Общие условия и накладные расходы проекта

Каждая позиция общих условий сводится к одной из трёх баз, и выбор правильной — самое важное решение в этой области. Фиксированное начисление — это расход, возникающий однократно, независимо от того, как долго длится работа. RICS NRM2 определяет его как работу, стоимость которой считается не зависящей от продолжительности. Мобилизация, устройство прорабской на площадке, доставка крана на объект, итоговая уборка и демобилизация являются фиксированными. Единица измерения — позиция (паушальная сумма) или количество. Повременное начисление накапливается за единицу времени всё то время, пока идёт работа. NRM2 определяет его как начисление, стоимость которого зависит от продолжительности. Надзор, аренда офиса, потребление временного электроснабжения, аренда ограждения и туалета, еженедельная уборка накапливаются именно так. Единица измерения — неделя в Великобритании и Австралии и месяц или день в США.

Третья база — процент от стоимости работ. На ранней стадии сметного расчёта весь блок подготовительных работ закладывается как единый процент от измеренных работ, а не разбивается по позициям. RICS NRM1 формализует этот метод. Метод чётко определён, но сам процент — это отраслевое соглашение, а не стандарт. В коммерческой практике США раздел 01 обычно закладывается в диапазоне от 5 до 15 процентов, причём для крупных проектов часто называют цифру около 9–10 процентов, но ни один нейтральный стандарт это число не фиксирует.

Корректный обмер держит их раздельно. Тендерная цифра (детализированные фиксированные плюс повременные), цифра ранней оценки (процент) и цифра претензии за задержку (только повременные, никогда — фиксированная мобилизация) — это три разных числа по одному и тому же проекту.

RICS NRM2 делит подготовительные работы по генподряду на два центра затрат. Первый — это требования заказчика: то, что навязывает клиент, например конкретные виды страхования, поимённо названный персонал на площадке, определённые временные работы, а также требования к завершению и сдаче-приёмке. Второй — позиции затрат генподрядчика: его собственные текущие расходы. Разделение этих двух центров важно для распределения ответственности за затраты и для расчёта стоимости изменений (change orders).

Перечень генподрядчика — это канонический контрольный список. Он охватывает управление и персонал; обустройство площадки (офисы, бытовые помещения, защитные ограждения, заборы, ворота, указатели); временные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, связь, освещение); охрану; технику безопасности и охрану окружающей среды; механизмы общего пользования, такие как краны и подъёмники; временные работы общего пользования, такие как общие леса и подъездные пути; ведение документации по объекту; завершение и постзавершение; уборку; сборы и платежи; а также страхование, гарантийные обязательства, поручительства и гарантии. Раздел 01 в США и AIA A201 как зонтичный договорный документ по общим условиям охватывают то же поле под заголовками вроде управления проектом, надзора, мобилизации, временных сооружений и контроля, испытаний и закрытия, просто без формального деления на два центра.

Небольшое число позиций действительно снимается с плана площадки или логистического плана как объём. Временное защитное ограждение и забор — это ближе всего к обычному линейному обмеру. NRM2 измеряет защитные ограждения и заборы по периметру в метрах вдоль временной границы площадки, а проездные ворота считаются поштучно. Линия идёт по временной границе, а не по постоянной границе участка, и ворота считаются, а не вычитаются, потому что стойка или рама всё равно нужна с каждой стороны. Фиксированные монтаж и демонтаж рассчитываются поверх повременной аренды. Временные дороги, площадки складирования и твёрдые покрытия измеряются как площадь по внешней кромке временной поверхности и рассчитываются как фиксированное устройство-и-разборка плюс повременное начисление за содержание.

Строительный мусор выводится из объёма, а не вычерчивается. Отходы нового строительства составляют примерно 4–6 фунтов на квадратный фут готовой площади, реконструкция — примерно 2–4 фунта, а снос — 50 фунтов на квадратный фут и более; смешанный строительный мусор и мусор от сноса пересчитывается примерно как 400–500 фунтов на кубический ярд, причём метод опирается на измеренные государственные таблицы (FEMA 329 и коэффициенты пересчёта объёма в вес EPA). Эти нормы — сметные соглашения с широким разбросом, зависящим от состава. Затем объём мусора делится на вместимость контейнера и коэффициент заполнения, округляется вверх и умножается на число замен за проект, давая количество вывозов контейнеров.

Временные туалеты — это количество, определяемое пиковой численностью рабочих и установленное нормативами. В США OSHA 29 CFR 1926.51(c), таблица D-1, задаёт минимум: при 20 рабочих и менее требуется одна точка; свыше 20 — одно сиденье и один писсуар на 40 рабочих; свыше 200 — один на 50. Великобритания и Европейский союз руководствуются иными нормами по бытовому обеспечению. CDM 2015 основан на результате («пригодно и достаточно»), а BS 6465-1:2006 даёт ориентир для стройплощадки примерно один туалет на 7 рабочих при еженедельном обслуживании переносных кабин, что соответствует строительному масштабу, а не норме для обычного рабочего места. Меры по охране окружающей среды берутся с плана противоэрозионных мероприятий. В США план предотвращения загрязнения ливневых стоков требуется при нарушении земель площадью один акр и более согласно общему разрешению на строительство EPA NPDES. Противоиловое ограждение измеряется как линейная длина, защита водоприёмников и стабилизированные въезды — поштучно, а нарушенный грунт — по площади, при этом установка фиксированная, а проверка и содержание — повременные.

Поскольку повременная группа доминирует в общих условиях, продолжительность проекта — это самый ответственный исходный параметр в этой области. Неверная продолжительность масштабирует с той же ошибкой каждую повременную строку (надзор, офис, аренда ограждения, электроснабжение, уборка), поэтому она должна быть явной настройкой, а не чем-то скрытым внутри расценки. Обычно она считывается с графика строительства по критическому пути в неделях или месяцах. Где графика ещё нет, её можно рассчитать обратным счётом из суммарных трудозатрат в часах и численности бригады, а на объектах общественного и дорожного строительства она часто оговаривается как договорный срок.

Повременная аренда и надзор оплачиваются по календарю, но сроки по производительности рассчитываются в рабочих днях, поэтому коэффициент пересчёта перекрывает разрыв из-за выходных, праздников и погоды. Типичная пятидневная неделя пересчитывается примерно с коэффициентом от 1,15 до 1,25, а шестидневная — примерно от 1,08 до 1,15. Арифметический потолок для пятидневной недели только с выходными, без поправки на праздники и погоду, равен 7, делённому на 5, то есть 1,4; этот потолок не следует путать с типичным множителем около 1,2. Эти коэффициенты — практические правила планирования, а не закреплённое в норме положение. Единица времени также зависит от региона: NRM2 использует неделю, в практике накладных расходов США часто применяется месяц, а в претензиях за задержку — день. Неполные периоды округляются вверх, а смешивание понедельной расценки с подсчётом в месяцах — это скрытая ошибка.

Мобилизация и демобилизация — это архетипические фиксированные начисления. NRM2 относит доставку на площадку и установку, а также демонтаж и вывоз с площадки к фиксированным начислениям. Их никогда нельзя делать повременными, потому что претензия за задержку возмещает продлённые повременные затраты, но никогда не начисляет повторно мобилизацию. В дорожном и инженерном строительстве мобилизация, напротив, является измеряемой расценочной позицией, которая выплачивается по графику частичных платежей, привязанному к доле выполненных работ, с общим потолком около 10 процентов от первоначальной суммы договора. Раздел 10264 Кодекса публичных контрактов Калифорнии закрепляет один из таких механизмов: при выработке 50 процентов суммы договора может быть выплачена меньшая из величин — полная позиция мобилизации или 10 процентов от договора, а любая заявленная сумма сверх 10 процентов выплачивается только по завершении. Уровни различаются по дорожным ведомствам штатов; потолок в 10 процентов — общий инвариант.

Персонал на площадке — это крупнейшая повременная статья затрат. Строгая база — рассчитать каждую поимённую роль (суперинтендант, руководитель проекта, прораб) по её ставке, умноженной на продолжительность проекта, которую NRM2 расценивает понедельно. Соотношения числа надзорных работников к бригаде и надзор как процент от трудозатрат специальности — это более быстрые упрощения, но это соглашение на уровне фирмы без какого-либо опубликованного соотношения за ним.

Большинство позиций по обустройству площадки сочетают разовый монтаж или демонтаж с понедельной текущей стоимостью. Прорабские и бытовые вагончики считаются по пиковой численности с использованием норматива площади пола на человека, а затем несут фиксированную доставку-установку-демонтаж плюс повременную аренду. Механизмы общего пользования, такие как башенные краны и подъёмники, доставляются на площадку, монтируются, испытываются и демонтируются как фиксированные начисления, а аренда и простой оператора — повременно. Общие леса и подъёмные вышки следуют тому же разделению, тогда как леса, обслуживающие только одну специальность, относятся к разделу работ этой специальности. Временное электро- и водоснабжение также делятся таким образом: устройство подключения фиксированное, а потребление и арендная плата за линию — повременные. Временное отопление, защита от погодных условий, указатели и охрана следуют тому же шаблону: фиксированное обеспечение плюс повременное содержание.

Великобритания наиболее кодифицирована. RICS NRM2 делает подготовительные работы формальным разделом ведомости объёмов работ с фиксированным перечнем позиций, где каждая позиция помечена как фиксированная или повременная, указаны единицы измерения (позиция, количество, неделя, метр, квадратный метр), а для ранних оценок предусмотрен процентный метод NRM1. В инженерном строительстве применяется иной механизм. CESMM4 организует общие позиции в класс A и расценивает каждую как начисление, связанное с методом производства работ: паушальную сумму, объявленную либо фиксированной, либо повременной, причём, что необычно, подрядчик может добавить собственные позиции, отражающие выбранный им метод строительства. Фиксированные паушальные суммы оплачиваются по завершении позиции; повременные паушальные суммы оплачиваются постепенно в течение её продолжительности. Временные работы, такие как водоотлив и откачка, укладываются в эту модель: устройство фиксированное, а текущая откачка — повременная.

Австралия и Новая Зеландия повторяют традицию подготовительных работ RICS для зданий через ANZSMM — метрический раздел подготовительных работ, расцениваемый паушально или повременно. Инженерные работы там измеряются по AS 1181, поэтому общие позиции инженерных работ соотносятся с позициями, связанными с методом производства, и паушальными позициями, а не с подготовительными работами строительного типа. Германия измеряет обустройство площадки (Baustelleneinrichtung) по VOB/C, закладывая обустройство паушально, а текущие расходы — повременно.

В США нет правового стандарта измерения. Раздел 01 — это детализированная ведомость накладных расходов проекта (или процент), расцениваемая как фиксированная или повременная по соглашению, с опорой на AIA A201 в части договорного объёма и на OSHA, EPA и строительные нормы в части немногих обязательных объёмов. Продлённые общие условия в претензиях за задержку рассчитываются как суточная ставка, равная суммарным повременным общим условиям, делённым на договорные дни, умноженная на число компенсируемых дней задержки; непокрытые накладные расходы головного офиса учитываются отдельно по формуле Эйхли (Eichleay). Для трансграничного сопоставления международная классификация затрат ICMS относит подготовительные работы и накладные расходы по площадке к группе затрат верхнего уровня, гармонизируя группу, а не единицу измерения.

Работа, которую нельзя измерить на этапе тендера из-за отсутствия твёрдого проекта, закладывается как условная сумма (provisional sum), а не как объём. NRM2 различает определённую условную сумму (где известны характер, расположение и масштаб, поэтому подрядчик закладывает её в подготовительные работы) и неопределённую (где такой информации нет, поэтому никакой резерв в подготовительных работах не предполагается). Обе указываются без накладных расходов и прибыли. В практике США обычно закладывается единый плоский процент непредвиденных расходов без такого различия. Страхование, поручительства, гарантийные обязательства и гарантии также неизмеряемы: это поимённые позиции затрат NRM2, закладываемые как фиксированное начисление, выведенное из процента от стоимости договора, или как фактическая котировка брокера либо поручителя, когда такая существует. Испытания, проверка, пусконаладка и закрытие (исполнительная документация, инструкции по эксплуатации, обучение, итоговая уборка) закладываются как фиксированные резервы, при этом испытания считаются поштучно там, где существует ведомость.

Общие условия меняются в зависимости от назначения сильнее любой другой области по одному и тому же проекту, поэтому назначение нужно зафиксировать в первую очередь. Тендерное предложение детализирует фиксированные плюс повременные. Ранняя оценка закладывает единый процент от работ. Претензия за задержку считает только повременную суточную ставку, умноженную на число компенсируемых дней задержки, исключая фиксированную мобилизацию, — вот почему пометка каждой позиции как фиксированной или повременной так важна. Промежуточное выставление счетов пропорционально распределяет блок по проценту готовности, причём мобилизация часто загружается в начало в ведомости договорных цен. Изменение к договору (change order) редко несёт тот же процент подготовительных работ, что и базовый договор, потому что фиксированное обустройство уже оплачено; по соглашению возмещается только повременная суточная ставка за добавленный срок плюс напрямую относимые фиксированные затраты, а не полный процент базового предложения. Exayard читает чертежи и график и применяет эти правила, выводя длину ограждения, площадь складирования, объём мусора, количество туалетов и недели аренды, а затем помечает каждую позицию так, чтобы один и тот же проект мог дать тендерное предложение, раннюю оценку, претензию за задержку и промежуточный платёж, каждый из которых получается верным.