Genel koşullar ve proje genel giderleri

Her genel koşullar kalemi üç esastan birine indirgenir ve doğru olanı seçmek bu alandaki en önemli karardır. Sabit gider, işin ne kadar sürdüğünden bağımsız olarak bir kez katlanılan bir maliyettir. RICS NRM2, bunu maliyeti süreden bağımsız kabul edilen iş olarak tanımlar. Mobilizasyon, şantiye ofisinin kurulması, vincin şantiyeye getirilmesi, son temizlik ve demobilizasyon sabittir. Birim, bir kalem (götürü bedel) veya bir adettir. Zamana bağlı gider, iş sürdükçe her bir zaman birimi için birikir. NRM2, bunu maliyeti süreye bağlı olan bir gider olarak tanımlar. Denetim, ofis kirası, geçici elektrik tüketimi, çit ve tuvalet kirası ve haftalık temizlik bu şekilde birikir. Birim, Birleşik Krallık ve Avustralya'da hafta, ABD'de ise ay veya gündür.

Üçüncü esas, iş maliyetinin bir yüzdesidir. Erken aşama tahminlerinde, hazırlık işleri bloğunun tamamı kalem kalem ayrıştırılmak yerine, ölçülen işin tek bir yüzdesi olarak taşınır. RICS NRM1 bu yöntemi resmileştirir. Yöntem iyi tanımlanmıştır, ancak yüzdenin kendisi bir standart değil, sektör teamülüdür. ABD ticari uygulamasında Bölüm 01 genellikle yüzde 5 ila 15 bandında taşınır ve büyük projelerde rakamlar sıklıkla yüzde 9 ila 10 civarında belirtilir; ancak hiçbir tarafsız standart bu sayıyı sabitlemez.

Doğru bir metraj bunları birbirinden ayrı tutar. Teklif rakamı (kalemlenmiş sabit artı zamana bağlı), erken tahmin rakamı (bir yüzde) ve gecikme talebi rakamı (yalnızca zamana bağlı, asla sabit mobilizasyon değil) aynı projeden çıkan üç farklı sayıdır.

RICS NRM2, ana sözleşme hazırlık işlerini iki maliyet merkezine ayırır. İlki işverenin gereksinimleridir: belirli sigortalar, isimleri belirtilmiş şantiye personeli, belirli geçici işler ve tamamlama ve teslim gereksinimleri gibi işverenin dayattığı unsurlar. İkincisi ana yüklenicinin maliyet kalemleridir: yüklenicinin kendi işletme maliyetleri. İkisini ayırmak, maliyet sorumluluğunun atfedilmesi ve değişiklik emirlerinin fiyatlandırılması açısından önemlidir.

Ana yüklenici listesi, başvurulması gereken standart kontrol listesidir. Yönetim ve personel; şantiye tesisi (ofisler, sosyal tesis üniteleri, perde panolar, çitler, kapılar, tabelalar); geçici hizmetler (elektrik, su, telekomünikasyon, aydınlatma); güvenlik; iş güvenliği ve çevre koruması; vinçler ve asansörler gibi ortak kullanımlı mekanik tesisat; paylaşımlı iskele ve erişim gibi ortak kullanımlı geçici işler; şantiye kayıtları; tamamlama ve tamamlama sonrası; temizlik; harçlar ve ücretler; ve sigortalar, teminat mektupları, garantiler ve kefaletleri kapsar. ABD Bölüm 01 ve şemsiye genel koşullar sözleşme belgesi olan AIA A201, aynı kapsamı yalnızca resmi iki merkezli ayrım olmaksızın proje yönetimi, denetim, mobilizasyon, geçici tesisler ve kontroller, testler ve kapanış gibi başlıklar altında ele alır.

Birkaç kalem gerçekten de şantiye veya lojistik planından bir miktar olarak çıkar. Geçici perde pano ve çit, geleneksel doğrusal bir metraja en yakın olan unsurdur. NRM2, çevre perde panoları ve çitleri geçici şantiye sınırı boyunca metre cinsinden ölçer ve giriş kapıları adet olarak sayılır. Hat, kalıcı bir mülk sınırını değil, geçici sınırı izler; kapılar düşülmek yerine sayılır çünkü her iki tarafta yine de bir direk veya çerçeve gerekir. Sabit bir kurma ve sökme, zamana bağlı bir kiranın üzerine fiyatlandırılır. Geçici yollar, malzeme istif alanları ve sert zemin (hardstanding), geçici yüzeyin dış kenarına kadar alan olarak ölçülür ve sabit bir inşa-ve-kaldırma artı zamana bağlı bir bakım gideri olarak fiyatlandırılır.

İnşaat molozu çizilmez, bir hacimden türetilir. Yeni yapı atığı, bitmiş alanın metrekaresi başına kabaca 4 ila 6 pound, tadilat kabaca 2 ila 4 pound ve yıkım metrekare başına 50 pound veya daha fazla seyreder; karışık inşaat ve yıkım molozu kabaca yarda küp başına 400 ila 500 pound olarak dönüştürülür ve yöntem, ölçülmüş resmi tablolarla (FEMA 329 ve EPA hacim-ağırlık çarpanları) sabitlenir. Bu oranlar, bileşime göre değişen geniş aralıklara sahip tahmin teamülleridir. Ardından moloz hacmi, konteyner kapasitesine ve bir doluluk çarpanına bölünür, yukarı yuvarlanır ve proje boyunca yapılan değişim sayısıyla çarpılarak konteyner çekme sayısı bulunur.

Geçici tuvaletler, tepe işgücüne göre belirlenen ve yönetmelikle saptanan bir adettir. ABD'de OSHA 29 CFR 1926.51(c) Tablo D-1 asgariyi belirler: 20 işçi veya daha azı için bir tesis gerekir; 20'nin üzerinde her 40 işçiye bir oturak ve bir pisuar; 200'ün üzerinde her 50 işçiye bir tane. Birleşik Krallık ve Avrupa Birliği farklı sosyal tesis kurallarına göre çalışır. CDM 2015 performans esaslıdır (uygun ve yeterli) ve BS 6465-1:2006, taşınabilir ünitelerin haftalık olarak bakımının yapıldığı durumlarda kabaca her 7 işçiye bir tuvalet şeklinde bir şantiye ölçütü verir; bu, genel iş yeri oranı değil, şantiye ölçeğidir. Çevresel kontroller erozyon planından çıkar. ABD'de, bir akr veya daha fazla zemin müdahalesinde EPA NPDES İnşaat Genel İzni kapsamında bir yağmur suyu kirliliği önleme planı gerekir. Silt çiti doğrusal uzunluk olarak, ızgara koruması ve stabilize giriş alanları adet olarak ve müdahale edilen zemin alan olarak ölçülür; kurulum sabit, denetim ve bakım zamana bağlıdır.

Zamana bağlı grup genel koşullara hâkim olduğundan, proje süresi bu alandaki en belirleyici tekil girdidir. Yanlış bir süre, her zamana bağlı kalemi (denetim, ofis, çit kirası, elektrik, temizlik) aynı hatayla ölçeklendirir; bu nedenle bir birim fiyatın içine gömülmek yerine açık bir ayar olmalıdır. Normalde haftalar veya aylar olarak kritik yol iş programından okunur. Henüz bir program yoksa, toplam işçilik saatleri ve ekip büyüklüğünden geriye doğru hesaplanabilir; kamu ve karayolu işlerinde ise genellikle sözleşme süresi olarak şart koşulur.

Zamana bağlı kiralamalar ve denetim takvim üzerinden ödenir, ancak verimlilik süreleri çalışma günleri cinsinden hesaplanır; bu nedenle bir dönüştürme çarpanı hafta sonları, tatiller ve hava koşulları arasındaki boşluğu kapatır. Tipik bir 5 günlük hafta kabaca 1,15 ila 1,25 katı, 6 günlük bir hafta ise kabaca 1,08 ila 1,15 katı olarak dönüştürülür. Yalnızca hafta sonlarının olduğu, tatil veya hava koşulu payı bulunmayan 5 günlük bir hafta için aritmetik tavan, 7 bölü 5, yani 1,4'tür; bu tavan, yaklaşık 1,2'lik tipik çarpanla karıştırılmamalıdır. Bu çarpanlar, kurallaştırılmış bir hükümden ziyade program yönetimine ilişkin pratik kurallardır. Zaman birimi de bölgeye bağlıdır: NRM2 haftayı, ABD genel gider uygulaması genellikle ayı ve gecikme talepleri günü kullanır. Kısmi dönemler yukarı yuvarlanır ve haftalık bir birim fiyatın ay sayısıyla karıştırılması sessiz bir hatadır.

Mobilizasyon ve demobilizasyon, tipik sabit giderlerdir. NRM2, şantiyeye getirme ve kurma ile sökme ve şantiyeden kaldırmayı sabit gider olarak sınıflandırır. Bunlar asla zamana bağlı hale getirilmemelidir; çünkü bir gecikme talebi uzayan zamana bağlı maliyetleri tazmin eder, ancak mobilizasyonu asla yeniden tahakkuk ettirmez. Karayolu ve altyapı işlerinde mobilizasyon, bunun yerine, kazanılan iş yüzdesine bağlı bir kısmi ödeme programıyla ödenen, ölçülen bir ödeme kalemidir ve orijinal sözleşme bedelinin yaklaşık yüzde 10'u kadar genel bir tavana tabidir. Kaliforniya Kamu İhale Kanunu bölüm 10264 böyle bir mekanizmayı sabitler: sözleşme bedelinin yüzde 50'si kazanıldığında, tam mobilizasyon kalemi ile sözleşmenin yüzde 10'undan hangisi düşükse o ödenebilir ve yüzde 10'un üzerinde teklif edilen herhangi bir tutar yalnızca tamamlamada ödenir. Kademeler eyalet karayolu idaresine göre değişir; yüzde 10'luk tavan ortak değişmezdir.

Şantiye personeli en büyük zamana bağlı maliyettir. Titiz esas, isimleri belirtilmiş her rolü (şantiye şefi, proje müdürü, formen) kendi birim fiyatı çarpı proje süresi üzerinden maliyetlendirmektir; NRM2 bunu haftalık fiyatlandırır. Denetçi-ekip oranları ve işçilik yüzdesi olarak denetim daha hızlı kısa yollardır, ancak bunlar arkasında yayımlanmış bir oran bulunmayan firma düzeyinde teamüllerdir.

Şantiye tesisi kalemlerinin çoğu, tek seferlik bir kurma veya sökme ile haftalık bir işletme maliyetini bir araya getirir. Şantiye ofisleri ve sosyal tesis kabinleri, kişi başına taban alanı payı kullanılarak tepe işgücünden sayılır ve ardından sabit bir teslim-yerleştir-kaldır artı zamana bağlı bir kira taşır. Kule vinçler ve asansörler gibi ortak kullanımlı mekanik tesisat, sabit gider olarak şantiyeye getirilir, kurulur, test edilir ve sökülür; kiralama ve operatör bekleme süresi zamana bağlıdır. Paylaşımlı iskele ve erişim kuleleri aynı ayrımı izler; yalnızca tek bir meslek dalına hizmet eden iskele ise o dalın iş bölümüne aittir. Geçici elektrik ve su da bu şekilde ayrılır: bağlantı kurulumu sabit, tüketim ve hat kirası zamana bağlıdır. Geçici ısıtma, hava koşullarına karşı koruma, tabelalar ve güvenlik aynı sabit-tedarik artı zamana-bağlı-işletme örüntüsünü izler.

Birleşik Krallık en fazla kurallaştırılmış olanıdır. RICS NRM2, hazırlık işlerini sabit bir kalem listesine sahip resmi bir metraj keşfi bölümü haline getirir; her kalem sabit veya zamana bağlı olarak etiketlenir, birimler belirtilir (kalem, adet, hafta, metre, metrekare) ve erken tahminler için bir NRM1 yüzde yöntemi sunulur. İnşaat mühendisliği farklı bir mekanizma kullanır. CESMM4, genel kalemleri A Sınıfı altında düzenler ve her birini yönteme bağlı bir gider olarak fiyatlandırır: sabit veya zamana bağlı olarak beyan edilen bir götürü bedel; alışılmadık biçimde burada yüklenici, seçtiği inşaat yöntemini yansıtan kendi kalemlerini ekleyebilir. Sabit götürü bedeller kalemin tamamlanmasında ödenir; zamana bağlı götürü bedeller ise süresi boyunca kademeli olarak ödenir. Su tahliyesi ve pompalama gibi geçici işler bu modele uyar; kurulum sabit, sürekli pompalama ise zamana bağlıdır.

Avustralya ve Yeni Zelanda, bina işleri için RICS hazırlık işleri geleneğini, götürü bedel veya zamana bağlı olarak fiyatlandırılan metrik bir hazırlık işleri bölümü olan ANZSMM aracılığıyla yansıtır. Oradaki altyapı işleri ise AS 1181 kapsamında ölçülür; dolayısıyla altyapı genel kalemleri, bina tipi hazırlık işlerinden ziyade yönteme bağlı ve götürü bedel kalemlerine eşlenir. Almanya, şantiye kurulumunu (Baustelleneinrichtung) VOB/C kapsamında ölçer; tesisi götürü bedele alır ve işletme maliyetlerini zamana bağlı kılar.

ABD'nin yasal bir ölçüm standardı yoktur. Bölüm 01, teamüle göre sabit veya zamana bağlı fiyatlandırılan, kalem kalem ayrıştırılmış bir proje genel gider çizelgesidir (veya bir yüzdedir); sözleşmeye dayalı kapsam için AIA A201'e, zorunlu kılınan birkaç miktar için ise OSHA, EPA ve yapı yönetmeliklerine dayanır. Gecikme taleplerindeki uzayan genel koşullar, toplam zamana bağlı genel koşulların sözleşme günlerine bölünmesiyle elde edilen ve tazmin edilebilir gecikme günleriyle çarpılan bir günlük birim fiyat olarak hesaplanır; soğurulamayan merkez ofis genel gideri ise ayrıca Eichleay formülü kapsamında ele alınır. Sınır ötesi karşılaştırma için, uluslararası maliyet sınıflandırması ICMS, hazırlık işlerini ve şantiye genel giderlerini üst düzey bir maliyet grubuna yerleştirerek birimi değil grubu uyumlulaştırır.

Kesin bir tasarım bulunmadığı için ihale aşamasında ölçülemeyen işler, bir miktar olarak değil, geçici bedel (provisional sum) olarak taşınır. NRM2, tanımlı bir geçici bedeli (niteliği, konumu ve kapsamı bilinen, dolayısıyla yüklenicinin hazırlık işlerinde buna karşılık ayırdığı) tanımsız olandan (böyle bir bilginin bulunmadığı, dolayısıyla hazırlık işleri için bir karşılık varsayılmadığı) ayırır. Her ikisi de genel giderler ve kâr hariç olarak ifade edilir. ABD uygulaması, bu ayrımı yapmaksızın tek bir sabit beklenmedik gider yüzdesi taşıma eğilimindedir. Sigortalar, teminat mektupları, garantiler ve kefaletler de ölçülmez: bunlar, sözleşme değerinin bir yüzdesinden türetilen sabit bir gider olarak veya mevcutsa gerçek bir aracı ya da kefil teklifi olarak taşınan, isimlendirilmiş NRM2 maliyet kalemleridir. Test, muayene, devreye alma ve kapanış (as-built çizimler, işletme kılavuzları, eğitim, son temizlik) sabit tahsisatlar olarak taşınır; bir çizelge mevcutsa testler adet olarak sayılır.

Genel koşullar, aynı projeden çıkan diğer hiçbir alana göre amaca bağlı olarak daha fazla değişir; bu nedenle amacın önce belirlenmesi gerekir. Bir teklif, sabit artı zamana bağlıyı kalem kalem listeler. Bir erken tahmin, işin tek bir yüzdesini taşır. Bir gecikme talebi, sabit mobilizasyonu hariç tutarak yalnızca zamana bağlı günlük birim fiyat çarpı tazmin edilebilir gecikme günlerini sayar; her kalemi sabit veya zamana bağlı olarak etiketlemenin bu kadar belirleyici olmasının nedeni de budur. Hakediş, bloğu tamamlanma yüzdesine oranlar; genellikle mobilizasyon, ilerleme cetvelinde öne yüklenmiştir. Bir değişiklik emri, nadiren ana sözleşmeyle aynı hazırlık işleri yüzdesini taşır, çünkü sabit tesis zaten ödenmiştir; teamül, ana teklif yüzdesinin tamamını değil, yalnızca eklenen süre boyunca zamana bağlı günlük birim fiyatı artı doğrudan atfedilebilir sabit maliyetleri tazmin etmektir. Exayard, planları ve süre programını okur ve bu kuralları uygular; çit uzunluğunu, malzeme istif alanını, moloz hacmini, tuvalet adetlerini ve kira haftalarını türetir ve ardından her kalemi etiketler, böylece aynı proje; her biri doğru sonuç veren bir teklif, bir erken tahmin, bir gecikme talebi ve bir hakediş üretebilir.