일반관리비 및 현장 간접비

모든 일반관리비 항목은 세 가지 산정 기준 중 하나로 귀결되며, 올바른 기준을 선택하는 것이 이 분야에서 가장 중요한 결정입니다. 고정 비용은 공사 기간의 길이와 무관하게 한 번 발생하는 비용입니다. RICS NRM2는 이를 공기와 무관한 것으로 간주되는 비용의 작업으로 정의합니다. 동원(mobilization), 현장 사무소 설치, 크레인 현장 반입, 최종 청소, 철수(demobilization)는 고정 비용입니다. 단위는 항목(총액)이나 개수입니다. 시간연동 비용은 공사가 진행되는 동안 시간 단위마다 누적됩니다. NRM2는 이를 비용이 공기에 따라 달라지는 비용으로 정의합니다. 감독, 사무소 임대, 가설 전력 소비, 펜스 및 화장실 임대, 주간 청소가 이런 방식으로 누적됩니다. 단위는 영국과 호주에서는 주(週)이고, 미국에서는 월(月) 또는 일(日)입니다.

세 번째 산정 기준은 공사비의 일정 비율입니다. 초기 단계 견적에서는 가설공사비 전체를 항목별로 나누지 않고 측정된 공사비의 단일 비율로 계상합니다. RICS NRM1이 이 방법을 공식화합니다. 방법 자체는 명확하게 정의되어 있지만, 비율 수치 자체는 표준이 아니라 업계 관행입니다. 미국 상업 시공 관행에서는 흔히 디비전 01을 5~15퍼센트 범위로 계상하며, 대형 프로젝트의 경우 9~10퍼센트에 가까운 수치가 자주 언급되지만, 그 수치를 고정하는 중립적 표준은 없습니다.

정확한 물량 산출에서는 이들을 구분합니다. 입찰 금액(항목별 고정 비용에 시간연동 비용을 더한 것), 초기 견적 금액(비율), 공기 지연 클레임 금액(시간연동 비용만 해당하며 고정 동원비는 절대 포함하지 않음)은 동일한 프로젝트에서 나오는 서로 다른 세 가지 수치입니다.

RICS NRM2는 원도급 가설공사비를 두 개의 원가 중심점으로 나눕니다. 첫 번째는 발주자 요구사항입니다. 즉, 특정 보험, 지정된 현장 인력, 특정 가설공사, 준공 및 인계 요구사항처럼 발주자가 부과하는 사항입니다. 두 번째는 원도급자의 원가 항목입니다. 즉, 원도급자 자체의 운영 비용입니다. 이 둘을 구분하는 것은 비용 책임을 귀속시키고 설계변경(change order)을 산정하는 데 중요합니다.

원도급자 항목 목록이 표준 점검 목록입니다. 여기에는 관리 및 인력, 현장 설비(사무소, 복지 시설, 가림막, 펜스, 게이트, 표지판), 가설 용역(전력, 용수, 통신, 조명), 보안, 안전 및 환경 보호, 크레인이나 호이스트 같은 공용 기계 설비, 공용 비계 및 접근로 같은 공용 가설공사, 현장 기록, 준공 및 준공 후 업무, 청소, 수수료 및 부담금, 그리고 보험, 보증증권, 보증, 하자보증이 포함됩니다. 미국 디비전 01과 일반관리비 계약 문서의 총괄 역할을 하는 AIA A201은 정식 2분할은 두지 않지만, 프로젝트 관리, 감독, 동원, 가설 시설 및 통제, 시험, 준공 마무리 같은 항목 아래 동일한 내용을 다룹니다.

소수의 항목은 실제로 현장 배치도나 물류 계획도에서 수량으로 산출됩니다. 가설 가림막 및 펜스는 통상적인 길이 산출에 가장 가까운 항목입니다. NRM2는 외주 가림막과 펜스를 가설 현장 경계를 따라 미터 단위로 측정하고, 출입 게이트는 개수로 셉니다. 선은 영구 대지 경계선이 아니라 가설 경계를 따르며, 게이트는 양쪽에 여전히 기둥이나 프레임이 필요하기 때문에 공제하지 않고 개수로 셉니다. 시간연동 임대 비용 위에 고정 설치 및 철거 비용이 추가됩니다. 가설 도로, 자재 야적장, 포장 부지는 가설 표면의 바깥쪽 가장자리까지 면적으로 측정하며, 고정 설치·철거 비용에 시간연동 유지관리 비용을 더해 산정합니다.

건설 폐기물은 도면으로 그리지 않고 부피로 도출합니다. 신축 폐기물은 마감 면적 제곱피트당 대략 4~6파운드, 리모델링은 약 2~4파운드, 철거는 제곱피트당 50파운드 이상입니다. 혼합 건설폐기물은 입방야드당 대략 400~500파운드로 환산되며, 정부의 실측 표(FEMA 329 및 EPA 부피-중량 환산계수)가 이 방법의 근거가 됩니다. 이 비율들은 구성에 따라 편차가 큰 견적 관행 수치입니다. 그런 다음 폐기물 부피를 컨테이너 용량과 채움 계수로 나누고 올림한 뒤, 프로젝트 전체에 걸친 교체 횟수를 곱하여 폐기물 수거함 반출 횟수를 산출합니다.

가설 화장실은 최대 작업 인원에 따라 결정되며 법규로 정해진 개수입니다. 미국에서는 OSHA 29 CFR 1926.51(c) 표 D-1이 최소 기준을 정합니다. 작업자 20명 이하는 시설 1개, 20명 초과는 작업자 40명당 변기 1개와 소변기 1개, 200명 초과는 50명당 1개입니다. 영국과 유럽연합은 다른 복지 규정을 따릅니다. CDM 2015는 성과 기반(적합하고 충분할 것)이며, BS 6465-1:2006은 이동식 시설을 주간 단위로 관리하는 경우 작업자 7명당 화장실 약 1개라는 건설 현장 기준을 제시하는데, 이는 일반 작업장 비율이 아니라 건설 현장 규모의 기준입니다. 환경 통제는 토사 유출 방지 계획도에서 산출합니다. 미국에서는 EPA NPDES 건설 일반 허가에 따라 1에이커 이상의 토지 교란 시 우수 오염 방지 계획이 요구됩니다. 침사 펜스는 길이로 측정하고, 유입구 보호와 안정화 진입로는 개수로, 교란된 지반은 면적으로 측정하며, 설치는 고정 비용, 점검 및 유지관리는 시간연동 비용으로 처리합니다.

시간연동 항목군이 일반관리비를 좌우하기 때문에, 프로젝트 공기는 이 분야에서 가장 큰 영향을 미치는 단일 입력값입니다. 잘못된 공기는 모든 시간연동 항목(감독, 사무소, 펜스 임대, 전력, 청소)을 동일한 오차만큼 비례 증가시키므로, 단가에 묻혀 있기보다는 명시적인 설정값이어야 합니다. 공기는 보통 주공정(critical path) 공정표에서 주 또는 월 단위로 읽어냅니다. 아직 공정표가 없는 경우에는 총 노무 시간과 작업조 규모로부터 역산할 수 있으며, 공공 및 도로 공사에서는 계약 공기로 명시되는 경우가 많습니다.

시간연동 임대료와 감독비는 달력 기준으로 지급되지만 생산성 기반 공기는 작업일 기준으로 산정되므로, 환산 계수가 주말, 공휴일, 기상으로 인한 차이를 메웁니다. 일반적인 주 5일 근무는 약 1.15~1.25배, 주 6일 근무는 약 1.08~1.15배로 환산됩니다. 주말만 제외하고 공휴일이나 기상 여유를 반영하지 않은 주 5일 근무의 산술적 상한값은 7을 5로 나눈 1.4이지만, 이 상한값을 약 1.2의 일반적인 승수와 혼동해서는 안 됩니다. 이 계수들은 규정으로 정해진 조항이 아니라 공정 관리상의 경험칙입니다. 시간 단위 또한 지역에 따라 다릅니다. NRM2는 주를, 미국 간접비 관행은 흔히 월을, 공기 지연 클레임은 일을 사용합니다. 부분 기간은 올림하며, 주 단위 단가에 월 단위 개수를 섞는 것은 알아채기 어려운 오류입니다.

동원과 철수는 대표적인 고정 비용입니다. NRM2는 현장 반입 및 설치, 그리고 해체 및 현장 반출을 고정 비용으로 분류합니다. 이들은 절대로 시간연동 비용으로 처리해서는 안 됩니다. 공기 지연 클레임은 연장된 시간연동 비용을 보전하지만 동원비는 다시 청구하지 않기 때문입니다. 도로 및 토목 공사에서는 동원이 기성 비율에 연동된 부분 지급 일정에 따라 분할 지급되는 실측 지급 항목이며, 원래 계약 금액의 약 10퍼센트라는 전체 상한이 적용됩니다. 캘리포니아 공공계약법 제10264조는 그러한 방식 중 하나를 규정합니다. 계약 금액의 50퍼센트가 기성으로 인정될 때, 동원 항목 전액 또는 계약의 10퍼센트 중 작은 금액을 지급할 수 있으며, 10퍼센트를 초과하여 입찰한 금액은 준공 시에만 지급됩니다. 단계 구분은 주 도로국마다 다르지만, 10퍼센트 상한은 공통적인 불변 요소입니다.

현장 인력은 가장 큰 시간연동 비용입니다. 엄밀한 산정 기준은 각 지정 직책(현장소장, 프로젝트 매니저, 작업반장)을 해당 단가에 프로젝트 공기를 곱해 산정하는 것이며, NRM2는 이를 주 단위로 책정합니다. 감독자 대 작업조 비율이나 공종 노무비 대비 감독비 비율은 더 빠른 약식 방법이지만, 공인된 비율이 뒷받침되지 않은 회사별 관행입니다.

대부분의 현장 설비 항목은 일회성 설치 또는 철거와 주 단위 운영 비용을 결합합니다. 현장 사무소와 복지 시설은 1인당 바닥 면적 기준을 사용해 최대 작업 인원으로부터 개수를 산정한 뒤, 고정 반입·설치·반출 비용에 시간연동 임대 비용을 더합니다. 타워크레인과 호이스트 같은 공용 기계 설비는 현장 반입, 설치, 시험, 해체가 고정 비용이며, 임대료와 운전원 대기 비용은 시간연동입니다. 공용 비계와 이동식 작업대도 동일하게 구분되지만, 단일 공종만 사용하는 비계는 해당 공종의 작업 항목에 포함됩니다. 가설 전력과 용수도 이런 식으로 구분됩니다. 즉, 연결 설치는 고정 비용, 소비량과 회선 임대료는 시간연동 비용입니다. 가설 난방, 우천 보호, 표지판, 보안도 동일하게 고정 설치 비용에 시간연동 운영 비용을 더하는 방식을 따릅니다.

영국이 가장 체계적으로 규정되어 있습니다. RICS NRM2는 가설공사비를 정식 물량 내역서 항목으로 만들어, 고정된 항목 목록과 함께 모든 항목에 고정 또는 시간연동 태그를 붙이고, 단위(항목, 개수, 주, 미터, 제곱미터)를 명시하며, 초기 견적을 위한 NRM1 비율 방법을 제공합니다. 토목 공학은 다른 방식을 사용합니다. CESMM4는 일반 항목을 클래스 A로 분류하고 각각을 공법연동 비용으로 산정합니다. 즉, 고정 또는 시간연동으로 선언되는 총액이며, 특이하게도 시공자가 선택한 공법을 반영하여 자신의 항목을 직접 추가할 수 있습니다. 고정 총액은 해당 항목 완료 시 지급되고, 시간연동 총액은 그 기간에 걸쳐 점진적으로 지급됩니다. 배수와 펌핑 같은 가설공사가 이 모델에 부합하며, 설치는 고정 비용, 진행 중인 펌핑은 시간연동 비용입니다.

호주와 뉴질랜드는 건축 공사에 대해 미터법 가설공사비 항목을 총액 또는 시간연동으로 산정하는 ANZSMM을 통해 RICS 가설공사비 전통을 따릅니다. 그곳의 토목 공사는 대신 AS 1181에 따라 측정되므로, 토목 일반 항목은 건축식 가설공사비가 아니라 공법연동 및 총액 항목으로 대응됩니다. 독일은 VOB/C에 따라 현장 설비(Baustelleneinrichtung)를 측정하며, 설비는 총액으로 처리하고 운영 비용은 시간연동으로 처리합니다.

미국에는 법적 측정 표준이 없습니다. 디비전 01은 항목별 현장 간접비 내역(또는 비율)으로, 관행에 따라 고정 또는 시간연동으로 산정하며, 계약상 범위는 AIA A201에, 법으로 정해진 소수의 수량은 OSHA, EPA, 건축 법규에 의존합니다. 공기 지연 클레임에서의 연장 일반관리비는 전체 시간연동 일반관리비를 계약 일수로 나눈 일일 단가에 보상 대상 지연 일수를 곱하여 산정합니다. 흡수되지 않은 본사 간접비는 Eichleay 공식에 따라 별도로 처리됩니다. 국경을 넘는 비교를 위해 국제 비용 분류 체계인 ICMS는 가설공사비와 현장 간접비를 최상위 비용 그룹에 배치하여, 단위가 아닌 항목군을 통일합니다.

확정된 설계가 없어 입찰 시점에 측정할 수 없는 공사는 수량이 아니라 예비비(provisional sum)로 계상합니다. NRM2는 명확한 예비비(성격, 위치, 범위가 알려져 있어 시공자가 가설공사비에 반영하는 경우)와 불명확한 예비비(그러한 정보가 없어 가설공사비 반영이 가정되지 않는 경우)를 구분합니다. 둘 다 간접비와 이윤을 제외하고 표기합니다. 미국 관행은 이러한 구분 없이 단일 정액 예비비 비율을 계상하는 경향이 있습니다. 보험, 보증증권, 보증, 하자보증도 비측정 항목입니다. 이들은 계약 금액의 일정 비율로 도출한 고정 비용으로 계상하거나, 실제 보험중개인이나 보증인의 견적이 있는 경우 그 금액으로 계상하는 NRM2 지정 원가 항목입니다. 시험, 검사, 시운전, 준공 마무리(준공도면, 운영 매뉴얼, 교육, 최종 청소)는 고정 계상 비용으로 처리하며, 일정이 있는 경우 시험은 개수로 셉니다.

일반관리비는 동일한 프로젝트에서도 다른 어떤 영역보다 목적에 따라 크게 바뀌므로, 목적을 먼저 확정해야 합니다. 입찰은 고정 비용과 시간연동 비용을 항목별로 나눕니다. 초기 견적은 공사비의 단일 비율로 계상합니다. 공기 지연 클레임은 고정 동원비를 제외하고 시간연동 일일 단가에 보상 대상 지연 일수를 곱한 것만 산정하며, 그렇기 때문에 모든 항목에 고정 또는 시간연동 태그를 붙이는 것이 그토록 중요합니다. 기성 청구는 항목군을 진행률에 따라 안분하며, 흔히 동원비를 내역 명세서상 앞당겨 배분합니다. 설계변경은 고정 설비가 이미 지급되었기 때문에 기본 계약과 동일한 가설공사비 비율을 적용하는 경우가 드뭅니다. 관행상으로는 기본 입찰 비율 전체가 아니라, 추가된 공기에 대한 시간연동 일일 단가에 직접 귀속되는 고정 비용을 더한 것만 보전합니다. Exayard는 도면과 공정표를 읽어 이 규칙들을 적용하여 펜스 길이, 야적장 면적, 폐기물 부피, 화장실 개수, 임대 주수를 도출한 뒤 각 항목에 태그를 붙이므로, 동일한 프로젝트에서 입찰, 초기 견적, 공기 지연 클레임, 기성 청구가 각각 올바르게 산출될 수 있습니다.