4 організовує загальні позиції в Клас A та розцінює кожну як плату, пов’язану з методом (method-related charge): одну суму (lump sum), оголошену як фіксована або прив’язана до часу, причому, що незвично, підрядник може додати власні позиції, які відображають обраний ним метод будівництва. Фіксовані суми сплачуються після завершення позиції; прив’язані до часу суми сплачуються поступово впродовж її тривалості. Тимчасові роботи, як-от водовідведення та відкачування, відповідають цій моделі, де монтаж є фіксованим, а саме відкачування — прив’язаним до часу.

Австралія та Нова Зеландія повторюють традицію попередніх витрат RICS для будівельних робіт через ANZSMM — метричний розділ попередніх витрат, що розцінюється однією сумою (lump-sum) або як прив’язаний до часу. Цивільні роботи там натомість вимірюються за AS 1181, тому цивільні загальні позиції відповідають позиціям, пов’язаним з методом, та позиціям з однією сумою, а не попереднім витратам у стилі будівництва. Німеччина вимірює облаштування майданчика (Baustelleneinrichtung) за VOB/C, відносячи влаштування до однієї суми, а поточні витрати — до прив’язаних до часу.

У Сполучених Штатах немає юридичного стандарту вимірювання. Розділ 01 — це розписана за позиціями відомість накладних витрат проєкту (або відсоток), що за усталеною практикою розцінюється як фіксована чи прив’язана до часу, спираючись на AIA A201 щодо контрактного складу робіт та на OSHA, EPA та будівельні норми щодо тих небагатьох обов’язкових обсягів. Продовжені загальні умови у претензіях за затримку обчислюються як добова ставка, що дорівнює загальним прив’язаним до часу загальним умовам, поділеним на контрактні дні, помножена на дні затримки, що підлягають відшкодуванню; непокриті накладні витрати головного офісу опрацьовуються окремо за формулою Eichleay. Для транскордонного порівняння міжнародна класифікація витрат ICMS відносить попередні витрати та накладні витрати майданчика до групи витрат верхнього рівня, гармонізуючи саму категорію, а не одиницю виміру.

Робота, яку неможливо виміряти на етапі тендеру через відсутність остаточного проєкту, враховується як орієнтовна сума (provisional sum), а не як обсяг. NRM2 розрізняє визначену орієнтовну суму (де відомі характер, розташування та обсяг, тож підрядник передбачає її в попередніх витратах) і невизначену (де такої інформації немає, тож резерв на попередні витрати не передбачається). Обидві зазначаються без накладних витрат і прибутку. У практиці Сполучених Штатів зазвичай беруть єдиний фіксований відсоток на непередбачені витрати без такого розмежування. Страхування, гарантійні зобов’язання, гарантії та поручительства також не вимірюються: це поіменно зазначені позиції витрат NRM2, які враховуються як фіксована плата, виведена з відсотка від вартості контракту, або як фактична котирувальна ціна брокера чи поручителя, якщо така є. Випробування, інспектування, пусконалагодження та здавання об’єкта (виконавча документація, експлуатаційні інструкції, навчання, фінальне прибирання) враховуються як фіксовані резерви, причому випробування рахуються поштучно, якщо є їхній перелік.

Загальні умови змінюються залежно від мети більше, ніж будь-яка інша сфера в межах того самого проєкту, тому спершу слід чітко визначити мету. Пропозиція розписує за позиціями фіксовані плюс прив’язані до часу витрати. Ранній кошторис враховує єдиний відсоток від робіт. Претензія за затримку рахує лише прив’язану до часу добову ставку, помножену на дні затримки, що підлягають відшкодуванню, виключаючи фіксовану мобілізацію, — саме тому позначення кожної позиції як фіксованої чи прив’язаної до часу таке важливе. Проміжне виставлення рахунків розподіляє блок пропорційно до відсотка готовності, часто з мобілізацією, винесеною наперед у відомості вартостей (schedule of values). Зміна до контракту (change order) рідко несе той самий відсоток попередніх витрат, що й базовий контракт, бо фіксоване облаштування вже сплачено; усталена практика полягає в тому, щоб відшкодувати лише прив’язану до часу добову ставку за будь-яку додану тривалість плюс фіксовані витрати, що безпосередньо їй приписуються, а не повний відсоток базової пропозиції. Exayard зчитує плани та графік і застосовує ці правила, виводячи довжину огорожі, площу складування, об’єм сміття, кількість туалетів та тижні оренди, а потім позначає кожну позицію так, щоб той самий проєкт міг дати пропозицію, ранній кошторис, претензію за затримку та проміжний платіж, кожен із яких виходить правильним.