Warunki ogólne i koszty pośrednie projektu

Każda pozycja warunków ogólnych sprowadza się do jednej z trzech podstaw, a wybór właściwej z nich to najważniejsza decyzja w tej dziedzinie. Koszt stały to koszt ponoszony jednorazowo, niezależnie od tego, jak długo trwa inwestycja. RICS NRM2 definiuje go jako pracę, której koszt uznaje się za niezależny od czasu trwania. Mobilizacja, organizacja biura na placu budowy, dostarczenie dźwigu na plac, sprzątanie końcowe i demobilizacja są kosztami stałymi. Jednostką jest pozycja (kwota ryczałtowa) lub sztuka. Koszt zależny od czasu narasta z każdą jednostką czasu przez cały okres trwania inwestycji. NRM2 definiuje go jako koszt, którego wysokość zależy od czasu trwania. Nadzór, najem biura, zużycie energii tymczasowej, najem ogrodzenia i toalet oraz cotygodniowe sprzątanie narastają w ten sposób. Jednostką jest tydzień w Wielkiej Brytanii i Australii oraz miesiąc lub dzień w Stanach Zjednoczonych.

Trzecią podstawą jest procent od kosztu robót. Na wczesnym etapie kosztorysowania cały blok kosztów przygotowawczych ujmuje się jako pojedynczy procent od zmierzonych robót, zamiast rozbijać go na pozycje. RICS NRM1 formalizuje tę metodę. Metoda jest dobrze zdefiniowana, ale sam procent jest konwencją branżową, a nie normą. W amerykańskiej praktyce komercyjnej Dział 01 zazwyczaj mieści się w przedziale od 5 do 15 procent, przy czym dla dużych projektów często podaje się wartości w okolicach 9 do 10 procent, lecz żadna neutralna norma nie ustala tej liczby.

Prawidłowy przedmiar utrzymuje te wartości rozdzielone. Wartość ofertowa (rozbite na pozycje koszty stałe oraz zależne od czasu), wartość wstępnego kosztorysu (procent) i wartość roszczenia z tytułu opóźnienia (wyłącznie koszty zależne od czasu, nigdy stała mobilizacja) to trzy różne liczby z tego samego projektu.

RICS NRM2 dzieli koszty przygotowawcze kontraktu głównego na dwa ośrodki kosztów. Pierwszym są wymagania zamawiającego: rzeczy narzucone przez klienta, takie jak określone ubezpieczenia, imiennie wskazany personel placu budowy, konkretne roboty tymczasowe oraz wymagania dotyczące zakończenia i przekazania. Drugim są pozycje kosztowe wykonawcy głównego: jego własne koszty bieżące. Rozdzielenie tych dwóch grup ma znaczenie dla przypisania odpowiedzialności za koszty oraz dla wyceny zleceń zmian.

Lista wykonawcy głównego to kanoniczny wykaz kontrolny. Obejmuje zarządzanie i personel; organizację placu budowy (biura, zaplecze socjalne, parkany, ogrodzenia, bramy, oznakowanie); media tymczasowe (energię, wodę, telekomunikację, oświetlenie); ochronę; bezpieczeństwo i ochronę środowiska; maszyny do wspólnego użytku, takie jak dźwigi i wyciągi; roboty tymczasowe do wspólnego użytku, takie jak wspólne rusztowania i dostęp; dokumentację placu budowy; zakończenie i czynności poodbiorowe; sprzątanie; opłaty i należności; a także ubezpieczenia, gwarancje wadialne, gwarancje i rękojmie. Dział 01 w Stanach Zjednoczonych oraz AIA A201 jako nadrzędny dokument umowny warunków ogólnych obejmują ten sam zakres pod nagłówkami takimi jak zarządzanie projektem, nadzór, mobilizacja, zaplecze i kontrole tymczasowe, badania oraz zamknięcie, po prostu bez formalnego podziału na dwa ośrodki.

Garstka pozycji faktycznie wynika z planu zagospodarowania placu lub planu logistycznego jako ilość. Tymczasowe parkany i ogrodzenia są najbliższe konwencjonalnemu przedmiarowi liniowemu. NRM2 mierzy parkany i ogrodzenia obwodowe w metrach wzdłuż tymczasowej granicy placu budowy, a bramy wjazdowe liczy się sztukowo. Linia biegnie wzdłuż granicy tymczasowej, a nie stałej granicy działki, a bramy są liczone, a nie odejmowane, ponieważ słupek lub rama są nadal potrzebne po każdej stronie. Stały montaż i demontaż wycenia się dodatkowo ponad najem zależny od czasu. Drogi tymczasowe, place składowe i utwardzenia mierzy się jako powierzchnię do zewnętrznej krawędzi nawierzchni tymczasowej, wyceniając je jako stały koszt wykonania i usunięcia oraz zależny od czasu koszt utrzymania.

Gruz budowlany wyprowadza się z objętości, a nie odczytuje z rysunku. Odpady z budowy nowych obiektów wynoszą około 4 do 6 funtów na stopę kwadratową powierzchni wykończonej, z remontów około 2 do 4 funtów, a z rozbiórki 50 funtów na stopę kwadratową lub więcej; mieszany gruz budowlany i rozbiórkowy przelicza się przy współczynniku około 400 do 500 funtów na jard sześcienny, przy czym podstawą metody są zmierzone tabele rządowe (FEMA 329 oraz współczynniki przeliczania objętości na masę EPA). Te wskaźniki to konwencje kosztorysowe o szerokich rozrzutach, które zależą od składu odpadów. Objętość gruzu dzieli się następnie przez pojemność kontenera i współczynnik wypełnienia, zaokrągla w górę i mnoży przez liczbę wymian w trakcie projektu, aby uzyskać liczbę wywozów kontenerów.

Toalety tymczasowe to ilość wynikająca ze szczytowej liczby pracowników i określona przepisami. W Stanach Zjednoczonych OSHA 29 CFR 1926.51(c) Tabela D-1 ustala minimum: 20 pracowników lub mniej wymaga jednego urządzenia; powyżej 20 jedno siedzisko i jeden pisuar na 40 pracowników; powyżej 200 jedno na 50. Wielka Brytania i Unia Europejska kierują się odmiennymi przepisami socjalnymi. CDM 2015 opiera się na efekcie (odpowiednie i wystarczające), a BS 6465-1:2006 podaje punkt odniesienia dla placu budowy w wysokości około jednej toalety na 7 pracowników, gdy jednostki przenośne są serwisowane co tydzień, co odpowiada skali budowlanej, a nie wskaźnikowi dla ogólnego miejsca pracy. Kontrole środowiskowe wynikają z planu zabezpieczenia przed erozją. W Stanach Zjednoczonych plan zapobiegania zanieczyszczeniom wodami opadowymi jest wymagany przy naruszeniu terenu o powierzchni jednego akra lub większej na mocy pozwolenia EPA NPDES Construction General Permit. Ogrodzenie przeciwerozyjne mierzy się jako długość liniową, ochronę wpustów i utwardzone wjazdy sztukowo, a naruszony grunt powierzchniowo, przy czym montaż jest kosztem stałym, a kontrola i utrzymanie kosztem zależnym od czasu.

Ponieważ pula kosztów zależnych od czasu dominuje w warunkach ogólnych, czas trwania projektu jest pojedynczą najbardziej nośną daną wejściową w tej dziedzinie. Błędny czas trwania skaluje każdą pozycję zależną od czasu (nadzór, biuro, najem ogrodzenia, energię, sprzątanie) o ten sam błąd, dlatego powinien być jawnym ustawieniem, a nie czymś ukrytym w stawce. Zwykle odczytuje się go z harmonogramu budowy na ścieżce krytycznej w tygodniach lub miesiącach. Gdy harmonogram jeszcze nie istnieje, można go wyliczyć wstecz z całkowitej liczby roboczogodzin i liczebności brygady, a przy robotach publicznych i drogowych często jest on z góry określony jako czas kontraktowy.

Najmy zależne od czasu i nadzór opłaca się według kalendarza, ale czas trwania wynikający z wydajności oblicza się w dniach roboczych, dlatego współczynnik przeliczeniowy wypełnia lukę weekendów, świąt i pogody. Typowy tydzień 5-dniowy przelicza się przy mniej więcej 1,15 do 1,25 raza, a tydzień 6-dniowy przy mniej więcej 1,08 do 1,15 raza. Arytmetyczny pułap dla tygodnia 5-dniowego z uwzględnieniem samych weekendów i bez naddatku na święta lub pogodę wynosi 7 podzielone przez 5, czyli 1,4; tego pułapu nie należy mylić z typowym mnożnikiem około 1,2. Współczynniki te są raczej harmonogramowymi regułami praktycznymi niż skodyfikowaną klauzulą. Jednostka czasu również zależy od regionu: NRM2 stosuje tydzień, amerykańska praktyka kosztów pośrednich często miesiąc, a roszczenia z tytułu opóźnienia dzień. Niepełne okresy zaokrągla się w górę, a zestawianie stawki tygodniowej z liczbą miesięcy jest cichym błędem.

Mobilizacja i demobilizacja to archetypowe koszty stałe. NRM2 klasyfikuje dostarczenie na plac i montaż oraz demontaż i usunięcie z placu jako koszty stałe. Nigdy nie wolno czynić ich zależnymi od czasu, ponieważ roszczenie z tytułu opóźnienia odzyskuje przedłużone koszty zależne od czasu, ale nigdy nie nalicza ponownie mobilizacji. W robotach drogowych i inżynieryjnych mobilizacja jest natomiast mierzoną pozycją rozliczeniową spłacaną według harmonogramu płatności częściowych powiązanego z procentem wykonanej pracy, z zastrzeżeniem ogólnego pułapu około 10 procent pierwotnej kwoty kontraktu. Kalifornijski Public Contract Code sekcja 10264 ustala jeden z takich mechanizmów: gdy zarobione zostanie 50 procent kwoty kontraktu, można wypłacić niższą z wartości: pełną pozycję mobilizacji lub 10 procent kontraktu, a wszelka kwota zaoferowana powyżej 10 procent jest płatna dopiero po ukończeniu. Progi różnią się w zależności od stanowego departamentu dróg; pułap 10 procent jest wspólnym niezmiennikiem.

Personel placu budowy to największy koszt zależny od czasu. Rygorystyczną podstawą jest wycena każdej imiennie wskazanej roli (kierownik budowy, kierownik projektu, brygadzista) według jej stawki pomnożonej przez czas trwania projektu, którą NRM2 wycenia w przeliczeniu na tydzień. Wskaźniki liczby nadzorców do liczebności brygady oraz nadzór jako procent robocizny branżowej to szybsze uproszczenia, lecz są one konwencją na poziomie firmy bez żadnego opublikowanego wskaźnika za nimi stojącego.

Większość pozycji organizacji placu budowy łączy jednorazowy montaż lub demontaż z kosztem bieżącym w przeliczeniu na tydzień. Biura placu budowy i kontenery socjalne liczy się od szczytowej liczby pracowników, stosując naddatek powierzchni na osobę, a następnie obciąża się je stałym kosztem dostawy, ustawienia i usunięcia oraz najmem zależnym od czasu. Maszyny do wspólnego użytku, takie jak żurawie wieżowe i wyciągi, dostarcza się na plac, montuje, sprawdza i demontuje jako koszty stałe, przy czym najem i czas gotowości operatora są zależne od czasu. Wspólne rusztowania i wieże robocze podlegają temu samemu podziałowi, podczas gdy rusztowanie obsługujące tylko jedną branżę należy do sekcji robót tej branży. Energia i woda tymczasowa również dzielą się w ten sposób: montaż przyłącza jest stały, a zużycie i abonament zależne od czasu. Ogrzewanie tymczasowe, ochrona przed warunkami atmosferycznymi, oznakowanie i ochrona podlegają temu samemu schematowi stałego zapewnienia plus bieżącego kosztu zależnego od czasu.

Wielka Brytania jest najsilniej skodyfikowana. RICS NRM2 czyni z kosztów przygotowawczych formalną sekcję przedmiaru robót ze stałą listą pozycji, każdą pozycją oznaczoną jako stała lub zależna od czasu, podanymi jednostkami (pozycja, sztuka, tydzień, metr, metr kwadratowy) oraz procentową metodą NRM1 dla wstępnych kosztorysów. Inżynieria lądowa stosuje inny mechanizm. CESMM4 porządkuje pozycje ogólne w Klasie A i wycenia każdą jako koszt związany z metodą: ryczałt zadeklarowany jako stały lub zależny od czasu, gdzie, co nietypowe, wykonawca może wprowadzić własne pozycje odzwierciedlające wybraną przez siebie metodę budowy. Ryczałty stałe płatne są po ukończeniu danej pozycji; ryczałty zależne od czasu płatne są stopniowo przez okres jej trwania. Roboty tymczasowe, takie jak odwadnianie i pompowanie, pasują do tego modelu, przy czym montaż jest stały, a bieżące pompowanie zależne od czasu.

Australia i Nowa Zelandia odwzorowują tradycję kosztów przygotowawczych RICS w robotach budowlanych poprzez ANZSMM, metryczną sekcję kosztów przygotowawczych wycenianą ryczałtowo lub zależnie od czasu. Roboty inżynieryjne mierzy się tam natomiast według AS 1181, dlatego inżynieryjne pozycje ogólne odpowiadają pozycjom związanym z metodą i pozycjom ryczałtowym, a nie kosztom przygotowawczym w stylu budowlanym. Niemcy mierzą organizację placu budowy (Baustelleneinrichtung) według VOB/C, ujmując organizację ryczałtowo, a koszty bieżące jako zależne od czasu.

Stany Zjednoczone nie mają prawnej normy pomiaru. Dział 01 jest rozbitym na pozycje zestawieniem kosztów pośrednich projektu (lub procentem), wycenianym jako stały lub zależny od czasu zgodnie z konwencją, opierającym się na AIA A201 w zakresie umownym oraz na OSHA, EPA i przepisach budowlanych w zakresie nielicznych narzuconych ilości. Przedłużone warunki ogólne w roszczeniach z tytułu opóźnienia oblicza się jako stawkę dzienną równą sumie warunków ogólnych zależnych od czasu podzielonej przez liczbę dni kontraktowych, pomnożoną przez liczbę dni opóźnienia podlegającego rekompensacie; niewchłonięte koszty pośrednie centrali rozlicza się oddzielnie według wzoru Eichleay. Dla porównań transgranicznych międzynarodowa klasyfikacja kosztów ICMS umieszcza koszty przygotowawcze i koszty pośrednie placu budowy w grupie kosztów najwyższego poziomu, harmonizując pulę, a nie jednostkę.

Pracę, której nie można zmierzyć na etapie przetargu z powodu braku ostatecznego projektu, ujmuje się jako kwotę warunkową, a nie ilość. NRM2 rozróżnia zdefiniowaną kwotę warunkową (gdy charakter, lokalizacja i zakres są znane, więc wykonawca uwzględnia ją w kosztach przygotowawczych) od niezdefiniowanej (gdy takie informacje nie istnieją, więc nie zakłada się naddatku na koszty przygotowawcze). Obie podaje się z wyłączeniem kosztów pośrednich i zysku. Praktyka amerykańska zazwyczaj ujmuje pojedynczy płaski procent rezerwy bez tego rozróżnienia. Ubezpieczenia, gwarancje wadialne, gwarancje i rękojmie są również niemierzalne: są to imiennie wskazane pozycje kosztowe NRM2 ujmowane jako koszt stały wyprowadzony z procentu wartości kontraktu lub jako rzeczywista oferta brokera czy gwaranta, gdy taka istnieje. Badania, kontrolę, rozruch i zamknięcie (dokumentację powykonawczą, instrukcje obsługi, szkolenia, sprzątanie końcowe) ujmuje się jako stałe naddatki, przy czym badania liczy się sztukowo tam, gdzie istnieje ich harmonogram.

Warunki ogólne zmieniają się w zależności od celu bardziej niż jakikolwiek inny obszar z tego samego projektu, dlatego cel trzeba ustalić w pierwszej kolejności. Oferta rozbija na pozycje koszty stałe plus zależne od czasu. Wstępny kosztorys ujmuje pojedynczy procent od robót. Roszczenie z tytułu opóźnienia liczy wyłącznie stawkę dzienną zależną od czasu pomnożoną przez liczbę dni opóźnienia podlegającego rekompensacie, z wyłączeniem stałej mobilizacji, dlatego oznaczanie każdej pozycji jako stałej lub zależnej od czasu jest tak nośne. Rozliczenie postępu prac proporcjonalnie dzieli blok do procentu zaawansowania, często z mobilizacją obciążoną z góry w zestawieniu wartości. Zlecenie zmiany rzadko niesie ten sam procent kosztów przygotowawczych co kontrakt podstawowy, ponieważ stała organizacja jest już opłacona; zgodnie z konwencją odzyskuje się jedynie stawkę dzienną zależną od czasu za dodatkowy czas trwania oraz bezpośrednio przypisywalne koszty stałe, a nie pełny procent z oferty bazowej. Exayard odczytuje plany i harmonogram oraz stosuje te reguły, wyprowadzając długość ogrodzenia, powierzchnię placu składowego, objętość gruzu, liczbę toalet i tygodnie najmu, a następnie oznaczając każdą pozycję, tak aby z tego samego projektu można było uzyskać ofertę, wstępny kosztorys, roszczenie z tytułu opóźnienia i płatność za postęp prac, z których każde wychodzi prawidłowo.