Condiții generale și cheltuieli generale de șantier

Fiecare articol de condiții generale se încadrează într-una dintre cele trei baze, iar alegerea celei corecte este cea mai importantă decizie din domeniu. O cheltuială fixă este un cost suportat o singură dată, indiferent de cât durează lucrarea. RICS NRM2 o definește drept o lucrare al cărei cost este considerat independent de durată. Mobilizarea, amenajarea biroului de șantier, aducerea macaralei pe șantier, curățenia finală și demobilizarea sunt fixe. Unitatea de măsură este articolul (o sumă forfetară) sau bucata. O cheltuială dependentă de timp se acumulează pe unitate de timp atât timp cât durează lucrarea. NRM2 o definește drept o cheltuială al cărei cost depinde de durată. Supravegherea, chiria biroului, consumul de energie provizorie, închirierea gardului și a toaletei și curățenia săptămânală se acumulează astfel. Unitatea de măsură este săptămâna în Regatul Unit și Australia, respectiv luna sau ziua în Statele Unite.

A treia bază este un procent din costul lucrărilor. Pentru estimarea în fazele incipiente, întregul bloc de cheltuieli preliminare este inclus ca un singur procent din lucrările măsurate, în loc să fie detaliat pe articole. RICS NRM1 formalizează această metodă. Metoda este bine definită, dar procentul în sine este o convenție a industriei, nu un standard. Practica comercială din Statele Unite include de regulă Divizia 01 într-o plajă de 5 până la 15 procente, cifrele pentru proiectele mari fiind adesea citate în jurul valorii de 9 până la 10 procente, însă niciun standard neutru nu fixează această valoare.

O antemăsurătoare corectă le ține separate. Cifra de ofertă (articole fixe plus cele dependente de timp), cifra de estimare timpurie (un procent) și cifra pentru pretenția de prelungire (doar cele dependente de timp, niciodată mobilizarea fixă) sunt trei cifre diferite obținute din același proiect.

RICS NRM2 împarte cheltuielile preliminare ale contractului principal în două centre de cost. Primul îl reprezintă cerințele beneficiarului: lucrurile pe care le impune clientul, precum asigurări specifice, personal de șantier nominalizat, lucrări provizorii anume și cerințe de finalizare și predare. Al doilea îl reprezintă articolele de cost ale antreprenorului general: costurile curente proprii ale antreprenorului. Separarea celor două contează pentru atribuirea responsabilității asupra costurilor și pentru cotarea dispozițiilor de șantier.

Lista antreprenorului general este lista de verificare canonică. Aceasta acoperă managementul și personalul; organizarea de șantier (birouri, unități sociale, panouri de împrejmuire, garduri, porți, semnalizare); serviciile provizorii (energie, apă, telecomunicații, iluminat); paza; securitatea și sănătatea în muncă și protecția mediului; utilajele mecanice de uz comun, precum macaralele și ascensoarele de șantier; lucrările provizorii de uz comun, precum schela și accesul partajate; evidențele de șantier; finalizarea și perioada de după finalizare; curățenia; taxele și redevențele; precum și asigurările, garanțiile de bună execuție, garanțiile și garanțiile de funcționare. Divizia 01 din Statele Unite și AIA A201, ca document contractual cadru pentru condițiile generale, acoperă aceleași aspecte sub titluri precum managementul de proiect, supravegherea, mobilizarea, dotările și controalele provizorii, testarea și recepția, doar fără împărțirea formală în două centre.

Câteva articole sunt cu adevărat extrase ca o cantitate de pe planul de organizare de șantier sau de logistică. Panourile de împrejmuire și gardul provizoriu reprezintă cel mai apropiat lucru de o antemăsurătoare liniară clasică. NRM2 măsoară panourile de împrejmuire și gardurile perimetrale în metri de-a lungul limitei provizorii a șantierului, porțile de acces fiind numărate la bucată. Linia urmărește limita provizorie, nu o linie de proprietate permanentă, iar porțile se numără, nu se scad, deoarece este nevoie tot de un stâlp sau un cadru de fiecare parte. O montare și o demontare fixe se cotează peste o închiriere dependentă de timp. Drumurile provizorii, platformele de depozitare și platformele consolidate se măsoară ca suprafață până la marginea exterioară a suprafeței provizorii, fiind cotate ca o cheltuială fixă de execuție și desființare plus o cheltuială de întreținere dependentă de timp.

Deșeurile de construcții se deduc dintr-un volum, nu se desenează. Deșeurile la construcțiile noi se ridică la aproximativ 4 până la 6 livre pe picior pătrat de suprafață finită, la renovări la aproximativ 2 până la 4 livre, iar la demolări la 50 de livre pe picior pătrat sau mai mult; deșeurile mixte de construcții și demolări se convertesc la aproximativ 400 până la 500 de livre pe iard cub, metoda fiind ancorată de tabele guvernamentale măsurate (FEMA 329 și factorii volum-greutate ai EPA). Aceste rate sunt convenții de estimare cu plaje largi care variază în funcție de compoziție. Volumul de deșeuri se împarte apoi la capacitatea containerului și la un factor de umplere, se rotunjește în sus și se înmulțește cu numărul de schimburi pe durata proiectului, pentru a obține numărul de ridicări de containere.

Toaletele provizorii reprezintă un număr determinat de forța de muncă de vârf și stabilit prin normative. În Statele Unite, OSHA 29 CFR 1926.51(c) Tabelul D-1 fixează minimul: 20 de lucrători sau mai puțini necesită o singură dotare; peste 20, o cabină și un pisoar la 40 de lucrători; peste 200, una la 50. Regatul Unit și Uniunea Europeană aplică reguli diferite privind condițiile sociale. CDM 2015 este orientat pe rezultat (adecvat și suficient), iar BS 6465-1:2006 oferă un reper pentru șantiere de aproximativ o toaletă la 7 lucrători, acolo unde unitățile mobile sunt vidanjate săptămânal, ceea ce reprezintă scara de șantier, nu raportul pentru locurile de muncă obișnuite. Controalele de mediu se extrag din planul de combatere a eroziunii. În Statele Unite, un plan de prevenire a poluării apelor pluviale este obligatoriu la afectarea unei suprafețe de teren de un acru sau mai mult, conform Permisului General de Construcție EPA NPDES. Gardul de protecție împotriva sedimentelor se măsoară ca lungime liniară, protecția gurilor de scurgere și intrările stabilizate la bucată, iar terenul afectat ca suprafață, montarea fiind fixă, iar inspecția și întreținerea dependente de timp.

Pentru că grupa dependentă de timp domină condițiile generale, durata proiectului este intrarea cu cea mai mare pondere din domeniu. O durată greșită scalează cu aceeași eroare fiecare poziție dependentă de timp (supraveghere, birou, închiriere gard, energie, curățenie), așa că ar trebui să fie un parametru explicit, nu ceva ascuns într-un preț unitar. În mod normal se citește de pe graficul de execuție pe drumul critic, în săptămâni sau luni. Acolo unde încă nu există un grafic, se poate calcula invers din totalul orelor de manoperă și mărimea echipei, iar la lucrările publice și de drumuri este adesea stipulată drept termen contractual.

Închirierile și supravegherea dependente de timp se plătesc pe calendar, însă duratele de productivitate se calculează în zile lucrătoare, așa că un factor de conversie acoperă diferența dată de weekenduri, sărbători și vreme. O săptămână tipică de 5 zile se convertește la aproximativ de 1,15 până la 1,25 ori, iar una de 6 zile la aproximativ de 1,08 până la 1,15 ori. Plafonul aritmetic pentru o săptămână de 5 zile cu weekenduri doar și fără rezervă pentru sărbători sau vreme este 7 împărțit la 5, adică 1,4; acest plafon nu trebuie confundat cu multiplicatorul tipic de circa 1,2. Acești factori sunt mai degrabă reguli empirice de planificare decât o clauză codificată. Unitatea de timp depinde, de asemenea, de regiune: NRM2 folosește săptămâna, practica privind cheltuielile generale din Statele Unite folosește adesea luna, iar pretențiile de prelungire folosesc ziua. Perioadele parțiale se rotunjesc în sus, iar amestecarea unui preț pe săptămână cu un număr de luni este o eroare care trece neobservată.

Mobilizarea și demobilizarea sunt cheltuielile fixe arhetipale. NRM2 clasifică aducerea pe șantier și montarea, precum și demontarea și evacuarea de pe șantier, drept cheltuieli fixe. Acestea nu trebuie niciodată făcute dependente de timp, deoarece o pretenție de prelungire recuperează costurile prelungite dependente de timp, dar nu re-facturează niciodată mobilizarea. La lucrările de drumuri și de inginerie civilă, mobilizarea este în schimb un articol de plată măsurat, achitat eșalonat printr-un grafic de plată parțială legat de procentul de lucrări realizat, supus unui plafon global de circa 10 procente din valoarea inițială a contractului. Articolul 10264 din Codul Contractelor Publice din California fixează un astfel de mecanism: când se realizează 50 de procente din valoarea contractului, se poate plăti minimul dintre articolul integral de mobilizare și 10 procente din contract, iar orice sumă ofertată peste 10 procente se plătește doar la finalizare. Tranșele variază în funcție de departamentul rutier al fiecărui stat; plafonul de 10 procente este invariantul comun.

Personalul de șantier este cel mai mare cost dependent de timp. Baza riguroasă este de a cota fiecare rol nominalizat (șef de șantier, manager de proiect, maistru) la tariful său înmulțit cu durata proiectului, pe care NRM2 îl cotează pe săptămână. Raporturile dintre supervizor și echipă și supravegherea ca procent din manopera specialităților sunt scurtături mai rapide, dar reprezintă o convenție la nivel de firmă, fără un raport publicat în spate.

Majoritatea articolelor de organizare de șantier combină o montare sau o demontare unică cu un cost de funcționare pe săptămână. Birourile de șantier și cabinele sociale se numără pornind de la forța de muncă de vârf, folosind o normă de suprafață pe persoană, apoi suportă un cost fix de livrare-amplasare-evacuare plus o închiriere dependentă de timp. Utilajele mecanice de uz comun, precum macaralele turn și ascensoarele de șantier, sunt aduse pe șantier, montate, testate și demontate ca cheltuieli fixe, închirierea și timpul de așteptare al operatorului fiind dependente de timp. Schela și turnurile de acces partajate respectă aceeași împărțire, în timp ce schela care deservește o singură specialitate aparține secțiunii de lucrări a acelei specialități. Energia și apa provizorii se împart la fel: montarea racordului este fixă, iar consumul și chiria de branșament sunt dependente de timp. Încălzirea provizorie, protecția împotriva intemperiilor, semnalizarea și securitatea respectă același tipar de asigurare fixă plus funcționare dependentă de timp.

Regatul Unit este cel mai codificat. RICS NRM2 face din cheltuielile preliminare o secțiune formală de antemăsurătoare, cu o listă fixă de articole, fiecare articol marcat ca fix sau dependent de timp, cu unitățile de măsură precizate (articol, bucată, săptămână, metru, metru pătrat) și cu o metodă procentuală NRM1 pentru estimările timpurii. Ingineria civilă folosește un mecanism diferit. CESMM4 organizează articolele generale în Clasa A și cotează fiecare articol ca o cheltuială legată de metodă: o sumă forfetară declarată fie fixă, fie dependentă de timp, unde, în mod neobișnuit, antreprenorul poate introduce propriile articole care reflectă metoda de execuție aleasă. Sumele forfetare fixe se plătesc la finalizarea articolului; sumele forfetare dependente de timp se plătesc progresiv, pe durata acestuia. Lucrările provizorii precum epuismentele și pomparea se încadrează în acest model, montarea fiind fixă, iar pomparea în desfășurare dependentă de timp.

Australia și Noua Zeelandă reflectă tradiția RICS a cheltuielilor preliminare pentru lucrările de construcții prin ANZSMM, o secțiune metrică de cheltuieli preliminare cotată în sumă forfetară sau dependentă de timp. Lucrările de inginerie civilă de acolo sunt măsurate, în schimb, conform AS 1181, astfel încât articolele generale de inginerie civilă corespund articolelor legate de metodă și în sumă forfetară, nu cheltuielilor preliminare în stilul construcțiilor de clădiri. Germania măsoară organizarea de șantier (Baustelleneinrichtung) conform VOB/C, încadrând organizarea în sumă forfetară și raportând costurile curente la timp.

Statele Unite nu au un standard legal de măsurare. Divizia 01 este un grafic detaliat al cheltuielilor generale de șantier (sau un procent), cotat fix sau dependent de timp prin convenție, bazându-se pe AIA A201 pentru domeniul contractual și pe OSHA, EPA și normativele de construcții pentru puținele cantități impuse. Condițiile generale prelungite din pretențiile de prelungire se calculează ca un tarif zilnic egal cu totalul condițiilor generale dependente de timp împărțit la zilele de contract, înmulțit cu zilele de întârziere care dau dreptul la despăgubire; cheltuielile generale neabsorbite ale sediului central se tratează separat, conform formulei Eichleay. Pentru comparația transfrontalieră, clasificarea internațională a costurilor ICMS plasează cheltuielile preliminare și cele generale de șantier într-o grupă de cost de nivel superior, armonizând grupa, nu unitatea de măsură.

Lucrările care nu pot fi măsurate la licitație, deoarece nu există un proiect ferm, se includ ca sumă provizorie, nu ca o cantitate. NRM2 distinge o sumă provizorie definită (unde natura, amplasamentul și amploarea sunt cunoscute, astfel încât antreprenorul o prevede în cheltuielile preliminare) de una nedefinită (unde nu există astfel de informații, deci nu se presupune nicio prevedere în cheltuielile preliminare). Ambele se exprimă fără cheltuieli generale și profit. Practica din Statele Unite tinde să includă un singur procent global de neprevăzute, fără această distincție. Asigurările, garanțiile de bună execuție, garanțiile și garanțiile de funcționare sunt, de asemenea, neimasurate: sunt articole de cost NRM2 nominalizate, incluse ca o cheltuială fixă derivată dintr-un procent din valoarea contractului sau ca o cotație efectivă de la un broker ori un asigurător, atunci când există. Testarea, inspecția, punerea în funcțiune și recepția (planuri conforme cu execuția, manuale de exploatare, instruire, curățenie finală) se includ ca sume fixe, testarea fiind numărată la bucată acolo unde există un grafic.

Condițiile generale se schimbă în funcție de scop mai mult decât orice alt domeniu pornit din același proiect, așa că scopul trebuie fixat mai întâi. O ofertă detaliază articolele fixe plus cele dependente de timp. O estimare timpurie include un singur procent din lucrări. O pretenție de prelungire numără doar tariful zilnic dependent de timp înmulțit cu zilele de întârziere care dau dreptul la despăgubire, excluzând mobilizarea fixă, motiv pentru care marcarea fiecărui articol ca fix sau dependent de timp este atât de importantă. Facturarea pe stadii repartizează blocul proporțional cu procentul realizat, adesea cu mobilizarea poziționată în avans pe situația de plată. O dispoziție de șantier poartă rareori același procent de cheltuieli preliminare ca și contractul de bază, deoarece organizarea fixă este deja plătită; convenția este de a recupera doar tariful zilnic dependent de timp pe orice durată suplimentară plus costurile fixe direct atribuibile, nu întregul procent din oferta de bază. Exayard citește planurile și graficul de execuție și aplică aceste reguli, deducând lungimea gardului, suprafața de depozitare, volumul de deșeuri, numărul de toalete și săptămânile de închiriere, apoi marchează fiecare articol astfel încât același proiect să poată genera o ofertă, o estimare timpurie, o pretenție de prelungire și o situație de plată care să iasă corect fiecare în parte.