Opšti uslovi i režijski troškovi projekta

Svaka stavka opštih uslova svodi se na jednu od tri osnove, a izbor prave osnove najvažnija je odluka u ovoj oblasti. Fiksni trošak je trošak koji nastaje jednom, nezavisno od toga koliko dugo posao traje. RICS NRM2 ga definiše kao rad čiji se trošak smatra nezavisnim od trajanja. Mobilizacija, postavljanje kancelarije na gradilištu, dovoženje krana na gradilište, završno čišćenje i demobilizacija su fiksni. Jedinica je stavka (paušalni iznos) ili komad. Trošak vezan za vreme nagomilava se po jedinici vremena dok god posao traje. NRM2 ga definiše kao trošak čija vrednost zavisi od trajanja. Nadzor, najam kancelarije, potrošnja privremene struje, najam ograde i toaleta i nedeljno čišćenje nagomilavaju se na ovaj način. Jedinica je nedelja u Ujedinjenom Kraljevstvu i Australiji, a mesec ili dan u Sjedinjenim Državama.

Treća osnova je procenat troška radova. Za procenu u ranoj fazi, čitav blok pripremnih radova nosi se kao jedinstveni procenat izmerenih radova, umesto da se razrađuje po stavkama. RICS NRM1 formalizuje ovaj metod. Metod je jasno definisan, ali sam procenat je stvar uobičajene prakse u struci, a ne standard. Komercijalna praksa u Sjedinjenim Državama obično nosi diviziju 01 u rasponu od 5 do 15 procenata, pri čemu se za velike projekte često navode vrednosti blizu 9 do 10 procenata, ali nijedan neutralni standard ne utvrđuje taj broj.

Ispravno iskazivanje količina drži ove vrednosti razdvojeno. Iznos u ponudi (razrađeni fiksni troškovi plus oni vezani za vreme), iznos u ranoj proceni (procenat) i iznos u zahtevu zbog kašnjenja (samo troškovi vezani za vreme, nikada fiksna mobilizacija) tri su različita broja sa istog projekta.

RICS NRM2 deli pripremne radove glavnog ugovora na dva troškovna centra. Prvi su zahtevi naručioca: ono što nameće klijent, kao što su određena osiguranja, poimenično navedeno osoblje na gradilištu, posebni privremeni radovi i zahtevi za završetak i primopredaju. Drugi su troškovne stavke glavnog izvođača: sopstveni tekući troškovi izvođača. Razdvajanje ta dva centra važno je za pripisivanje odgovornosti za troškove i za određivanje cena izmena ugovora.

Spisak glavnog izvođača je kanonska kontrolna lista. Obuhvata upravljanje i osoblje; uređenje gradilišta (kancelarije, jedinice za boravak radnika, gradilišne ograde, ograđivanje, kapije, signalizaciju); privremene usluge (struja, voda, telekomunikacije, osvetljenje); obezbeđenje; bezbednost i zaštitu životne sredine; mehanizaciju za zajedničku upotrebu kao što su kranovi i podizne platforme; privremene radove za zajedničku upotrebu kao što su zajedničke skele i pristup; gradilišnu dokumentaciju; završetak i poslove nakon završetka; čišćenje; takse i naknade; i osiguranja, garancije za dobro izvršenje posla, jemstva i garancije za kvalitet. Divizija 01 u Sjedinjenim Državama, kao i AIA A201 kao krovni ugovorni dokument o opštim uslovima, pokrivaju istu materiju pod naslovima kao što su upravljanje projektom, nadzor, mobilizacija, privremeni objekti i kontrole, ispitivanje i zatvaranje posla, samo bez formalne podele na dva centra.

Šačica stavki zaista se očitava sa plana gradilišta ili plana logistike kao količina. Privremena gradilišna ograda i ograđivanje najbliži su klasičnom linijskom iskazivanju količina. NRM2 meri obodne gradilišne ograde i ograđivanje u metrima duž privremene granice gradilišta, dok se pristupne kapije broje po komadu. Linija prati privremenu granicu, a ne trajnu granicu parcele, a kapije se broje umesto da se oduzimaju jer je sa svake strane i dalje potreban stub ili okvir. Fiksno postavljanje i uklanjanje obračunava se povrh najma vezanog za vreme. Privremeni putevi, prostor za odlaganje i utvrđene podloge mere se kao površina do spoljne ivice privremene površine, a obračunavaju se kao fiksni trošak izgradnje i uklanjanja plus trošak održavanja vezan za vreme.

Građevinski otpad izvodi se iz zapremine, a ne crta. Otpad pri novogradnji iznosi otprilike 4 do 6 funti po kvadratnoj stopi gotove površine, pri renoviranju otprilike 2 do 4 funte, a pri rušenju 50 funti po kvadratnoj stopi ili više; mešani građevinski otpad i otpad od rušenja preračunava se na otprilike 400 do 500 funti po kubnom jardu, pri čemu metod oslanja na merne državne tabele (FEMA 329 i EPA faktore za pretvaranje zapremine u težinu). Ove stope su uobičajene vrednosti za procenu sa širokim rasponima koje se razlikuju prema sastavu. Zapremina otpada se zatim deli kapacitetom kontejnera i faktorom popunjenosti, zaokružuje naviše i množi brojem zamena tokom projekta, čime se dobija broj odvoza kontejnera.

Privremeni toaleti su broj koji određuje najveći broj radnika i koji propisuje propis. U Sjedinjenim Državama, OSHA 29 CFR 1926.51(c) tabela D-1 utvrđuje minimum: za 20 radnika ili manje potreban je jedan objekat; preko 20, jedno sedište i jedan pisoar na 40 radnika; preko 200, jedan na 50. Ujedinjeno Kraljevstvo i Evropska unija primenjuju drugačija pravila o uslovima za radnike. CDM 2015 zasniva se na učinku (prikladno i dovoljno), a BS 6465-1:2006 daje referentnu vrednost za gradilište od otprilike jednog toaleta na 7 radnika tamo gde se pokretne jedinice servisiraju nedeljno, što je merilo za gradilište, a ne odnos za uobičajeno radno mesto. Kontrole zaštite životne sredine očitavaju se sa plana zaštite od erozije. U Sjedinjenim Državama, plan za sprečavanje zagađenja atmosferskim vodama obavezan je pri narušavanju zemljišta od jednog akra ili više prema EPA NPDES opštoj dozvoli za gradnju. Filterska ograda meri se kao linijska dužina, zaštita slivnika i stabilizovani ulazi po komadu, a narušeno tlo po površini, pri čemu je postavljanje fiksno, a pregled i održavanje vezani za vreme.

Pošto kategorija vezana za vreme dominira opštim uslovima, trajanje projekta je najnosiviji pojedinačni ulazni podatak u ovoj oblasti. Pogrešno trajanje skalira svaku stavku vezanu za vreme (nadzor, kancelariju, najam ograde, struju, čišćenje) istom greškom, te bi ono trebalo da bude izričito podešavanje, a ne nešto skriveno u jediničnoj ceni. Obično se očitava sa dinamičkog plana gradnje po kritičnom putu, u nedeljama ili mesecima. Tamo gde dinamički plan još ne postoji, može se izvesti unazad iz ukupnih radnih sati i veličine ekipe, a kod javnih radova i radova na putevima često se propisuje kao ugovorno vreme.

Najmovi vezani za vreme i nadzor plaćaju se po kalendaru, ali se trajanja produktivnosti računaju u radnim danima, pa faktor pretvaranja premošćuje razliku zbog vikenda, praznika i vremenskih uslova. Tipična petodnevna nedelja preračunava se faktorom od otprilike 1,15 do 1,25, a šestodnevna nedelja faktorom od otprilike 1,08 do 1,15. Aritmetička gornja granica za petodnevnu nedelju samo sa vikendima i bez dodatka za praznike ili vremenske uslove jeste 7 podeljeno sa 5, što iznosi 1,4; tu granicu ne treba mešati sa tipičnim množiocem od oko 1,2. Ovi faktori su iskustvena pravila planiranja, a ne kodifikovana odredba. Vremenska jedinica takođe zavisi od regiona: NRM2 koristi nedelju, praksa režijskih troškova u Sjedinjenim Državama često mesec, a zahtevi zbog kašnjenja dan. Nepotpuni periodi se zaokružuju naviše, a mešanje cene po nedelji sa brojem meseci predstavlja tihu grešku.

Mobilizacija i demobilizacija su tipični fiksni troškovi. NRM2 klasifikuje dovoženje na gradilište i montažu, kao i demontažu i uklanjanje sa gradilišta, kao fiksne troškove. Oni nikada ne smeju da postanu vezani za vreme, jer zahtev zbog kašnjenja nadoknađuje produžene troškove vezane za vreme, ali nikada ponovo ne naplaćuje mobilizaciju. Kod radova na putevima i niskogradnji, mobilizacija je umesto toga merna platna stavka koja se isplaćuje prema rasporedu delimičnih plaćanja vezanom za procenat izvršenih radova, uz ukupnu gornju granicu od oko 10 procenata prvobitnog ugovorenog iznosa. Odeljak 10264 Zakona o javnim ugovorima Kalifornije utvrđuje jedan takav mehanizam: kada se izvrši 50 procenata ugovorenog iznosa, može se isplatiti manja od dve vrednosti, ili puna stavka mobilizacije ili 10 procenata ugovora, dok se svaki ponuđeni iznos preko 10 procenata isplaćuje tek po završetku. Pragovi se razlikuju po državnoj upravi za puteve; gornja granica od 10 procenata je zajednička nepromenljiva vrednost.

Osoblje na gradilištu je najveći trošak vezan za vreme. Rigorozna osnova jeste da se svaka poimenično navedena uloga (rukovodilac gradilišta, rukovodilac projekta, poslovođa) obračuna po svojoj jediničnoj ceni pomnoženoj sa trajanjem projekta, što NRM2 obračunava po nedelji. Odnos broja nadzornika prema ekipi i nadzor kao procenat zanatske radne snage brže su prečice, ali su to uobičajena praksa na nivou firme bez objavljenog odnosa koji bi stajao iza njih.

Većina stavki uređenja gradilišta kombinuje jednokratno postavljanje ili uklanjanje sa tekućim troškom po nedelji. Gradilišne kancelarije i kabine za boravak radnika broje se prema najvećem broju radnika uz primenu dodatka za podnu površinu po osobi, a zatim nose fiksni trošak dopremanja, postavljanja i uklanjanja plus najam vezan za vreme. Mehanizacija za zajedničku upotrebu kao što su tornjasti kranovi i podizne platforme doprema se na gradilište, montira, ispituje i demontira kao fiksni troškovi, dok su najam i pripravnost rukovaoca vezani za vreme. Zajedničke skele i pristupne kule prate istu podelu, dok skela koja služi samo jednom zanatu spada u rad tog zanata. Privremena struja i voda takođe se ovako dele: postavljanje priključka je fiksno, a potrošnja i najam priključka vezani su za vreme. Privremeno grejanje, zaštita od vremenskih uslova, signalizacija i obezbeđenje prate isti obrazac fiksnog obezbeđivanja plus tekućeg troška vezanog za vreme.

Ujedinjeno Kraljevstvo ima najviše kodifikacije. RICS NRM2 čini pripremne radove formalnim odeljkom predmera i predračuna sa fiksnim spiskom stavki, gde je svaka stavka označena kao fiksna ili vezana za vreme, jedinice su navedene (stavka, broj, nedelja, metar, kvadratni metar), a postoji i NRM1 procentualni metod za rane procene. Niskogradnja koristi drugačiji mehanizam. CESMM4 raspoređuje opšte stavke u klasu A i svaku obračunava kao trošak vezan za metod: paušalni iznos označen kao fiksan ili vezan za vreme, gde, neobično, izvođač može da unese sopstvene stavke koje odražavaju izabrani metod izvođenja radova. Fiksni paušalni iznosi se isplaćuju po završetku stavke; paušalni iznosi vezani za vreme isplaćuju se postepeno tokom njenog trajanja. Privremeni radovi kao što su odvodnjavanje i pumpanje uklapaju se u ovaj model, pri čemu je postavljanje fiksno, a tekuće pumpanje vezano za vreme.

Australija i Novi Zeland za radove visokogradnje preslikavaju RICS tradiciju pripremnih radova kroz ANZSMM, metrički odeljak pripremnih radova obračunat paušalno ili vezano za vreme. Radovi niskogradnje tamo se umesto toga mere prema AS 1181, pa se opšte stavke niskogradnje preslikavaju u stavke vezane za metod i paušalne stavke, a ne u pripremne radove u stilu visokogradnje. Nemačka meri uređenje gradilišta (Baustelleneinrichtung) prema VOB/C, paušaliziranjem uređenja i vezivanjem tekućih troškova za vreme.

Sjedinjene Države nemaju zakonski standard merenja. Divizija 01 je razrađeni raspored režijskih troškova projekta (ili procenat), obračunat kao fiksan ili vezan za vreme prema uobičajenoj praksi, oslanjajući se na AIA A201 za ugovorni obim, a na OSHA, EPA i građevinske propise za ono malo obaveznih količina. Produženi opšti uslovi u zahtevima zbog kašnjenja računaju se kao dnevna cena jednaka ukupnim opštim uslovima vezanim za vreme podeljenim brojem ugovornih dana, pomnožena brojem dana kašnjenja koji se nadoknađuju; neapsorbovani režijski troškovi sedišta firme obrađuju se zasebno prema Eichleay formuli. Radi prekogranične uporedivosti, međunarodna klasifikacija troškova ICMS svrstava pripremne radove i režijske troškove gradilišta u troškovnu grupu najvišeg nivoa, usklađujući kategoriju, a ne jedinicu.

Radovi koji se u fazi tendera ne mogu izmeriti jer ne postoji konačno projektno rešenje nose se kao provizioni iznos, a ne kao količina. NRM2 razlikuje definisani provizioni iznos (gde su priroda, lokacija i obim poznati, pa izvođač za njega predviđa sredstva u pripremnim radovima) od nedefinisanog (gde takve informacije ne postoje, pa se ne pretpostavlja nikakav dodatak u pripremnim radovima). Oba se navode bez režijskih troškova i dobiti. Praksa u Sjedinjenim Državama obično nosi jedinstveni paušalni procenat za nepredviđene troškove bez te razlike. Osiguranja, garancije za dobro izvršenje posla, jemstva i garancije za kvalitet takođe se ne mere: to su poimenično navedene NRM2 troškovne stavke koje se nose kao fiksni trošak izveden iz procenta vrednosti ugovora, ili kao stvarna ponuda brokera ili garanta kada ona postoji. Ispitivanje, pregled, puštanje u rad i zatvaranje posla (izvedeni crteži, uputstva za rad, obuka, završno čišćenje) nose se kao fiksni dodaci, pri čemu se ispitivanje broji po komadu tamo gde postoji popis.

Opšti uslovi menjaju se prema svrsi više nego bilo koja druga oblast sa istog projekta, pa svrhu treba prvo utvrditi. Ponuda razrađuje fiksne troškove plus one vezane za vreme. Rana procena nosi jedinstveni procenat radova. Zahtev zbog kašnjenja računa samo dnevnu cenu vezanu za vreme pomnoženu brojem dana kašnjenja koji se nadoknađuju, izostavljajući fiksnu mobilizaciju, zbog čega je označavanje svake stavke kao fiksne ili vezane za vreme toliko važno. Privremena situacija raspoređuje blok srazmerno procentu izvršenja, često sa mobilizacijom unapred raspoređenom u rekapitulaciji vrednosti. Izmena ugovora retko nosi isti procenat pripremnih radova kao osnovni ugovor, jer je fiksno uređenje već plaćeno; uobičajena praksa jeste da se nadoknadi samo dnevna cena vezana za vreme tokom svakog dodatog trajanja plus direktno pripisivi fiksni troškovi, a ne pun procenat iz osnovne ponude. Exayard čita planove i dinamički plan i primenjuje ova pravila, izvodeći dužinu ograde, površinu prostora za odlaganje, zapreminu otpada, broj toaleta i nedelje najma, a zatim označava svaku stavku tako da isti projekat može da da ponudu, ranu procenu, zahtev zbog kašnjenja i privremenu situaciju koji su svaki ispravni.